はじめての不動産投資

【初心者向け】住宅ローンとどう違う?アパートローンとプロパーローンについて学ぶ

不動産投資ローン初心者の方にオススメ融資融資条件

【初心者向け】住宅ローンとどう違う?アパートローンとプロパーローンについて学ぶ

不動産投資を始める際に「全額キャッシュで!」と費用を用意して始められる人はそこまでいないと思います。

資金調達の基本となる「金融機関からの融資」を受けることがほとんどでしょう。

「不動産をローンで購入するのだから住宅ローンを組むのかな?」と考る人もいると思いますが、不動産投資に住宅ローンは適用できません。

不動産投資は不動産投資用のローンがあります。今回は、住宅ローンと不動産投資ローンの違いや、アパートローン、プロパーローンについて紹介していきます。

不動産投資を勉強している人はしっかりと読んで、融資について理解しておきましょう!

住宅ローンと不動産投資ローンの違い

不動産投資を始める際に金融機関と融資契約を結ぶことがほとんどですが、同じ不動産を購入するのでも「住宅ローン」と「不動産投資ローン」は全くの別物です。

不動産投資のための融資を受ける場合は「住宅ローン」では契約できません。住宅ローンはあくまで自己居住の物件用として契約を結ぶのものなので、住居用のみに適用されるローンだからです。

不動産投資目的なのに住居用と偽って「住宅ローン」を借りると、金融機関に対する詐欺になり、残った借入額の一括返済を求められるという事態に陥ります。事実、2019年に「フラット35」が投資用不動産の購入のために不正利用されていたケースが多数発覚し、ニュースにもなりました。不正利用していた人たちは、借入金を一括返済するよう求められています。

しかも上記のケースでは、不動産業者が利用者に不正を勧めていたという悪質な実態も表面化しています。不動産投資初心者を食い物にする悪徳業者は少なからず存在するので、自分自身でも最低限の融資知識などを備えておかなければなりません。

不動産投資目的で購入する物件には「住宅ローンは使えない」ということをここでしっかりと理解しておきましょう。

不動産投資ローンと呼ばれる「アパートローン」と「プロパーローン」

アパートローンはその名の通り、アパートやマンションなど自分が住む以外の物件を賃貸用に購入したい場合に利用できる個人向けローンのことです。これがいわゆる不動産投資ローンです。増改築や修繕、リノベーション費用などにも使うことができます。

下記でアパートローンとプロパーローンを詳しく見てみましょう。

【アパートローン】

☑金利:2%台~
☑審査速度:早い
☑対象:個人向け
☑審査内容:個人の返済能力、物件の資産性や収益性
☑融資条件:上限額などがあらかじめ公開されたパッケージ商品

アパートローンの特徴は、審査が早く、上限などがあらかじめ公表されていることです。審査で重要視されているのは個人の返済能力と物件の収益性や資産性です。

個人の属性はもちろん高い方が融資に優位に働きますが、高収入でなくても収益が上がりそうな優良物件の場合はスムーズに審査が通ることがよくあります。これが住宅ローンであれば、個人の返済能力のみを審査されます。つまり、アパートローンの場合は個人の返済能力が多少低い場合でも、優良な物件であれば融資に有利に働く可能性が高いと言えます。

ただし、アパートローンは住宅ローンより審査が厳しく、金利も住宅ローンより高くなります。金利については初めて物件を購入する人よりも、すでにいくつか物件を複数所有している、または賃貸経営の実績のある人のほうが低くなるようです。

【プロパーローン】

☑金利:案件ごとに内容が決まる
☑審査速度:アパートローンより遅い
☑対象:法人、事業主向け
☑審査内容:個人の返済能力、物件の資産性や収益性
☑融資条件:上限額などの設定はなく、案件ごとに内容が決まる

次にプロパーローンを見てみましょう。プロパーローンはアパートローンのように、あらかじめパッケージ化され公表された審査項目や融資の上限・下限額などはありません。金融機関の独自の基準も公開されていないのが特徴です。

また、アパートローンは不動産賃貸用ローンと設定されていますが、プロパーローンは「使途を限らない融資」というのもポイントです。不動産投資だけでなく、事業のための資金確保などにも利用が可能です。

同ローンは個人向けではなく事業者や法人向けのため、基本的には法人や事業主のみが融資を受けられます。同ローンを利用したい場合は、事業計画書の提出なども求められることが多いです。

融資の審査は案件ごとに行われるので、あらかじめ決まった融資の期間や金利、融資の上限額や下限額はありません。そのため審査にかかる時間は、アパートローンより長くなるので、余裕をもってローンを組む計画が必要です。

不動産投資初心者はアパートローンから始めよう

不動産投資ローンには「アパートローン」と「プロパーローン」があることがわかりました。不動産投資初心者の人は、まず、「アパートローン」を利用した方がいいでしょう。サラリーマンや本業で勤めている人、副業として不動産投資を始めた人はなおさらアパートローンが利用しやすいでしょう。

不動産投資に慣れてきて複数所有を考えたり、賃貸経営として事業化しようと考えたときにプロパーローンを検討してみてもいいですね。ローンや金利、いい条件で借りれるかどうかなどは自分で決めきれない人がほとんどだと思います。

まずは、優良な不動産投資業者やアドバイザーを見つけて、相性のいい金融機関などを紹介してもらう方が安心です。

金融機関やローンの相談もプロのアドバイザーに相談すべし

自分が個人で世話になっている金融機関があればそこを利用することもいいですが、個人で申し込むよりも優良な不動産投資会社を通して融資依頼をする方が審査が柔軟であったり、多少融通を利かせてもらいやすくなります。

プロのアドバイザーは物件に合う金融機関やエリアに強い金融機関なども熟知しているため、よりよい条件で不動産投資ローンを組むためにも、プロのアドバイザーに相談して契約をする方がいいでしょう。

まずは個別面談などで、不安に思うことや疑問、金融機関や収支のプランニングなどを相談してみることをオススメします。

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