はじめての不動産投資
【20代からの資産形成】若くして不動産投資を始めるメリットと注意点
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近年は、働き方改革や人生100年時代論などが提唱されている影響で、かつてと比べ終身雇用という考え方が徐々に薄れてきているのが現実です。
特に、今後先の長い20代はどのようにライフプランを計画していくか自由に選択できる時代になりつつあります。
その反面、今後の人生を自由に決めることができるからこそ、何をすれば良いかと悩んでしまう方も多くいることでしょう。特にお金のことについては誰かが教えてくれるわけでもなく、自ら積極的に行動して情報収集をしていく必要があるといえます。
この記事では、今後の資産形成について悩んでいる20代の方に向けて、20代の投資事情や20代に不動産投資をおすすめする理由、不動産投資のメリット・デメリットなど細かく解説していきます。
20代から始める資産形成
働き盛りの20代は資産形成と聞くと「まだ先のことでは？」と感じる人も多いでしょう。確かに20代は学生から社会人になる世代であり、仕事に慣れていくフェーズであるのに加え、給与もそれほど高くなく、将来に向けて資産を蓄えていくという感覚が薄いのも分かります。
しかし、冒頭でも説明した通り、生き方や働き方が比較的自由に選べる時代では、自分の今後については自分で考えていく必要があります。
最近では若者向けの投資商材やサービスも多く出回っていることもあり、20代でも気軽に投資を始めることができます。それだけ20代からの資産形成に注目が集まってるのです。
それでは20代から資産形成を始めた方が良い理由を具体的に見ていきましょう。
20代から資産形成を始めるべき理由
20代から資産形成をするのは早くないか？と考える方もいると思います。しかし、早く始めることによってこそ得られるメリットが資産形成にはあるのです。
メリットの一つ目は複利の効果を存分に受けられることです。
複利とは利子にもまた利子がつくことをいいます。
具体的な例を出しましょう。
例えば、年に100万円の投資をしたとします。年間で100万円の3%である3万円の利益がでた場合、翌年は103万円で運用することになります。さらに次の年も3%の利益を得た場合、総額は106万円ではなく、106万900円になります。
なぜかというと2年目は103万円の3%である3万900円が利益として加算されるからです。このように雪だるま方式で資産が増えることを複利の効果といいます。
複利の効果を少しでも大きくするには、できるだけ早く投資を始めることが大切です。そうすれば雪だるまはどんどん大きくなるので、遅くに投資を始めた人よりも、楽に大きな資産を形成することができるのです。
もう一つのメリットは投資の経験をたくさん積める点です。
投資はギャンブルではありません。蓄積された経験と知識により、成功確率を少しでもあげていくものなのです。早い段階で小さい金額からコツコツ投資を行った場合は、失敗しても損失も少なくやり直しがききますし、その失敗は将来への糧になります。
一方で、投資の経験がない状態で、歳をとってから多額の投資をする場合、失敗した時のリカバリーができません。つまり、20代から資産形成を始めれば、リスクを抑えながら時間という武器を味方につけ資産を増やしていくことができるのです。
20 代で資産運用している人の割合
それでは実際に資産運用を行っている20代はどれほどいるのでしょうか。
日本証券業協会の平成３０年度 証券投資に関する全国調査から20代の保有資産状況を抜粋し、金融資産別にまとめました。
上の表を見てみると、株式投資、投資信託ともに保有している20代の割合は低いことが分かります。それに対し、預貯金はすべて90%前後の数値であり、まだまだ投資を行っている20代は少ないといえるでしょう。
20代でも始められる不動産投資
不動産投資はなぜ始めやすい？
「20代で不動産投資」と聞くと、あまりピンとこない人も多いでしょう。しかし、20代でも不動産投資を始めることは可能であり、実際に多くの若い人が不動産投資を始めています。
かつての不動産投資は
- ・地主
- ・高属性
- ・高収入
- ・多額の自己資金を持っている
このようなイメージが強く、若い世代にとってはハードルが高いものでした。しかしマイナス金利政策の影響もあり、属性や年収がそれほど高い人物でなくても、不動産投資への融資を行う銀行が増えてきました。
金融機関は創業したての小企業に事業資金を融資するよりも、不動産を担保に売上の予測が立てやすい不動産投資の方が比較的安全な融資先と考えているようです。
さらに物件によっては物件価格だけでなく、購入時に掛かる諸費用の分まで融資を行う「オーバーローン」に対応してくれる銀行が登場しました。
このような銀行を活用することで、自己資金がなくとも不動産投資をスタートすることができる時代となりつつあるのです。
20代から不動産投資を始めるメリット
では、若い世代から不動産投資を始めるメリットとデメリットを見ていきましょう。
メリット1：融資の期間を長くとることができる
年配世代と比べて、若い世代は融資期間を長くとることが可能です。銀行から融資を受ける際は物件の法定耐用年数に応じて融資の最長期間が決定します。
鉄筋コンクリートの建物は法定耐用年数が47年と定められていますが、例えば、築15年・耐用年数の残りが32年の鉄筋コンクリート造マンションを25歳で最長の期間で融資を受けたとすると、57歳でローンを完済することができます。もちろんもっと短い期間で返済するという選択肢をとることもできます。
一方、50歳で融資を受けようとする場合は完済時の年齢が82歳となりますが、各金融機関は完済時の年齢の上限を設けています。このケースの場合は最長でも25～29年程度の融資期間しかとることができないうえ、銀行にとっても高齢世代にローンが残る状態は極力避けたいので、より短い期間に設定される（または融資を断られる）場合も多くあります。
メリット2：賃料収入を得る期間が長い
不動産投資は毎月の家賃収入が主な収入源なので、物件を所有している期間が長ければ長いほど、多くの収益を得られます。20代で始めるのと、40代や50代以降で始めるのとでは数十年分の利益の違いになるわけですから、将来的に資産には大きな差が出ます。
メリット3：ローン返済が若いうちに終わる
先ほどのケースでは32年のローンで計算しましたが、一般的な20～25年程度の期間で借りれば、40代でローンの完済をすることが可能です。
ローンの返済が終わればその分利益が大きくなりますので、そのまま保有し続ければ年金と合わせて月々数十万円以上の家賃収入を生み出し続ける可能性があります。
また、物件を売却して現金化した後に、別の物件へ再投資するといった選択をとることもできます。
20代から不動産投資を始めるデメリット
次にデメリットです。
デメリット1：融資の承認を得るのが難しい場合がある
20代で不動産投資を始める場合、比較的年収が低いケースも多いため、自分が目標としている物件の金額まで融資金額が届かない場合があります。
最悪の場合、融資が下りないために不動産投資を諦めるといったことにもなりかねません。
あらかじめ、融資の審査内容や自分の属性について分析しておく必要があるでしょう。
デメリット2：資金が少なく借入比率が高くなる
物件価格のうち、ローンの割合が多くなればなるほど借入比率が高くなり月々の返済金額が多くなるので、キャッシュフローも減少してしまいます。
20代では年収がそれほど高くない場合が多く、自己資金も必然的に少ないです。年収を上げる努力も継続して行い、余剰金を増やす工夫もしていきましょう。
20代で不動産投資を始める際に押さえておくべきポイント
ここからは実際に20代の人が不動産投資をスタートする際に押さえておくべきポイントを解説していきます。
基礎知識を得る
まずは、正しい不動産投資の知識を身につけるところから始めていきましょう。安定した収益を確保できる不動産投資ですが、他の投資と比較すると、物件の選定から銀行ローン、物件管理に税金などさまざまな知識が必要になってきます。
書籍やインターネットなどでも勉強することができますが、初心者向けの不動産投資セミナーなどに参加するのもおすすめです。
初心者セミナーは無料のものも多く、専門家から不動産投資の仕組みや基礎知識を学ぶことができます。また、セミナー参加後は無料で個別相談も受けられる場合もああります。
勢いで物件を購入してしまうのではなく、基礎知識を習得したうえで購入を検討するようにしましょう。
自己資金の確保
基礎知識を身につけることと並行して、できる限り自己資金を貯めていきましょう。自己資金ゼロでも不動産投資は可能ですが、返済額が大きくなってしまう為、安定した不動産投資を行うには自己資金が多いに越したことはありません。
余剰金が多ければ多いほど、ゆとりのある計画を立てることができ、選択の幅も広がるといえます。
情報収集は積極的に
基礎知識、自己資金と合わせて情報収集も怠ってはいけません。
エリアや物件の情報を把握することは、投資の判断を行う時に欠かせないものです。
インターネット等で情報収集はできますが、情報が古かったり偏りがあったりと正確性に欠けるものも多いです。そのような場合は基礎知識の習得と同様に、セミナーの活用や個別相談が役に立ちます。
同じ志を持った不動産投資化やプロの専門家と直接会うこともあるので、生の声を聞いて情報を集めていきましょう。
20代で不動産投資を始める際の注意点
20代で不動産投資を始める際に注意しておきたい点は二つあります。
一つ目の注意したい点は、悪徳な不動産会社は一定数存在するということです。
近年は若者を狙った不動産投資のトラブルが多発しています。20代のほとんどの人が不動産投資に関して無知であるのをいいことに、そこに漬け込んで営業してくる担当者も存在します。
よくある営業トークとして、「不労収入が得られる」というものがあります。20代は金銭的な余裕があるとはいえず、不動産会社の「働かなくても家賃収入が得られる」といった言葉には魅力を感じてしまうのです。
しかし不動産投資には入念なシミュレーションとキャッシュフローの管理、不動産についての知識などが必要であり、どんなに経験の多い人でも必ず成功する保証はありません。あくまで投資なのです。
不動産会社からいわれるがままに物件を購入したが、後から赤字になったというケースも少なくありません。
不動産投資の勉強をするのは前提であり、更に信頼できる不動産会社やアドバイザーを見つけることが不動産投資を行ううえで必須といえるでしょう。
二つ目の注意したい点は、余裕のない資金状況で不動産投資をするのは避けるべきであるということです。
先述しましたが、不動産投資は自己資金がなくともオーバーローンさえ組めれば物件を購入することが可能になっています。しかしいざ賃貸経営を始めると、ローンの返済の他に税金や管理費などの出費が発生し、自己資金が少ない場合は支払いが困難になってしまうこともあります。
そのため、物件を購入する前にキャッシュフローのシミュレーションを十分に行うのはもちろんのこと、生活がギリギリであったり、自己資金が過度に少ない場合は、不動産投資を見送る判断をすることも大切でしょう。
最後に
ここまで20代の資産形成や不動産投資のメリット・デメリット、注意点などについて解説してきました。
安定した老後や資産形成を行うためには、長期的な視点から見た計画が大切です。また、そのためには、投資することだけを考えるのではなく、毎月の収支や生命保険の最適化などのライフプランニングを一緒に考えることが重要になります。
自身でライフプランを考えるのと合わせて、プロのアドバイザーにもライフプランの相談、設計をお願いするのが良いでしょう。
さらに、20代から不動産投資を始める場合はさまざまなメリットがある一方で、デメリットやリスクも存在します。しっかりと不動産の勉強して、万全の準備をしてから不動産投資を始めることが大切です。
アスクルパートナーズでは、不動産投資を始めさまざまな知識を有した専門家がライフプランニングを通して資産形成のお手伝いをしています。
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