はじめての不動産投資

ワンルーム不動産投資を始めたい!初心者が知っておくべきポイント5つ

ワンルーム不動産投資を始めたい!初心者が知っておくべきポイント5つ

比較的始めやすいとされているワンルーム不動産投資ですが、不動産投資初心者にとってはハードルが高く感じてしまう部分もあるでしょう。どうやったら始められるのか、また、本当に自分にできるのかなど、不安に感じている人も多いのではないでしょうか。

当記事では、ワンルーム不動産投資を始めたい初心者向けに、不動産投資はどのように始めればいいのか、ワンルームマンション投資がなぜ人気なのかなどを分かりやすく解説しています。投資を始める前に、ぜひ一読しておきましょう!

何から始めればいい?初心者が不動産投資を始める前に知っておくべき5つのポイント

不動産投資は、次の5つのステップを踏んで進めていくのが一般的です。

  • ①自己資金を準備する
  • ②不動産投資セミナーで知識を身につけて情報を収集する
  • ③信頼できるプロの不動産投資アドバイザーを見つける
  • ④アドバイザーと個別相談を重ねて物件を見極める
  • ⑤物件購入後もアドバイザーのフォローを受けながら情報収集を行い柔軟に運用する

それぞれの段階で気をつけたいポイントがあるので、順に解説していきます。不動産投資を成功させるためにも、しっかりとチェックしておきましょう!

①自己資金を準備する

不動産投資を始めるなら、まず物件購入のための資金が必要です。物件の"頭金"に充てる自己資金をある程度用意しておきましょう

物件購入には不動産投資ローンを組めるので、実質自己資金0円でも投資を始めることはできます(フルローン)。言うまでもなくフルローンにもメリットデメリットはあります。自己資金があるに越したことはなく、頭金を支払うことで、ローンの返済額も少なくなります。

頭金の目安となるのは、物件の購入金額の1〜3割です。ワンルームマンションの区分投資なら、3,000万円前後の不動産で投資を始められます。頭金は300〜900万円と見積もっておけばいいでしょう。物件を探す段階でプロのアドバイザーに相談すれば、自分の収入に合った物件の提案や融資が通りやすい銀行へのアプローチ対策を教えてもらえます

②不動産投資セミナーで知識を身につけて情報を収集する

不動産投資を始めるのに、必ずしも高度な専門知識を身につけていなくても大丈夫です。ですが、不動産投資の基礎知識はある程度押さえておいた方が良いでしょう。知識があるとアドバイザーの話も理解しやすく、比較や検証も可能です。メルマガなどで情報の取捨選択をするのもいいでしょう。

不動産投資に関する基礎知識は、セミナーや本などで入手できます。とはいえ、業界の常識は移ろいやすく、信憑性のない情報に惑わされることも珍しくありません。ネットや書籍では内容が難しかったり、疑問や懸念点が出てきてもすぐに質問ができません。常に鮮度の高い業界の情報を入手するには、やはりセミナー参加がいいでしょう。初心者向けの無料のセミナーでよいので、まずは各不動産会社が行うセミナーに足を運んでみましょう

プロ並みの知識を身につけるには時間がかかってしまうので、ある程度基礎知識を習得したら、信頼できる不動産投資アドバイザーを見つけて専門的なアドバイスをもらいましょう。

③信頼できるプロの不動産投資アドバイザーを見つける

不動産投資の初心者にとっては、腕の良い不動産投資アドバイザーを見つけることが投資の成功を握る最重要ポイントと言っても過言ではありません。的確なアドバイスをしてくれる担当者を見つけられるよう、アドバイザー探しには注力しましょう

不動産投資アドバイザーの探し方は、主に2通りです。1つは、不動産投資セミナーに出席し、講師にアドバイザーになってもらう方法です。自分からアプローチするのは少し不安に感じるかもしれませんが、セミナー後に無料相談などがある場合はお願いしやすいでしょう。

もう1つは、不動産投資会社の無料相談を利用することです。プロの不動産投資アドバイザーとマンツーマンで相談できるので、アドバイザーの人間性も確認しやすいです。提案力や情報力はもちろん、自分と相性の良いアドバイザーなのかどうか、些細な事でも相談できそうかなども確認したいところです。

④アドバイザーと個別相談を重ねて物件を見極める

不動産投資アドバイザーは、顧客のニーズに合わせて物件を紹介してくれます。自分がどのように資産運用、資産形成をしていきたいかで物件の持ち方も変わってきます。アドバイザーと個別相談を重ねてライフプランを設計してもらいながら、自分に最適な物件を探しましょう。

最近はワンルームマンション投資が人気ですが、他にもさまざまな不動産投資物件があります。地方にある空き家を再生した物件や、郊外にある戸建ての物件など多種多様な物件が存在します。多様な不動産投資があるなかで、自分がなぜその物件に投資するのか、理由を明確にしておきましょう

⑤物件購入後もアドバイザーのフォローを受けながら情報収集を行い柔軟に運用する

物件を買って投資がスタートしたら、入居者がいる限り放置していても収入は発生します。不動産投資のゴールにたどり着いたと思って、情報収集や運用のアップデートをやめてしまう人が多いのですが、それはとてももったいないこと!利益を出し続けられる投資家は、継続的に情報収集をしています業界の移り変わり、流行などもしっかり情報更新していかなければ、出口戦略に失敗して赤字を生む可能性もあるのです。

たとえば、購入した物件の近くに新たなマンションが建ってそちらの方が駅に近く家賃も安ければ、自分の物件は不人気になってしまうでしょう。継続して利益を出すためにも、エリアの最新情報にはアンテナを張っておきたいものです。イレギュラーなことが起こっても柔軟に対応するには情報収集は欠かせないのです。

また、1つの物件で上手く収益が出せるようにやったら、2つめの投資に取り掛かる人も多いです。物件をいくつか持つことで安定した収益を上げられ、リスク分散にも繋がるからです。物件を探すには、1件目と同様のプロセスを辿ります。1件目のときの反省を活かせることもあり、2件目の方が収益性が高い人も大勢います。

1つめの物件を買った時点で不動産投資を完了と思い、安心してしまうのは投資家としてはいい姿勢とは言えません。安定した利益を生み出すためにも、情報収集やアドをバイザーとの定期面談を怠らないようにしましょう。

ワンルームマンション投資が推奨されている理由

ワンルームマンション投資が推奨されている理由は、単身世帯が増えていることが大きな要因です。今の日本は人口こそ減っていますが、核家族化により一人暮らしの世帯は増えているのです。つまりその分、ワンルームマンションの需要が高まるということ。不動産投資をすれば入居者がつきやすく、利益を出しやすいと考えられているのです。そのため、多くの不動産投資家はワンルームマンションに着目して投資をしています。

話題だからと言ってそこを鵜呑みにするのではなく、ワンルームマンション投資のメリットデメリットについてしっかり把握しておくことも重要です。不動産投資のメリットデメリットについてコチラでも詳しく解説しています。

ワンルームマンション投資のメリット

ワンルームマンション投資のメリットは数多く挙げられますが、以下の5つが代表的に挙げられるものです。

  • ①資金が少なくても始められる
  • ②安定した収益が期待できる
  • ③ミドルリスク・ミドルリターン
  • ④節税できる
  • ⑤遺産相続で揉めにくい

それぞれのメリットについて、詳しく見ていきましょう。

【資金が少なくても始められる】

ワンルームマンション投資は、不動産投資のなかでは資金が少なくても始められる利点があります。マンションやアパートを1棟買いする不動産投資の場合、1億円程度の資金が必要ですが、ワンルームマンションの区分所有なら1部屋から購入できるので、3,000万円程度と比較的少額で始めることができます。この金額であれば、不動産投資ローンも組みやすく、返済の負担も重くならないケースが多いです。

【安定した収益が期待できる】

2つめのメリットは、安定した収益が期待できることです。都心で駅に近いなど入居需要のある物件であれば、常に入居者がいて安定した家賃収入を得られるでしょう。さらに上述したように、最近では単身世帯が多くワンルームマンションの需要が高まっています。ニーズが高まっている環境で、チャンスを得やすいのもワンルーム投資の魅力の一つです。

【ミドルリスク・ミドルリターン】

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと位置づけされています。長期的な資産運用のなかでは比較的安定した収益が得られ、大きな危険が少ないのが特徴です。きちんとリスクヘッジを行って出口戦略を踏まえれば、概ね満足の行く結果に繋がりやすいのです。ハイリスク・ハイリターンの株やFXのように大きな実入りはありませんが、大きな危険がないのは強みと考えてよいでしょう。

【節税できる】

不動産投資を行って赤字になった場合は確定申告を行えば所得税を還付してもらえます。また、住民税も所得によって増減するため、住民税軽減にも繋がります。さらに、相続税や贈与税が安く抑えられる、法人化した場合は法人税も節税可能です。

【遺産相続で揉めにくい】

5つめのメリットは、遺産相続で揉めにくいことです。子供が複数人いる場合、住居のように分けられない資産があると、公平に遺産分割できず揉めることが多いです。一方、ワンルームマンションの区分所有なら、処分、分割しやすく揉めにくいです。意外なメリットと言えばそうかもしれませんが、遺恨を残さないためにも考えておきたい部分です。

ワンルームマンション投資のデメリット

安定した収益が魅力のワンルームマンション投資ですが、何らかの理由で収益が得られなくなる、赤字を発生させてしまうデメリットもあります。

  • ① 空室リスク・滞納リスクがある
  • ②修繕・リフォームの費用がかかる
  • ③資産価値が下がることがある

それぞれのデメリットについて、詳しくみていきましょう。

【空室リスク・滞納リスクがある】

1つめのデメリットは、空室リスク・滞納リスクがあることです。入居者がつかず物件が空室の間は、家賃収入はありません。また、入居者が家賃を支払えず滞納することもあり、この場合も家賃収入はありません。空室になった場合や滞納された場合、収入がストップすることは理解しておきましょう。家賃収入をローン返済に充てている場合は、身銭を切ってローン返済をしなくてはなりません

【修繕・リフォームの費用がかかる】

2つめは、修繕やリフォームの費用がかさむことです。入居者が入れ替わるときには、壊れた箇所を修繕したり、古くなった部分をリフォームする、カギを交換するなどの費用が発生します。入居者の入れ替わりが激しいほど費用が増えてしまうので、出入りが激しいと思うような収益は得られません。ワンルームマンションはファミリータイプと異なり、借り主の入居年数は比較的短いため、その分費用はかさみやすくなってしまいます。

【資産価値が下がることがある】

3つめのデメリットは、資産価値が下がること。マンションの資産価格は、築年数や周辺環境の変化などによって下落することがあるのです。ワンルーム投資を始めるときには、資産価値の下落をある程度見込んでおきましょう。そのうえで、規定値まで下がったら速やかに売却して、次の運用法を検討するなどのプランも最初に立てておくと良いでしょう

これからワンルームマンション投資を始めるなら、中古ワンルームがオススメ

昔から人気のある不動産投資ですが、近年とくに人気なのが中古ワンルームマンション投資です。供給数は伸びており、2016年には中古マンションの供給数が新築マンションの供給数を上回ったほどです。

中古ワンルームマンションがおすすめされている理由は、物件の価格が安く利回りが高いことが最大の理由と言えるでしょう。新築マンションの価格が高いカラクリは、建物の新しさだけでなく広告宣伝費や販売員の人件費などが上乗せされることもあります。このような費用がかからない中古マンションは安く購入できるので、投資家の負担が少ないのです。

新築より安く買うことができる中古ワンルームマンションですが、家賃は新築と中古でそれほど変わりません。近所の新築より高い家賃に設定するのは難しいものの、同等か少し安いくらいで問題ありません。安く買った物件を新築とそれほど変わらない家賃で貸せるため、利回りが高いのです。

物件の価格が安いのに新築より高利回りが期待できるのが、中古ワンルームマンション投資の魅力です。初めての不動産投資は中古ワンルームマンションから始めてみてはいかがでしょうか。

新着情報やエリア環境の変化を見逃さないようにする方法

前述したように、不動産投資を成功させるためには、始める前も後も情報収集が肝心です。最新情報を手軽かつ確実に仕入れるには、不動産投資会社が主催するセミナーやメルマガがオススメ。

セミナーやメルマガは不動産投資のプロが講師になり、最新情報を提供してくれるものです。本やネットと違って、常に新しい情報を手に入れることができます。セミナーであれば疑問点などをその場で解決できる利点もあります。

まとめ

不動産投資の始め方について解説してきました。良い物件に巡り合うためには、良い不動産投資アドバイザーとの出会いや情報収集も重要であることが理解できたことと思います。

セミナーやメルマガをお探しなら、まずはアスクルパートナーズの「不動産投資セミナー」や「特選物件メルマガ」はいかがでしょうか。不動産投資に関する最新情報を無料で入手できるので、これからワンルームマンション投資を始めたいと考えている方におすすめです。

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