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東京でワンルーム不動産投資をするべき理由と2020年以降の変化予測

東京でワンルーム不動産投資をするべき理由と2020年以降の変化予測

2019年は老後2,000万円問題や消費税増税など、お金に関するニュースが話題となりましたが、2020年は新型肺炎コロナウイルスの影響でオリンピック開催の延期や世界経済がストップしてしまうなどで、収入や生活に不安を抱えている人も多くいるのではないでしょうか。

今後の収入の増加や老後資金の調達のため、不動産投資を検討している人も少なからずいることでしょう。

一口に不動産投資といっても規模や種類は様々です。そこで今回は、東京でのワンルーム不動産投資に焦点を当てて解説します。東京でワンルーム不動産投資を始めるべき理由と2020年以降の変化予測について分かりやすくまとめました。

ワンルーム不動産投資を始めるならダントツで「東京23区」

ワンルーム不動産投資とは、文字通り「ワンルームマンションを購入して運用する不動産投資」のこと。所有しているワンルームマンションを入居者に貸し出して家賃収入を得るという仕組みです。ワンルームという間取りの多くは単身者向けであり、他の投資物件と比較すると初期投資が小さいという特徴があります

ワンルーム不動産投資を始める場合におすすめしたいのが「東京23区」です。なぜ東京23区という立地が推奨されるのか、その理由を解説していきます。

①今後も賃貸需要が見込める

日本全体でみれば人口は減少の一途を辿っていますが、東京近郊などの一部は増加傾向にあります。なかでも、東京23区への人口流入が特に顕著です。総務省統計局の「住民基本台帳人口移動報告 平成30年(2018年)」によれば、全国の市町村における転入超過数において東京都特別区部が2位と大差をつけての1位という結果となっています。1位の東京都特別区部は60,909人、2位の大阪市は12,081人ですから、実に5倍以上の開きがあります。

また、全国的に人口は減少しているものの、1世帯あたりの平均人数は年々減少して世帯数が増加傾向にあります。つまり、単身世帯の増加などにより世帯分離が進んでいるといえるでしょう。実際、国土交通省住宅局が公表している「平成29年度住宅市場動向調査報告書」では、民間賃貸住宅における1世帯あたりの平均居住人数は「1人」が最も多いという結果が出ています。単身者世帯が増加している背景には様々な原因がありますが、未婚率の上昇・晩婚化、高齢化社会が大きな影響を与えていると考えられます。未婚率の上昇・晩婚化によって若年層の単身者が増えること、高齢化社会が進むことにより高齢の単身者が増えることも予測されます。

不動産投資における収入源は入居者からの家賃です。現在だけでなく、長期にわたる賃貸需要を見極めなければなりません。ワンルーム不動産投資を行うのであれば、人口減少のエリアよりも上昇傾向である東京23区の方が今後も賃貸需要が見込めるといえるのです。

②東京への一極集中

上記のように東京への人口流入が多い背景には、政治、行政、経済などの主要機関が東京に集中していることが挙げられます。主要機関が東京にあるということは、人やお金が東京に集まる仕組みができているということです。実際、東京に本社を移転させている大企業が多くあります。

厚生労働省が公表している「平成30年賃金構造基本統計調査」の都道府県別賃金では、全国計「306.2千円」に対して東京都「380.4千円」という結果となっています。この結果から、東京都と地方で賃金格差が生じていることを読み取ることができるでしょう。仕事を求め、地方から東京へ集中すると考えられます。

さらに、地方の大学キャンパスが東京近郊に移転していることも人口に影響を与えていると考えられます。これらのことから、今後も東京への一極集中が進むと予想されます。

③東京23区におけるワンルームマンションの建築規制

東京では今後も単身者向け物件の需要が見込まれますが、23区ではワンルームマンションの建築が条例で規制されています。東京23区でワンルームマンション新築するには、ワンルーム不動産投資に適した土地を探し、なおかつ区の条例で定められた条件をクリアするという厳しいハードルがあるのです。

単身者向け物件の需要があるにも関わらず、ワンルームマンションを新築しようとすると上記のような条件をクリアしないとならないため、東京23区では将来的に供給不足となる可能性があります。そこで注目したいのが中古マンションです

都内の中古マンションの魅力は「立地条件」と「駅力」にあり

不動産を購入する際の条件には様々なものがありますが、都内で投資用の中古マンションを購入する際に注目したいのが「立地条件」と「駅力」です。この2つは都内の中古マンションにおける魅力であり、強みだからです。それぞれについて見ていきましょう。

①立地条件

上記でも触れましたが、東京23区では新しくワンルームマンションを建築することが難しい現状です。利便性の高い立地条件の良い土地には、既にワンルームマンションが建てられていることが多いです。不動産投資において、立地は重要項目です。設備や家賃設定などは後から変更することはできますが、立地を変えることはできません。都内の中古マンションの中には立地条件の良い物件が多数ありますので、魅力の1つだといえるでしょう。

②駅力

不動産の資産価値を考える上で「立地」は非常に重要な項目です。立地条件を考えると大切なのが「駅力」でしょう。駅力は、単純に「物件が駅から近い」というだけでなく、駅や駅周辺の利便性も考慮された力です。駅力の高い生活のしやすい街には人が集まり、賃貸需要が高まります。しかし、人気の街は需要が高いため土地がありません。新規の供給がされにくいので、中古マンションに注目が集まるのです。駅力の高い人気の街で、さらに駅に近い物件であれば、賃貸需要の高さから今後も一定の価格維持が見込まれます不動産投資においては出口戦略も非常に大切ですから、都内の中古マンションが持つ駅力もかなりの魅力なのです。

2021年の東京オリンピックでどう変わる?都内の不動産投資物件の変動状況

2020年は東京オリンピック開催の年でしたが、新型肺炎コロナウイルスの影響で開催が延期となりました(2021年に開催予定と発表)。今後、不動産投資を行いたいと考えている人にとって、東京オリンピックの前後でどのような変化があるのか気になるのではないでしょうか。2021年の東京オリンピック後の不動産投資市場の変化を、様々な視点から予測してみましょう。

①過去の五輪開催国の場合

みずほ総合研究所が公開している「【緊急リポート】不動産市場に転換点はあるのか?」という資料の中で、過去の五輪開催国における建設投資・住宅価格に関するデータがあります。過去の五輪開催国(スペイン・アメリカ・オーストラリア・ギリシャ・中国・イギリス)において、オリンピック開催後に建設投資が減少した国が半数あったものの、中期的な目線で見ると増加傾向となっています。さらに、アメリカ・オーストラリア・ギリシャ・イギリスにおいては、いずれの国でもオリンピック開催後に住宅価格が急落したケースはありません。もちろん国によってオリンピック以外の経済状況などが異なりますのでそのまま日本に当てはめることはできませんが、オリンピック後に下落したとしても中期的な目線で見れば回復する可能性があるといえるでしょう。

②アパートローンの融資引締め

スルガ銀行の不正融資問題などから、アパートローンの融資が引き締められる傾向が続いています。融資が受けられないということは「買い手が減る」ということです。買い手が減るということは「売却」という出口が見えにくくなる可能性があるのです。2020年も引き続きこの状況が続くと予想されますので、不動産投資物件の価格下落が危惧されます。

③消費税増税

2019年10月より、消費税が10%へ増税されました。これまでは「増税前に購入しておこう」という駆け込み需要がありましたが、2020年は需要が落ち着いて価格下落へと向かう可能性があります。

④2023年選手村跡地の販売

東京オリンピックの選手村は、オリンピック後に分譲販売されることになっています(開催が延期されたことにより、販売時期もずれ込みます)。4,145戸という大量の戸数が供給される予定ですから、周辺相場に影響を与える可能性があるのです。

新型肺炎コロナウイルスの影響もあり、東京オリンピック後は不動産価格が下落するのではないかという懸念材料が複数あるものの、過去の五輪開催国では建設投資・住宅価格の面でオリンピック前後における大きな変化は見られていません。東京オリンピックの後は、エリアや物件によって変化の影響が異なる可能性があります。

東京の不動産投資物件で勝ちにいくための条件

これらの状況を踏まえながら東京の不動産投資物件で勝ちにいくためには、物件選びが非常に大切です。ここでは、その条件について確認しておきましょう。

①ワンルーム不動産投資

上記でも解説したように、「ワンルーム」という単身者向け物件は今後も一定の需要が見込まれます。とくに、東京23区ではワンルームマンションの建築規制があるため、新築の供給が少ないことが予測されます。「需要があるのに供給が少ない」というのは、不動産投資においては絶好の環境であるといえるでしょう。

②立地条件と駅力

不動産の資産価値を考える上で重要な「立地」。東京23区で既に人気の高いエリアは、総じて物件価格も高い傾向にあります。穴場のエリアを探るのであれば「駅力」を軸に考えると良いでしょう。公共交通機関が発達しているため、単身者の主な移動手段となっていることが考えられます。今後需要が高まりそうな駅力の高い街を検討してみましょう。

東京でも危険!選んではいけない、ワンルームの投資物件

全国的に考えても賃貸需要の高い東京ですが、どの物件でも良いというわけではありません。なかには、選んではいけないワンルームの投資物件も確実に存在します。東京でも危険な「選んではいけないワンルームの投資物件」を確認しておきましょう。

①立地条件が悪い

東京都内であればすべて立地条件が良いというわけではありません。立地条件には駅からの距離、学校・勤務先までの距離、生活環境、治安など様々な判断基準があります。不動産投資では入居者がいなければ家賃収入が入りません。立地条件は不動産の資産価値にも影響を与えますからるため、立地条件に不安のある物件は避けた方が無難でしょう。

②管理面

ワンルーム不動産投資の物件選びで確認したい項目の1つが、管理面です。管理状態が不動産の資産価値に影響を与えるともいわれています。不動産投資物件を購入する際は、管理についても確認が必要でしょう

また、分譲マンションでは、共用部分の「修繕積立金」を所有者全員で毎月積み立てていきます。修繕積立金は物件によって大きく異なります。修繕積立金の高い物件であれば、その分実収入が減ってしまうということです。さらに、今後の大規模修繕にあたって修繕積立金が足りないということになれば値上げや一時金の徴収が考えられます。修繕積立金の金額は物件の売却にも影響を与えますので、きちんと確認しましょう

利回りを活かして利益を出す方法とリスク回避のポイント

不動産投資で収益を上げるために必要な「利回り」。不動産の販売広告に記載されている利回りの多くは「表面利回り」であり、必要経費などが考慮されていないことが多くあります。利回りを活かすためには必要経費を含めた資金計画をきちんと立てることが大切です。

ワンルーム不動産投資で利益を出すためには、様々なリスクを回避することも重要です。代表的なリスクとして挙げられるのが「空室リスク」です。不動産投資において、入居者がいなければ家賃収入はゼロ。どんなに利回りが良くても机上の空論でしかありません。空室リスクを回避するためには、客付けに苦戦しない立地の選定が必須です。アスクルパートナーズではお客様のための資産運用を目的とした不動産販売だけでなく、不動産管理についてもご提案しております。特選物件メルマガも配信しておりますので、ぜひご登録ください。

まとめ

全国的に見れば人口は減少していますが、東京23区の一極集中により今後も人口の増加が見込まれます。さらに、未婚率の上昇・晩婚化、高齢化社会の影響から、単身者世帯の需要が高まるといえるでしょう。また、東京23区では需要の高まりに反してワンルームマンションの建築規制がかけられています。

したがって、不動産投資を始めるなら、まずは東京23区でのワンルーム不動産投資が狙い目だといえるでしょう。

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