はじめての不動産投資

地方住みでも都会の物件で不動産投資を成功させるコツ

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地方住みでも都会の物件で不動産投資を成功させるコツ

不動産投資における物件探しは、とても重要な要素です。とくに現物不動産投資であれば、多額の自己資金やローンを用いて運用をスタートさせることが多く、立地などの特性から将来的な収益も変わってくる可能性があるためです。

また、日本では一都三県に人口が手中しがちであり、東京にいたっては人口が増加し続けている現状があります。では、不動産投資における物件探しや運営は、地方よりも都会の方が行いやすいのでしょうか。

今回は、地方であっても都心の物件を運用した方がいいのか、そもそも地方と都心では何が異なるのかについて詳しく解説していきます。

地方住まいでも、都会の物件で不動産投資は可能か

現物不動産投資は、買い主が手続きを行い運用できる場合であれば、獲得する不動産がどこにあったとしても問題はありません。そのため、都会に住んでいても地方に住んでいても不動産投資は可能です。

この場合、大切になってくるのは物件探しだけではなく、安心して任せられる管理会社です。

例えば、家賃の回収、入居・退去の管理、共用部分の修繕などは遠隔地から管理できません。そのため、ほぼ全ての管理を任せたうえで、売却や家賃収入など不動産投資のゴールに合わせてサポートしてくれる会社を買い主が見つける必要があります。

物件を購入し、管理できる場合は何処に住んでいても現物不動産投資は可能です。しかし、運用や管理のノウハウがなければ収支をプラスにしていくことが難しい点は把握しておきましょう。

じわじわ増えている地方オーナー

実は、地方圏では居住用・事務所・ホテルの取得数が増加している傾向にあります。

これは地方オーナーが増加しつつあり、収益の望める物件を運用したい買い主が増加していることを意味します。

また、日本全体では人口が減少しているものの、東京の人口は増加傾向にあります。

賃貸物件を運用する場合でも、空室リスクを避けやすく、立地が良ければ賃料に関しても引き下げを検討する必要がありません。そのため、地方オーナーが都心の物件を運用するというパターンは今後も増加していく可能性があるといえるでしょう。

ちなみに、都心では人口が多く、物件や土地そのもののニーズが高いことからオフィスや賃貸物件における売却益を狙うことも可能です。

不動産投資のゴール戦略が立てやすい点もメリットの1つだといえるでしょう。

地方の物件では不利?初心者が都心部の物件から始めた方がいい理由

逆に、地方物件による不動産投資の難易度は高いといえます。

例えば、地方都市の場合は地方でもある程度の人口や賃貸物件のニーズはあります。

しかし、学校や駅からの近さ、人口の推移、周辺地域の環境などピンポイントな需要をしっかりと見極めなければなりません。また、企業や施設が近くにあったとしても、暮らしやすさにつながるとは限らない点に注意が必要です。地方での不動産投資は、より詳細なニーズ調査と将来的な計画が必要になってくるのです。

対して、都心の物件探しに関しては、実際に運用から管理にいたるまで、一括で任せられる会社が多く存在しています。

月々の支払い金額が高くなる傾向にあるものの、収支のバランスが取れる場合には全く問題はありません。しかし、利回りと収支のバランスはしっかりと確認しましょう。

また、人口に対する空室リスクは地方よりも低く、インフラ整備に関しても心配はありません。加えて、海外の投資家から東京の不動産市場は高い注目を浴びている状況です。そのため、将来的なゴール戦略が地方都市よりも練りやすい点からも、都心部から不動産投資をスタートした方がいい理由の1つといえます。

不動産投資に慣れてきたら地方の物件でも勝ちにいける!?

既に都心で運用をしていたり、3件目、4件目の複数所有を希望するレベルになって現物不動産投資に慣れた場合には、地方の物件の運用も視野に入れられます

その理由として、東京での不動産運用においても立地やニーズを検討したうえで、運用しなければ利益を生み出すことが難しいためです。そして、仮に成功した場合には、以下のように買い主自身にもある程度のノウハウが蓄積されているといえるでしょう。


☑管理会社へのサポート内容の確認
☑賃料の設定
☑周辺環境のリサーチ

加えて、地方と東京に不動産投資を行うこともできるため、物件ごとの戦略を立てるなどオーナーとしての知見も広がる可能性があります

初心者が都心部の優良物件を選定するコツ

不動産投資初心者が都心で物件を探す場合には、以下のポイントを意識しましょう。

【1.将来的な価値を予想する】

不動産は経年劣化していきます。そのため、数十年先も利益を上げるためには、定期的なリフォームが必要となります。しかし、大規模な修繕を繰り返すほど利回りは低下していくといえるでしょう。

そのため、修繕が発生しにくい物件を選定することが大切です。

【2.入居者にあわせた物件を探す】

不動産投資における入居者の属性は、投資を行う前にある程度把握することが可能です。平均的な家賃からその地域に、どのような人々が住んでいるのかを把握することができます。

例えば、エリアや周辺環境によって物件のニーズは大きく変化します。購入前であってもある程度利回りの予想も立てられるため、エリアを選定した場合には、物件だけではなく、周辺の人々の暮らしなどについてもリサーチを行いましょう。

【3.できる限りの情報を集める】

物件の情報は、不動産情報サイトや SNS 、競売情報などからも入手することが可能です。既に不動産投資を行っている人がいれば参考にすることもできるでしょう。

また、自社で不動産を販売し、管理まで一括でやっている不動産業者も少なくありません。商品説明やセミナーを聞くことで情報収集が可能なので、積極的に参加することをオススメします。

情報を収集する場合は、不動産の運用方法だけでなく、管理会社などの細かい点も把握できるように意識しましょう。例えば、販売だけを行っている不動産会社の場合、販売のノウハウはあるものの、運用や管理については相談することができません。

そのため、物件情報だけでなく管理まで行える不動産会社を選定することが大切です。

オンラインで物件相談やメルマガなどを大いに活用すべし

現在のコロナ禍もあって、オンラインで物件相談ができる不動産会社が増加しています。オンラインで個別面談のように、不動産会社の営業担当者と買い主が1対1で話すことも少なくありません

たとえイメージが固まっていなかったとしても、話を聞くことによってどのような運用を行うのか、月々の支払いや管理方法まである程度イメージができるようになります。

メルマガなどで情報発信をしている不動産業者の場合は、そのメルマガの中で、不動産投資に対する知識だけでなく、物件情報も紹介していることがあります。このような場合には、不動産会社に直接問い合わせをすることで理解を深められるでしょう。

まとめ

地方に在住していても、東京の物件を運用しているというオーナーは増加しつつあります。管理会社にサポートを依頼した場合でも、運用の利益が確保できれば問題はありません。

初めて不動産投資を行う場合には、なおさら都心スタートが向いているといえます。とくに、利回りや収入に直結する空室率は東京の方が人口の多さからカバーしやすいためです。

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