はじめての不動産投資

【20代で始める不動産投資】若くして始めるメリットと注意点

【20代で始める不動産投資】若くして始めるメリットと注意点

最近は様々な場面で不動産投資が話題になっていますが、なかでも20代で不動産投資を始める人の割合が多くなってきました。

不動産投資と聞くと、大手企業に勤める収入の高い中高年のサラリーマンや、昔から代々土地を受継ぐ地主、親からの相続などといったイメージを持つ人も多いと思いますが、実は不動産投資はできるだけ若いうちに始めた方が有利になるケースがほとんどです。

もちろん若くして不動産投資を始めることはメリットも多い反面、注意しなければならない点も存在します。そこで今回は、20代から不動産投資を始めるメリット・デメリットや注意点などについてできる限りわかりやすく解説していきたいと思います。

不動産投資は20代からでも始められる?貯金ゼロでもできるって本当?

「20代で不動産投資」と聞くと、あまりピンとこない人も多いでしょうが、20代で不動産投資を始めることは十分可能で、実際に多くの若い人が不動産投資を始めています

かつて不動産投資というと

  • ・地主
  • ・高属性
  • ・高収入
  • ・多額の自己資金を持っている

このような要素がないとスタートが難しかった為、若い世代にとってはハードルが高いものでした。しかし、2016年にマイナス金利政策の導入の影響もあり、銀行融資が緩和の方向になった今では、属性や年収がそれほど高くなくても不動産投資への融資を行う銀行が増えてきました

金融機関は創業したての小規模な企業に事業資金を融資するよりも、不動産を担保に売上の予測が立てやすい不動産投資の方が比較的安全な融資先と考えているようです。

さらに物件によっては物件価格だけでなく、購入時に掛かる諸費用の分まで融資を行う「オーバーローン」まで対応してくれる銀行が登場しました。

このような銀行を活用することで、いまや貯金がゼロでも不動産投資をスタートすることができる時代となりつつあるのです。

若い世代で不動産投資を始める人が増えている理由とその背景

若い世代で不動産投資を始める人が増えている背景には様々ありますが、20代は物心ついた頃から終身雇用や年金制度の崩壊といった不安と共に成長してきた世代です。その結果、若いうちから老後のことや資産形成を考えなければという意識が強い人が多くいるのも事実です。

自分の資産を作っていくにあたりまず思いつくのは「貯金」ですが、ご存知のとおりこの超低金利時代では貯金のみで将来の資産を補うには厳しいものがあります。

貯金だけで老後を安心して過ごしていくには、よほど高収入かつ、節約をして毎日を過ごしていかないと難しいでしょう。

十分な資産を増やしていくには、やはり「資産運用」「投資」は必要不可欠と言えます。投資といえば株式投資やFXなどもありますが、そのなかでなぜ不動産投資が注目されているのでしょうか?

それは、不動産投資が安定かつ比較的高い収益を見込めることにあります。

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンでビギナーでも始めやすい

株式投資やFXも高い収益を得ることがありますが、それは売買差益(キャピタルゲイン)を狙った投資でなければならず、大きく資産を減らしてしまう可能性を考えるとハイリスク・ハイリターンといえます。

また、常に価格を気にしていなければならず精神的な負担が大きくるのも特徴です。株式配当金やスワップポイントといった保有しているだけで得られる収益(インカムゲイン)もありますが、利回りはあまり高くないので相当な額を投資しなければ一財産築くことは難しいでしょう。

一方、不動産投資は他の投資商品と比べると比較的高い利回りを確保できます。さらに大きな特徴として銀行融資を活用することができることもおおきな強みでしょう。

ローンを利用することで、自己資金の何倍もの投資を行うことが可能になり、資金効率が圧倒的に高まって資産を増加させるスピードが増加します。

また、不動産も価格の上下はしますが、株式投資やFXなどと比べると変動はゆるやかで、収益のメインは家賃収入のため、精神的な負担も小さくて済みます

先述のフルローンや貯金ゼロでもスタート可能な点と合わせて、こういった理由から不動産投資は、若い世代でも始める人が多くなっているのです。

20代で不動産投資を始めよう!押さえておくべきポイントと注意点

さて、それでは実際に20代の人が不動産投資をスタートする為の大切なポイントを解説していきます。

【基礎知識を得る】

まずは、正しい不動産投資の基礎知識を身に付けてるところから始めていきましょう。安定した収益を確保できる不動産投資ですが、他の投資と比較すると、物件の選定から銀行ローン、物件管理に税金など様々な知識が必要になってきます。

書籍やインターネットなどでも勉強することができますが、まずは初心者向けの不動産投資セミナーに参加するのがオススメです。

セミナーは無料なものも多く、専門家からわかりやすく不動産投資の仕組みや基礎知識を学ぶことができます。セミナー参加後は無料で個別相談も受けられることがあります。

勢いで物件を購入してしまうのではなく、不動産投資のセミナーに参加したり、個別相談を申込んでみるなどして基礎知識を習得したうえで検討するようにしましょう。

【自己資金の確保】

また、基礎知識を身につけることと並行して、できる限り自己資金を貯めていきましょう。自己資金ゼロでも不動産投資は可能ですが、返済額が大きくなってしまう為、安定した不動産投資を行うには自己資金が多いに越したことはありません。

余剰金が多ければ多いほど、不動産投資に対してゆとりを持った検討ができるようになります。

【鮮度の高い情報収集】

基礎知識、自己資金と合わせて情報収集も怠ってはいけません。

エリアや物件の的確な情報を把握しておくことは、投資の判断を行うときに欠かせないものです

インターネット等で情報収集はできますが、情報が古かったり偏りがあるなどで的確なものかどうか不明なものも多いです。やはりここでもセミナーの活用や個別相談が、情報収集の面でも活きてきます

同じ志を持った大家やプロの専門家とも直接出会うこともあるので、現場の生の声を聞いて生きた情報を集めていきましょう

若い世代に多い「分割払い」に要注意!スマホやクレカの支払い方法の落とし穴

お手元のスマートフォンを購入する際に、どのような支払い方法を選択しましたか?

一括で購入される人もいるでしょうが、最新機種は十万円を超える機種も多く、若い世代のほとんどが24回や36回の分割払いを選択しています

実はこの「分割払い」ですが、不動産投資ローンを借りる際に影響を与える可能性があるのです。

スマホの機種代金の分割払いは携帯電話会社との間で「クレジット契約」を結ぶことで成立しています。これはクレジット契約になり、個人の信用情報機関に登録されます金融機関とローン契約を結ぶ際は、審査で必ずこの信用情報を確認される仕組みになっています

「うっかり携帯料金の支払いを忘れてしまった」ということはよくあることですが、携帯電話料金には毎月の通話料+通信料だけでなく、分割払いにした機種代金も含まれています。

このため、スマホを分割払いにしている携帯電話料金の支払いを一定期間遅れてしまうことで、個人信用情報に「延滞」という事実が記載されてしまいます

1.2か月の支払いミスを1.2回程度なら問題ありませんが、3か月以上の延滞や、延滞回数が頻繁になるとどうしても信用情報に傷がついてしまいます。これが俗に言われる「ブラックリストに載る」という状態です。

実際にブラックリストなどは存在しませんが、信用情報に傷がついてしまうと暫くはその記載が消えないため、不動産投資ローンの審査を行う際に不利な状況となってしまいます

また、分割払いは当然スマホの購入だけでなく、クレジットカードを利用すれば様々な商品の支払いで利用できます。

最近は毎月の支払いが一定になる「リボ払い」もよくCMなどで目にします。しかし、このような分割払い(リボ払い)の支払いが遅れていなかったとしても、分割払いをしている商品代金のトータル金額が多くなればなるほど、いわゆる「借金」が多い状態と変わりありません

分割払いの金額・支払額が多くなるにつれて、不動産投資ローンの借入可能な限度額も一般的には減少していってしまいますので注意が必要です。

若い世代から不動産投資を始めるメリット・デメリット

では、「若い世代から不動産投資を始めるメリット・デメリット」を見ていきましょう。

メリット1:融資の期間を長く取ることが出来る

年配世代と比べて、若い世代は融資期間を長く取ることが可能です。銀行から融資を受ける際は物件の法定耐用年数に応じて融資の最長期間が決定します。

鉄筋コンクリートの建物は法定耐用年数が47年と定められていますが、たとえば築15年・耐用年数の残りが32年の鉄筋コンクリート造マンションを25歳で最長の期間で融資を受けたとすると、57歳でローンを完済することができます。もちろんもっと短い期間で返済するという選択肢をとることもできます

一方、50歳で融資を受けようとする場合は完済時の年齢が82歳となりますが、各金融機関は完済時の年齢の上限を設けています。このケースの場合は最長でも25~29年程度の融資期間しか取ることができないうえ、銀行にとっても高齢世代にローンが残る状態は極力避けたいので、より短い期間に設定される(または融資を断られる)場合も多くあります

メリット2:賃料収入を得る期間が長い

不動産投資は毎月の家賃収入が主な収入源なので、物件を所有している期間が長ければ長いほど、多くの収益を得られます。20代で始めるのと、40代や50代以降で始めるのとでは数十年分の利益の違いになるわけですから、将来的な資産を確保する点において大きな差が出ます。

メリット3:ローン返済が若いうちに終わる

先ほどのケースでは32年のローンで計算しましたが、一般的な20~25年程度の期間で借りれば40代でローンの完済をすることが可能です

ローンの返済が終われば利益が非常に大きくなりますので、そのまま保有し続ければ年金と合わせて月々数十万円以上の家賃収入を生み出し続けます

売却して現金化後に、さらに別の築の浅い物件へ再投資するといった選択を取ることもできます。

デメリット1:融資の承認を得るのが難しい場合がある

20代で不動産投資を始める場合、比較的年収が低いケースも多い為、自分が目標としている物件の金額まで融資金額が届かない場合があります

日本政策金融公庫や信金、ノンバンクの活用など少しノウハウが必要になるかもしれません。

銀行探しも大切ですが、たった一人で銀行探しをするにも限度があります。パートナーとなる専門家を見つけて、希望融資が通りやすい銀行を見つけてもらうようにしましょう

デメリット2:資金が少なく借入比率が高くなりがち

物件価格のうち、ローンの割合が多くなればなるほど借入比率が高くなり月々の返済金額が多くなるので、キャッシュフローも減少してしまいます

20代では年収がそれほど高くない場合が多く、自己資金も必然的に少ないです。年収を上げる努力も継続して行い、余剰金もUPさせる工夫をしていきましょう。

若いうちから長期的な資産運用とライフプランを立てられるようになろう

安定した老後や資産形成を行う為には、長期的な視点で見た計画が大切です。また、その為には不動産投資のことだけを考えるのではなく、毎月の生活の収支や生命保険の最適化などライフプランニングを一緒に考えることが重要になります。

自身でライフプランを考えるのと合わせて、アドバイザーにもライフプランの相談、設計をお願いしましょう

ここまでの大切な点をまとめると

  • 若いうちに不動産投資を始めると総収益や融資期間、返済時の年齢などメリットが大きい
  • 融資を受けやすくはなってはいるが、銀行探しのノウハウが必要だったり、無理な借入はリスクもある
  • 資金も少なく基礎知識習得まで時間も掛かるので、しっかりとサポートをしてくれる専門家の力が必要不可欠

上記の点をよく理解しておきましょう。

今回紹介したように、20代から不動産投資を始めると多くのメリットがあるので、しっかりとを勉強して、きちんと下準備をしてから不動産投資を始めることが大切です。

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