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東京でワンルーム投資するなら参加するべき不動産投資セミナーとは?

東京でワンルーム投資するなら参加するべき不動産投資セミナーとは?

いざ、不動産投資を始めようと考えたとき「不動産投資セミナー」に参加することを検討している人も多いはずです。しかし、物件数・不動産会社の数共に日本一の東京では非常に多くの不動産会社が乱立してセミナーを行っているのが現状です。

セミナーがきっかけで長期に渡り不動産投資を成功させるパートナーとなる会社を見つける人もいれば、自社の利益のことしか考えない悪徳な業者を簡単に信じたばかりに大きな被害を負ってしまう人もいます。それではどのような不動産投資セミナーに参加するべきなのでしょうか?

今回は東京でワンルームマンション投資を検討している人向けに、本当に参加すべき不動産セミナーや会社の選び方を解説していきます。

都心ワンルームマンションを不動産投資に選ぶべき理由

サラリーマンや自営業、経営者は本業があり、多くの時間を取れないが将来を考え上手く資産運用を行いたいといった人にとって「都心のワンルームマンション」を投資対象とすることはベストな選択肢と言えます。

ワンルームであれば少額から始めることが可能なので、ローンを組む場合でも現金一括で購入する場合でも、リスクを抑えて投資をスタートすることができます。また、株や債券といった他の金融商品と比べると、ワンルームマンション投資は立地にもよりますが都心でも5%前後の高い利回りを期待できます。さらに銀行からの融資を受けることができるのが大きな特徴で、ローン借入を利用したレバレッジをかけることにより、資金効率を何倍にも高めることが可能なのです。

「都心」の立地にこだわって購入することで高い入居率を維持することが可能となり、安定した収益に繋がります。また、ワンルームのような区分所有マンションは戸建や1棟アパートなどと比べると土地に対する知識やノウハウなども最低限で済むので、膨大な勉強量を必要としません。その他にも減価償却を利用した節税効果や、評価額を利用した相続対策としても有効と、ワンルームマンション投資は非常に魅力ある投資対象と言えます。

不動産投資を成功させるために必要な条件

それでは、不動産投資を成功させるにはどのような条件が必要となるでしょうか?

  • しっかりと不動産投資について勉強すること
  • パートナーとなる不動産会社を見つけること

上記2点が最低限成功させるために押さえておきたい条件です。

投資判断を間違えない知識を有し、自身の代わりに不動産の管理・運用を任せることができる会社を見つけられれば、不動産投資の成功に大きく近づくことができます。不動産投資の勉強は書籍やDVDなどでの勉強も大切ですが、実際に専門家からの具体的な解説を聞くこと、直接質問ができる勉強法が望ましいです。優良な不動産投資会社探しにもなる「不動産投資セミナー」に参加すれば、まさに一石二鳥というわけです。

不動産投資セミナーに参加するときに意識したい3つのポイント

実際に不動産投資セミナーへの参加を検討したとき、どのような点を意識して選んでいけばよいのでしょうか。押さえておくべきポイントは大きく3つ。一つずつ見ていきましょう。

「都心」に特化しているセミナーを選ぶ

不動産投資は数十年に渡る長期間、入居者に住んでもらうことで成り立つビジネスモデルです。それだけの長い期間ずっと変わらずに高い入居率を維持するためには、「都心」の立地にある不動産へ投資することが不可欠と言えます。日本全体では人口減少が始まっていて、日本全体で見た不動産賃貸の未来は決して明るいとは言えません。

しかし、東京都は毎年転入超過が続いていて、現在も人口が増え続けています。とくに東京都心(23区内)への転入が多く2030年ごろまでは増加を続け、その後の減少も緩やかと予測されています。また、各不動産会社は営業所の場所や営業マンの人数にも限りがある為、メインとする営業エリアがおのずと決まっているのです。セミナー開催する不動産会社が、都心でもさらに人気エリアや駅力の高い物件を保持しているかどうかも注目して参加しましょう

「ワンルーム」に特化しているセミナーを選ぶ

不動産会社はワンルームだけでなく、ファミリータイプの区分マンションや1棟アパート、1棟マンションなど様々な種類の投資用不動産も取り扱っています。しかし、それぞれのタイプにおいて必要な知識や経験は異なり、いくら投資専門の不動産会社の営業マンとはいえ、全てにおいて精通することはなかなか難しいのが現状です。

「弊社はなんでも取り扱っていて適切にご紹介するので安心です」といったスタンスの会社ではなく、他の物件ももちろん取り扱っているが「ワンルームが強み、重点を置いている」といった不動産投資会社や詳しい説明書きが記載されているセミナーを選ぶといいでしょう。

「中古マンション」に特化しているセミナーを選ぶ

さて、ワンルームへの不動産投資というと「新築」を思い浮かべる人も多いと思いますが、正直なところ新築ワンルームマンションへの投資で成功することは非常に難しいと言わざるを得ません。新築時は不動産会社の利益や経費が販売価格に上乗せして販売されている為、価格は当然一番高く利回りも低くなります。また、上記のような理由の他に日本の国民性から新築に大きな価値を見出す為「新築プレミアム」の影響を受ける可能性が高く、築5~10年程で物件価格は一般的に約20~30%程下落すると言われています。

さらに、あまり儲からないから売却したいと考えたとしても、大きく売却損が出ている状態の為、ローンの残債額よりも売却額が下回る「売るに売れない」状態になってしまう場合もあり、リスクの大きい割にリターンの少ない投資と言えます。もちろん全てがそうとは言い切れませんが、初心者やこれからマンション投資を考えている人は、「中古ワンルームマンション」に特化しているセミナーに参加する方が無難です。新築マンションのセミナーに参加したい場合は、中古マンションのセミナーに参加してからの方がベターでしょう。

不動産投資のリスク管理と中古ワンルームを運用する最大のコツ

不動産投資は「購入したら後は勝手に放置して稼げる」といった簡単なものではありません。購入後も空室、家賃滞納、設備故障、家賃の下落、価格の下落といった様々なリスクと常に隣り合わせです。なにより大切になるのが購入後の管理・運営・サポート面です。とくに、日々忙しく仕事をしているサラリーマンや経営者にとって「管理、運用、サポート面を信頼して任せることができる良きパートナーとなる不動産会社(担当アドバイザー)を選ぶことができるかどうか」が不動産投資成功の秘訣と言えます。

さらにここで憶えておいてもらいたいのが、「ワンストップでサービス提供しているか」という点です。物件購入の手伝いだけ、家賃収納代行やクレーム処理の管理だけといった会社は数多くあります。一見すると各専門の会社に任せることは良いことのように思えますが、購入時の価格や毎月の収支や入居者の状況、資産状況などが共有できないデメリットがあります。購入した不動産のことが総合的に分からないと、問題によっては相談することが難しい状況になってしまいます。加えて、事あるごとにいちいち各会社に連絡を取るのも大変です。

そのため、購入時の手伝いだけでなく

  • ・毎月の運用管理
  • ・原状回復やリフォーム
  • ・家賃保証サービス
  • ・毎年の確定申告や税務相談
  • ・将来的な売却相談
  • ・出口戦略のプランニング

など、ワンストップでサービス提供可能な会社を選ぶことが重要です。これらを兼ね備えてこそ、不動産投資運用の自動化及びリスクを抑えることが実現かするのです。

注目すべきは取扱い物件と実績、担当営業マンの腕力

チェックすべきポイントはいくつかありますが、なかでも

  • 取扱い物件
  • 実績
  • 担当営業マンの腕

については必ず確認するようにしましょう。

【取扱い物件】

まずは取扱い物件についてです。繰り返しになりますが、不動産会社は基本的にはどんな種類の物件でも紹介、販売が可能です。しかし、どの物件を取り扱うかによって会社ごとの特徴に差が出てきます。都内のワンルームマンション投資を目指すのであれば、東京都内でもとくに人気で需要の高いエリアや、駅力のある物件を多く取り扱っているかが大切になります。

たとえば「東京23区内でもどのエリアを集中的に取り扱っているのか?」「どういった理由でそのエリアに競争力があると考えるのか?」という質問をして納得のいく理由が返ってくるかなどを不動産セミナーで確かめてみてください。

【実績】

次いで実績についてもチェックしていきましょう。過去に実績があるということは多くの顧客から選ばれて、販売と管理を行ってきたノウハウがあることの証明とも言えます。まずは不動産売買の実績を確認し、この会社から安心して購入(将来的な売却も)できるかどうか、口コミや実際に利用した人たちの意見なども参考にしてみましょう

そのほか、購入後の管理の実績を確認する指標として「管理戸数」に着目してみましょう。管理している部屋が多いほど、売買実績と同じく多くの顧客から信頼され、管理の知識やノウハウがあると判断できます。

ただし、かなり古くから営業している老舗の不動産会社の場合多くの地主を抱え、1棟アパートや1棟マンションの「戸数が多いだけでサポート面は不十分」といった場合もあります。そういった会社を避ける為には「ワンルーム管理」の割合を聞きつつ、実際にどのような管理を行ってもらうことができるのか詳細を聞いて確認しましょう。

また、「入居率」の確認も必須です。不動産投資で収益力を高めるためには、いかに満室に近い状態を維持できるかという点にかかっています。逆に空室が多くなるほど利益が減るだけでなく、ローン借り入れを行っている場合は毎月赤字という可能性も考えられます。

そういう事態を避ける為にも「入居率」が100%に近い会社であれば入居者を見つけるのが早く、今現在住んでいる入居者も満足度が高いとも言えます。安心して管理を任せることができます。ただし、自社で「新築」の投資用マンションの販売と管理をメインで行っているような会社では入居率が100%近いのは当たり前ですので注意が必要です。

【担当営業マンの腕】

最後に担当営業マンの腕についてです。いくら会社のサービスやシステムが良かったとしても、担当となった営業マンの知識や情報量など、いわゆる"腕"が無ければ良い物件と巡り合うことは難しいでしょう。

初めて会う営業マンの良し悪しを見抜くことはなかなか難しいかもしれませんが、いくつか見極めるポイントがあります。まずは、ベースとなる不動産投資の知識を有しているかを確認しましょう

不動産業界の営業マンはとても移り変わりが激しい割に入社までのハードルが低い場合が多く「業界未経験で1ヶ月前に入社したばかり」という人も珍しくありません。宅地建物取引士などの資格の有無や社歴や業界歴の確認の他に、物件価格や利回りの根拠、紹介を受けた物件のエリアに対する考察や将来性などを質問することもおすすめです。

質問事項は事前にしっかり調べて勉強しておかないと分からないことなので、多少社歴や業界歴が短くても信頼に足る営業マンと言えます。また、メリットだけでなくデメリットもしっかりと説明をしてくれるかという点にも着目しておきましょう。あまりにも美味しい話ばかりが出てくる物件や営業マンに至っては、話を鵜呑みにすることなく客観的に疑問点などを確かめるようにしてください。

シミュレーションの見積もりが甘くないか、デメリットとなる部分を隠していないか、少しでも気になる点があればどんどん質問していきましょう。さらに、不動産投資物件の紹介だけでなく、もう一歩踏み込んだ会社ではライフプランニングの提案も行ってくれるような営業マンが在籍している場合があります。

本来不動産投資は単に物件の収益力だけでなく、自分の属性や現在の資産などを背景に選ぶべき物件も変わってくるものです。不動産だけではなく、顧客の生活面やライフスタイル、将来の展望などからもヒアリング行い、一人ひとりにあった不動産を提案できる腕を持った営業マンがベストです。

まとめ

今回の内容をまとめると、

  • 需要のある都心のワンルーム中古マンションが得意な不動産会社を選ぶ
  • 購入時だけでなく管理やその後のフォローもワンストップで任せることができる
  • 過去の実績もあり、信頼のおける営業マンがいる

上記を兼ね備えた不動産投資会社を選ぶと良いでしょう。いろいろな不動産投資セミナーへ参加することが、物件購入時だけでなくその後の管理や運用面でもパートナーとなる会社選びへと繋げることができます。

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