不動産投資を始める際、「ローンを組まずにキャッシュで購入」という人は多くありません。不動産投資をするほとんどの人たちが「金融機関からの融資」を受けています。

「不動産をローンで購入するのだから住宅ローンを組むのかな？」と考える人もいると思いますが、実は、不動産投資に住宅ローンは適用できません。

不動産投資には、不動産投資用のローンがあります。そして、その中にもプロパーローンとアパートローンとがあります。

今回は、住宅ローンと不動産投資ローンの違いや、プロパーローン、アパートローンのそれぞれの特徴について紹介していきます。

不動産投資ローンとは

不動産投資ローンとは収益用不動産を購入するためのローンのことをいいます。

もう少し詳しくみていきましょう。

住宅ローンとの違い

同じ不動産を購入する場合であっても、物件を購入する目的によって組むべきローンは変わってきます。「住宅ローン」と「不動産投資ローン」は全くの別物です。

不動産投資を目的として融資を受ける場合は「住宅ローン」では契約できません。住宅ローンはあくまで自己居住の物件用として契約を結ぶローンだからです。

投資用なのに住居用と偽って「住宅ローン」を借りると、金融機関に対する詐欺になり、残った借入額の一括返済を求められるなど、さまざまなペナルティが課せられます。
事実、2019年には居住用ローン「フラット35」が投資用不動産の購入のために不正利用されていたケースが発覚し、話題になりました。

このとき、不正利用していた人たちは、借入金を一括返済するよう求められています。

上記のケースでは、不動産業者が利用者に不正を勧めていたという悪質な実態も表面化しています。不動産投資初心者を食い物にする悪徳業者は少なからず存在するので、自分自身でも最低限の融資知識などを備えておかなければなりません。

プロパーローンとアパートローン

不動産投資ローンには、「プロパーローン」と「アパートローン」があります。
アパートローンは、あらかじめ金融機関ごとにパッケージとして融資が用意されているのに対して、プロパーローンは金融機関が個別に審査し、オーダーメイドで融資をします。

他にも、プロパーローンとアパートローンには以下のような違いが存在します。

【プロパーローン】
☑金利：案件ごとに金利は変動する
☑審査速度：アパートローンより遅い
☑対象：法人、事業主向け
☑審査内容：個人の返済能力、物件の資産性や収益性
☑融資条件：上限額などの設定はなく、案件ごとに内容が決まる
☑資金の使い道：不動産購入以外に利用することも可能
☑保証：保証会社は不要だが保証人や連帯保証人が必要

【アパートローン】
☑金利：2％台～
☑審査速度：早い
☑対象：個人向け
☑審査内容：個人の返済能力、物件の資産性や収益性
☑融資条件：上限額などがあらかじめ公開されたパッケージ商品
☑資金の使い道：賃貸経営を目的とした不動産購入のみ
☑保証：保証会社が必要

プロパーローンについては、次章でもう少し詳しく解説します。

プロパーローンとは

「proper」には「独自の」という意味があります。借り入れをする人の属性に、各金融機関が独自に合わせたオーダーメイド型のローンが、プロパーローンなのです。

プロパーローンの特徴

プロパーローンは「使途を限らない融資」です。不動産投資だけでなく、事業のための資金確保などにも利用が可能です。

また、プロパーローンでは保証会社を用意する必要がないため、保証料がかからないのも特徴です。その代わり保証人や連帯保証人を用意する必要があります。

ただし、プロパーローンは個人向けではなく事業者や法人向けです。同ローンを利用したい場合は、事業計画書の提出なども求められることが多いです。

プロパーローンの金利

プロパーローンの金利は借りる人によって個別に定められます。

プロパーローンは融資額がアパートローンより大きいため、金融機関からすればリスクが高い融資です。そのため、早めに回収しようとしたり、高めな金利を設定する傾向にあります。

また、大きな金額を融資するからこそ審査は厳しくなります。ですが、プロパーローンの審査に通った場合は、それだけ金融機関からの信用が高いということもあり、交渉によってはアパートローンよりも低金利で融資してもらうことができる場合もあります。

プロパーローンの審査基準

金融機関ごとに個別で審査が行われるため、これといった目安がある訳ではありません。

ただ、プロパーローンは保証会社を介さないローンであるため、金融機関が貸し倒れになってしまうリスクが高いことから、アパートローンよりも審査は厳しく、期間も長くなります。

プロパーローンの審査に通るには？

プロパーローンの審査に通りやすくなるためには以下の3つをおさえることがポイントです。

• 社会的信用度が高い
• 自己資本率が高い
• 購入する予定の不動産の収益性が高い

1つ目の社会的信用とは、他のローンを組むときにも審査対象となります。上場企業に勤めているか、年収がいくらか、勤続年数はどれくらいか、などの基準です。今後も安定してローンを返済していけるかどうかを判断される材料となります。

2つ目の自己資本率とは全体の資本調達率のうち、貯金額などの自己資本の割合のことをいいます。自己資本率が高ければ、仮に不動産経営で失敗したとしても貯金からローン返済することができるので、金融機関からするとリスクヘッジとなるのです。

3つ目の購入予定の不動産の収益性が高いということも、審査に通りやすくなるためには重要な要素です。物件の収益性は過去の取引実績や実質利回りなどで決まります。

プロパーローンは個人でも組める？

先述のように、プロパーローンは個人では組むことができません。法人化する必要があります。

プロパーローンはどんな人におすすめ？

アパートローンに比べ審査の難易度が高いプロパーローンですが、プロパーローンに向いているのはどのような人でしょうか。

おすすめな人の特徴とその理由

プロパーローンは以下のような人たちにおすすめです。

• 自己資金が十分にある人
  自己資金が十分にある人は、万が一の時でもローンの返済が滞りにくく、金融機関からの信用度が高いため、審査にも通りやすいです。
• 不動産投資事業の拡大を考えている人
  既に賃貸経営で成功していて、投資事業の軌道に乗っている人も金融機関からの評価が高く審査に通りやすいです。プロパーローンには借り入れ額の上限も定められていないため、レバレッジの効果も期待できるでしょう。
• 金利を抑えたい人
  プロパーローンはアパートローンに比べ、金融機関のリスクが高いことから金利が高くなる傾向にあると前述しましたが、上記の要素を持ち合わせているような信用度が高い人に関しては、交渉次第で金利を下げることができます。プロパーローンは自由度が高いため、このような個別対応を柔軟に受けてくれます。

初心者にはアパートローンがおすすめ

不動産投資ローンには「アパートローン」と「プロパーローン」があります。

不動産投資初心者の人には、まず「アパートローン」を利用することをおすすめします。サラリーマンや本業で勤めている人、副業として不動産投資を始めた人はなおさらアパートローンが利用しやすいでしょう。

アパートローンでは、高収入でなくても収益が上がりそうな優良物件の場合はスムーズに審査が通ることがよくあります。つまり、個人の返済能力が多少低い場合でも、優良な物件であれば融資に有利に働く可能性が高いといえます。

金融機関やローンの相談もプロのアドバイザーに相談すべし

個人で世話になっている金融機関があればそこに相談するの良いですが、個人で申し込むよりも優良な不動産投資会社を通して融資依頼をする方が審査が柔軟であったり、多少融通を利かせてもらいやすくなります。

プロのアドバイザーは物件に合う金融機関やエリアに強い金融機関なども熟知しているため、よりよい条件で不動産投資ローンを組むためにも、プロのアドバイザーに相談して契約をする方がいいでしょう。

まずは個別面談などで、不安に思うことや疑問、金融機関や収支のプランニングなどを相談してみることをオススメします。

個別相談の様子は下記漫画でもチェックできますよ！

【①マンガで学ぶ！はじめての不動産投資 セミナー参加編】

【②マンガで学ぶ！はじめての不動産投資 個別面談編】

【①サラリーマンが不動産投資！？ はじめての不動産投資 セミナー参加編】