はじめての不動産投資
地方と東京（都市部）で不動産投資はどう違う？どこからでも投資できる時代の戦略
不動産投資不動産業界初心者の方にオススメ地方都内
不動産投資において物件探しは、とても重要な要素です。特に現物不動産投資であれば、多額の自己資金やローンを用いて運用をスタートさせることが多く、立地などの特性から将来的な収益も変わってくる可能性があるためです。
また、日本では一都三県に人口が集中しがちであり、東京にいたっては人口が増加し続けている現状があります。では、不動産投資における物件探しや運営は、地方よりも都市部の方が行いやすいのでしょうか。
結論からいいますと不動産投資をするうえで、地方が悪くて都市部が良いとは一概にいえません。地方エリアでの不動産投資にもさまざまなメリットがあります。
今回は、地方物件に不動産投資を行う際に知っておきたいメリットやデメリットについて、都市部の不動産投資と比較しながら詳しく解説していきます。
不動産投資は地方と東京どちらがいい？
不動産投資を行う際に、購入する物件のエリア選定は結果を左右する重要な要素だといえます。エリア選定をする時に最初に悩むのが、都市部の物件と地方の物件どちらに投資するのが良いかでしょう。
投資の目的や何を優先したいかによって、投資すべきエリアは変わってきます。まずは、不動産投資において、地方と都市部で何が違うのかを理解するところから始めましょう。
地方と都市部の違い
不動産投資をする際に地方と都市部で大きく異なる点は、主に以下の三つといえます。
・人口の違い
・不動産価格の違い
・ニーズの違い
順番に解説していきます。
人口の違い
地方と都市部、特に東京とでは人口に大きな違いがあります。これは、今現在の人口もそうですが、今後の人口の増減に差が出てくるという意味です。
（総務省市町村課「都市部への人口集中、大都市等の増加について」）
上のグラフは、三大都市圏および東京圏の人口が総人口に占める割合の推移を表したものです。東京圏では全国の人口減少が進む中でも転入超過が続いており、グラフからもわかるように、全人口における人口の割合も上昇しています。
一方で、三代都市圏以外の地域では総人口におけるシェア率が加工しており、2050年にはさらに下降が進む見立てです。
不動産価格の違い
地方は都市部に比べ地価が安く、それに伴い物件価格も安い傾向にあります。地価の価格は人口に大きく左右されますので、人口が少ない地方では地価が安くなりやすいのです。
一方で、東京では東京五輪の開催や継続的なインフラ発展の影響もあり、物件の供給過多状態ですが、人の入りも増加しているので不動産価格は高い水準を維持しています。
ニーズの違い
地方と東京では、住む人のニーズの違いもあるでしょう。
たとえば、地方は東京に比べインフラや商業施設などが少なく、生活における利便性が劣るので、東京に比べ一人暮らし用マンションのニーズが低いといえます。
このような理由で、地方は東京に比べ賃貸需要が低い傾向にあります。
一方で、地方は賃貸需要が高くないため物件数も東京ほど多くなく、競合となる物件も少ないといえます。そのため東京のような熾烈な入居者獲得争いは起こりにくいでしょう。
おすすめの地方都市はどこ？
地方の不動産に投資しようと思っても、どのエリアを選択すればいいか迷うという方もいると思います。
エリアを選定する際には、エリアの現在の状況だけでなく、長期的な予測をすることが大切です。具体的には、そのエリアで投資した場合、今後の将来も入居率が高い状態で保てるかを見極めるということです。
それを踏まえ、昨今おすすめとされているエリアは沖縄県、福岡県、北海道です。その中でも特に那覇市、福岡市、札幌市は居住ニーズも高く、今後も安定して人が集まってくると予測されています。
また、東京に通勤しやすい神奈川県、千葉県、埼玉県の主要エリアも、その利便性から居住ニーズが今後も安定するであろうといわれています。
地方都市に不動産投資をするメリット・デメリット
ここからは地方都市に不動産投資をする際に知っておきたいメリットとデメリットを紹介していきます。
メリット
地方都市への不動産投資におけるメリットは以下の三つです。
物件価格が安い
地方では賃貸需要が東京よりも低く、地価や物件価格が安い傾向にあります。
物件価格が安ければ、少額で不動産投資を始めることができ、自己資金があまりない場合でも参入することができるでしょう。また、そのような場合は投資額が大きくないので、失敗した時の損出も、東京の高い物件を購入する場合より小さくなります。
高い利回りを期待できる
東京と比べると地方の物件は物件価格が安いので、利回りが高くなりやすいというメリットもあります。
そのため、利益もあげやすく入居率が高ければ、収支をプラスにすることも容易だといえます。また、地方都市などの発展したエリアの物件の中には、安く購入したのにもかかわらず、東京と同水準の家賃で貸し出せるものもあるため、そのような物件を見つければ、さらに高い利回りを実現できる可能性があります。
減価償却費を高く算出しやすい
不動産投資における減価償却とは、経年劣化する不動産の補修費用をあらかじめ何年かに分けて経費計上できることを指します。
減価償却費は実際には発生していない経費であり、経費計上して給与所得と合算することで所得を下げることができ、節税につながる可能性があります。
減価償却費は建物にしか使えないため、土地と建物を合わせた投資額が東京と同じ場合、地価が安い地方の方が、多くの減価償却費を計上できる可能性があります。
デメリット
地方都市への不動産投資におけるデメリットは以下の三つです。
空室リスクが高い
地方のエリアによっては、人口の過疎化などが原因で空室リスクが高くなる傾向にあります。
特に地方では東京と比べて、単身のサラリーマンや学生などからの賃貸需要は低く、退去が発生した場合、次の入居者を見つけるのが困難になりやすいといえます。
また、空室が発生した際に、家賃の見直しなどの対策を行っても、周辺環境（商業施設の閉鎖など）の変化によっては、人が一気に減ることもあり、対策効果を発揮しにくいといえるでしょう。
売却が難しい
不動産投資では事前に、出口戦略まで考えておくことが必須ですが、地方の場合は物件を売りに出してもなかなか買い手が見つからない可能性が高いといえます。
満室経営など収益性の高い物件であれば、買い手が見つかる可能性は上がりますが、そうでなければ、いつまで経っても売れない結果、販売価格を大幅に値下げしなくてはいけないということもあり得ます。
家賃相場がやすい
地方では、一般的に物件価格自体が安い傾向にあるので、一部の人気エリア以外では、家賃相場も安いといえるでしょう。
さらに人口の減少が進んでいるエリアでは低水準の家賃から、さらに値下げを検討しなくてはいけないこともあります。地方での不動産投資を検討する場合は、できるだけ人が集まってくることが期待できるエリアを選択すると良いでしょう。
不動産投資はどこに住んでいてもできる
現物不動産投資は獲得する不動産がどこにあったとしても問題はありません。そのため、都会に住んでいても地方に住んでいても不動産投資は可能です。
この場合、大切になってくるのは物件探しだけではなく、安心して任せられる管理会社です。
たとえば、家賃の回収、入居・退去の管理、共用部分の修繕などは遠隔地から管理できません。そのため、ほぼ全ての管理を任せたうえで、売却や家賃収入など不動産投資のゴールに合わせてサポートしてくれる会社を買い主が見つける必要があります。
物件を購入し、管理できる場合はどこに住んでいても現物不動産投資は可能です。しかし、運用や管理のノウハウがなければ収支をプラスにしていくことが難しい点は把握しておきましょう。
地方の不動産オーナーは増加している
実は、地方圏では居住用・事務所・ホテルの取得数が増加している傾向にあります。
これは、収益が見込める物件を運用したい買い主が増加していることを意味します。
また、日本全体では人口が減少しているものの、東京の人口は増加傾向にあります。
地方に住んでいても優良な都心部の物件に投資すれば、空室リスクを避けやすく、立地が良ければ家賃の引き下げを検討する必要がありません。そのため、地方オーナーが都心の物件を運用するというパターンは今後も増加していく可能性があるといえるでしょう。
ちなみに、都心では人口が多く、物件や土地そのもののニーズが高いことからオフィスや賃貸物件における売却益を狙うことも可能です。
地方都市への不動産投資は難易度が高い？
地方物件による不動産投資の難易度は都心部の物件に投資する場合に比べ、高いといえます。
たとえば、地方都市の場合は地方でもある程度の人口や賃貸物件のニーズはあります。
しかし、学校や駅からの近さ、人口の推移、周辺地域の環境などピンポイントな需要をしっかりと見極めなければなりません。また、企業や施設が近くにあったとしても、暮らしやすさにつながるとは限らない点に注意が必要です。地方での不動産投資は、より詳細なニーズ調査と将来的な計画が必要になってくるのです。
それに対し、都心部の物件に投資する場合は、人口に対する空室リスクは地方よりも低く、インフラ整備に関しても心配はありません。また海外の投資家から東京の不動産市場は高い注目を浴びている状況です。そのため、特に不動産投資の初心者は将来的なゴール戦略を練りやすい点からも、都心部で不動産投資をスタートする方が良いでしょう。
初心者が都市部の優良物件を見極めるコツ
不動産投資初心者が都心で物件を探す場合には、以下のポイントを意識しましょう。
【1.将来的な価値を予想する】
不動産は経年劣化していきます。そのため、数十年先も利益を上げるためには、定期的なリフォームが必要となります。しかし、大規模な修繕を繰り返すほど利回りは低下していくといえるでしょう。
そのため、修繕が発生しにくい物件を選定することが大切です。
【2.入居者にあわせた物件を探す】
不動産投資における入居者の属性は、投資を行う前にある程度把握することが可能です。平均的な家賃からその地域に、どのような人々が住んでいるのかを把握することができます。
たとえば、エリアや周辺環境によって物件のニーズは大きく変化します。購入前であってもある程度利回りの予想は立てられるため、エリアを選定した場合には、物件だけではなく、周辺の人々の暮らしなどについてもリサーチを行いましょう。
【3.できる限りの情報を集める】
物件の情報は、不動産情報サイトや SNS 、競売情報などからも入手することが可能です。既に不動産投資を行っている人がいれば参考にすることもできるでしょう。
また、自社で不動産を販売し、管理まで一括でやっている不動産業者も少なくありません。商品説明やセミナーを聞くことで情報収集が可能なので、積極的に参加することをおすすめします。
最後に
ここまで、地方と都市部における不動産投資について解説してきました。
地方の物件に投資する場合は、高い利回りが期待できたり、低価格で投資物件を獲得できるといったメリットがありますが、賃貸需要が東京ほど高くないので、長期的に安定した収益を得ていくのは難易度が高いといえるでしょう。
不動産投資の初心者はまず、賃貸需要の高い東京で経験を積んだ後に、地方の物件への投資へステップアップさせるのが良いでしょう。
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