いざ不動産投資を始めようと思った際に悩むのが、投資先のエリアと物件のタイプでしょう。エリアの場合は都市部か地方都市か、物件タイプの場合はマンションかアパートか、一棟かワンルームかなどです。これらは投資をする人の目的や戦略、状況によって変わってきます。

そうはいっても「初めての不動産投資だからどうすれば良いかわからない」という人もいるでしょう。不動産投資の初心者におすすめなのは都内でのワンルームマンション投資です。

今回はなぜ都内のワンルームマンション投資がおすすめなのか、具体的な理由と2021年以降の市場予測も交えながら紹介していきます。

都内のワンルーム投資をするべき理由

ワンルーム投資とは、文字通り「ワンルームマンションを購入して運用する不動産投資」のこと。具体的には所有しているワンルームマンションを入居者に貸し出して家賃収入を得るという仕組みです。ワンルームという間取りの多くは単身者向けであり、他の投資物件と比較すると初期投資が小さいという特徴があります。

ワンルーム投資を始める場合におすすめしたいのが「東京都」です。なぜ東京都が推奨されるのか、その理由を解説していきます。

①安定した賃貸需要

日本全体でみれば人口は減少の一途を辿っていますが、東京近郊などの一部は増加傾向にあります。中でも、東京都への人口流入は顕著に増加しています。

総務省統計局の「住民基本台帳人口移動報告2020年」によれば、全国の市町村における転入超過数において東京都が2位と大差をつけての1位という結果となっています。

また、全国的に人口は減少しているものの、世帯数は増加傾向にあります。つまり、単身世帯の増加などにより世帯分離が進んでいるといえるでしょう。実際、国土交通省住宅局が公表している「平成29年度住宅市場動向調査報告書」では、民間賃貸住宅における1世帯あたりの平均居住人数は「1人」が最も多いという結果が出ています。単身者世帯が増加している背景には様々な原因がありますが、未婚率の上昇・晩婚化、高齢化社会が大きな影響を与えていると考えられます。未婚率の上昇・晩婚化によって若年層の単身者が増えること、高齢化社会が進むことにより高齢の単身者が増えることも予測されます。

不動産投資における収入源は入居者からの家賃です。現在だけでなく、長期にわたる賃貸需要を見極めなければなりません。ワンルーム不動産投資を行うのであれば、人口減少のエリアよりも上昇傾向である東京の方が今後も賃貸需要が見込めるといえるのです。

②東京への一極集中

上記のように東京への人口流入が多い背景には、政治、行政、経済などの主要機関が東京に集中していることが挙げられます。主要機関が東京にあるということは、人やお金が東京に集まる仕組みができているということです。実際、東京に本社を移転させている大企業が多くあります。

厚生労働省が公表している「令和２年賃金構造基本統計調査」の都道府県別賃金では、全国計「307.7千円」に対して東京都「373.6千円」という結果となっています。この結果から、東京都と地方で賃金格差が生じていることを読み取ることができるでしょう。今後も仕事を求め地方から東京へ人口が集中すると考えられます。

さらに、地方の大学キャンパスが東京近郊に移転していることも人口に影響を与えていると考えられます。これらのことから、今後も東京への一極集中が進むと予想されます。

中古ワンルーム投資の魅力

東京では今後も単身者向け物件の需要が見込まれますが、東京23区ではワンルームマンションの建築が条例で規制されています。東京23区でワンルームマンション新築するには、ワンルーム不動産投資に適した土地を探し、なおかつ区の条例で定められた条件をクリアするという厳しいハードルがあるのです。

単身者向け物件の需要があるにも関わらず、ワンルームマンションを新築しようとすると上記のような条件をクリアしないとならないため、東京23区では将来的にワンルームマンションの供給不足になる可能性があります。そこで注目したいのが中古のワンルームマンションです。

不動産を購入する際の条件には様々なものがありますが、都内で投資用の中古マンションを購入する際に注目したいのが「立地条件」と「駅力」です。この2つは都内の中古マンションにおける魅力であり、強みだといえます。

それぞれ見ていきましょう。

①立地条件

上記でも触れましたが、東京23区では新しくワンルームマンションを建築することが難しい現状です。利便性が高く立地条件の良い土地には、既にワンルームマンションが建てられていることが多いです。不動産投資において、物件の立地は重要項目です。設備や家賃設定などは後から変更することはできますが、立地を変えることはできません。都内の中古マンションの中には立地条件の良い物件が多数ありますので、魅力の1つだといえるでしょう。

②駅力

不動産の資産価値を考える上で「立地」は非常に重要な項目です。立地条件の価値を高める上で必要となるのが「駅力」でしょう。駅力は、単純に「物件が駅から近い」というだけでなく、駅や駅周辺の利便性も考慮された力です。駅力が高く、生活のしやすい街には人が集まり、賃貸需要が高まります。しかし、人気の街は需要が高いため土地がありません。新規の供給がされにくいので、中古マンションに注目が集まるのです。

また、そのような物件は賃貸需要の高さから今後も一定の価格維持が見込まれます。不動産投資においては出口戦略も非常に大切であり、いざ売却をするとなった時に高水準の価格帯でスムーズに売却することができるでしょう。

こんなワンルームマンションに投資すると儲からない？

全国的に見ても賃貸需要の高い東京ですが、どの物件でも良いというわけではありません。中には、選んではいけないワンルームの投資物件も確存在します。ここからは東京でも危険な「選んではいけないワンルームマンション」を確認しておきましょう。

立地条件が悪い

東京都内であれば、どこであっても立地条件が良いというわけではありません。立地条件には駅からの距離、学校・勤務先までの距離、生活環境、治安など様々な判断基準があります。東京都内には、これらの条件を満たすような物件が多いことは確かですが、もちろんそうでない物件も存在します。

不動産投資では入居者がいなければ家賃収入を得られません。立地条件は不動産の資産価値にも影響を与えるため、立地に不安のある物件は避けた方が良いでしょう。

管理状態が悪い

ワンルーム不動産投資の物件選びで確認したい項目の1つが、管理面です。管理状態の良し悪しは不動産の資産価値に影響を与えるともいわれています。どんなに立地や家賃が魅力的であっても、ロビーがゴミで散らかっていたり、共有部分が汚かったりすると入居者は住みたいと思わないでしょう。投資物件を購入する際は、管理状態についても自分の目で実際に確認することが大切です。

また、分譲マンションでは、共用部分の「修繕積立金」を所有者全員で毎月積み立てていきます。修繕積立金は物件によって大きく異なります。修繕積立金の高い物件であれば、その分実収入が減ってしまうということです。さらに、今後の大規模修繕にあたって修繕積立金が足りないということになれば値上げや一時金の徴収が考えられます。修繕積立金の金額は物件の売却にも影響を与えますので、きちんと確認しましょう。

2021年以降の予測変化

これから不動産投資を始めようと思っている人は、今後東京都の不動産市場がどうなっていくか気になると思います。2021年には東京五輪が開催され、今後不動産市場にどのような影響があるのか等様々な憶測が飛び交っています。

ここからは2021年以降、東京都の不動産市場に大きなインパクトを与える可能性のある話題について解説していきます。

東京五輪の影響

2020年に開催予定だった東京オリンピックが一年延期し、2021年夏に無事開催されました。。今後、不動産投資を行いたいと考えている人にとって、東京オリンピックの前後でどのような変化があるのか気になるのではないでしょうか。東京オリンピック後の不動産投資市場の変化を、様々な視点から予測してみましょう。

①過去の五輪開催国の場合

みずほ総合研究所が公開している「【緊急リポート】不動産市場に転換点はあるのか？」という資料の中で、過去の五輪開催国における建設投資・住宅価格に関するデータがあります。過去の五輪開催国（スペイン・アメリカ・オーストラリア・ギリシャ・中国・イギリス）において、オリンピック開催後に建設投資が減少した国が半数あったものの、中期的な目線で見ると増加傾向となっています。さらに、アメリカ・オーストラリア・ギリシャ・イギリスにおいては、いずれの国でもオリンピック開催後に住宅価格が急落したケースはありません。もちろん国によってオリンピック以外の経済状況などが異なりますのでそのまま日本に当てはめることはできませんが、オリンピック後に下落したとしても中期的な目線で見れば回復する可能性があるといえるでしょう。

②アパートローンの融資引き締め

スルガ銀行の不正融資問題などから、アパートローンの融資が引き締められる傾向が続いています。融資が受けられないということは「買い手が減る」ということです。買い手が減るということは「売却」という出口が見えにくくなる可能性があるのです。2020年も引き続きこの状況が続くと予想されますので、不動産投資物件の価格下落が危惧されます。

③2023年選手村跡地の販売

東京オリンピックの選手村は、オリンピック後に分譲販売されることになっています（開催が延期されたことにより、販売時期もずれ込みます）。4,145戸という大量の戸数が供給される予定ですから、周辺相場に影響を与える可能性があるのです。

新型コロナウイルスの影響もあり、東京オリンピック後は不動産価格が下落するのではないかという懸念材料が複数あるものの、過去の五輪開催国では建設投資・住宅価格の面でオリンピック前後における大きな変化は見られていません。東京オリンピックの後は、エリアや物件によって変化の影響が異なる可能性があります。

2022年問題の影響

「不動産の2022年問題」という言葉を聞いたことはないでしょうか。2022年問題とは1992年に生産緑地と指定された土地が、30年の期間が満了となる2022年に一斉に指定解除をされることによって、土地の価格が大きく下落するのではないかといわれている問題です。

ではなぜこんなことが起こるのでしょうか。

そもそも生産緑地とは農業を営むために使用できる土地の一つであり、生産緑地法によって指定されます。生産緑地に指定された場合、30年間は農地として維持する必要がありますが、その代わりに固定資産税の軽減をはじめとする税制優遇を受けることができます。

ただし、30年経ち生産緑地の指定が解除されると、その土地は宅地となりこれまでの税制優遇は受けられなくなるのです。そうなった場合、土地の所有者の多くは宅地に転用して売却するでしょう。

結果的に、不動産市場では土地の供給過多状態になり、土地の価格が暴落したり空き家が増えたりすることが懸念されています。

また、生産緑地の多くは東京都、大阪府、愛知県に集中しており、生産緑地の多いエリアに不動産を所有していた場合、エリア全体の地価が下落するといった事態も発生し得るでしょう。

ワンルームマンション投資で成功するには

ここまで解説してきた通り、ワンルームマンション投資で成功するためには何より物件選びが重要になるでしょう。

今後の賃貸需要が見込める立地条件を持っている物件を選ぶことはもちろん、物件自体の管理状態などに着目することも大切です。

また、ワンルームマンションに限りませんが、不動産投資で成功するためには様々なリスクを回避することもポイントになるでしょう。代表的なリスクとして挙げられるのが「空室リスク」です。不動産投資において、入居者がいなければ家賃収入は入ってきません。ただし、空室リスクも物件選びの段階である程度対策することが可能です。入居者が途切れず永続的に家賃収入を得ていくためには、賃貸需要の高い物件を見極めて購入することが大切でしょう。

さらに、出口戦略まで視野に入れることもワンルームマンション投資で成功するためには必要です。決して、業者に言われるがまま、表面利回りだけを見て購入するなどということはしないでください。

最後に

今回は都内でワンルーム不動産投資をするべき理由から、2021年以降の予測変化について解説してきました。

全国的に見れば人口は減少していますが、東京都においては転入超過が続いており、今後も高い賃貸需要が見込まれるでしょう。さらに、未婚率の上昇・晩婚化、高齢化社会の影響から、単身者世帯の需要が高まっています。これらのことから、東京都内のワンルームマンションへ投資することをおすすめします。

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