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不動産投資コンサルタントはどう選ぶ?ワンルーム投資アドバイザーの選び方

不動産投資コンサルタントはどう選ぶ?ワンルーム投資アドバイザーの選び方

不動産投資を自力で1から10まで全てを一人でこなすことは、なかなか容易なことではありません。自分で調べるにも限界がありますし、そもそも多くの時間を不動産投資だけに注ぎ込むのも現実的では無い為、頼りになる相談相手が必要です。

そんなそき、心強い味方となるのが不動産投資コンサルタント(アドバイザー)です。良いコンサルタントを見つけることができれば、不動産投資の成功へ大きく近づけます。しかし、会社選びも大変なうえに、さらに在籍しているコンサルタント達をどのようにして選べば良いのでしょうか?

今回は、とくにワンルームマンション投資を検討している方向けのコンサルタント、アドバイザーの選び方について解説していきます。

不動産投資コンサルタント(アドバイザー)とは?

不動産投資コンサルタントとは不動産投資を行う、または行おうとしている人に対して不動産投資の専門家としての立場からコンサルティングやアドバイスなどを行う人のことを言います。また、「不動産投資アドバイザー」もほぼ同様の意味で使われています。

  • ・不動産投資を始めようと思うけど、なにから手をつけたらいいか分からない
  • ・銀行の投資ローンの最新の状況の情報が欲しい
  • ・既に数棟保有しているが、いつごろ売却すべきか相談したい
  • ・ワンルームマンション投資を考えているが、今現在学生に人気のあるエリアはどこだろう
  • ・相続対策として有効な投資物件を紹介して欲しい

このような問題を解決する為に気軽に相談できるパートナーとなるのが、不動産投資コンサルタントやアドバイザーです。

不動産コンサルティングや不動産投資アドバイザーの本来の役割

不動産投資を行うにあたり、不動産コンサルティングやアドバイザーが私たちにどのような役割を果たしてくれるのでしょうか。

不動産投資のことを調べている人も多いと思いますが、不動産投資は成功させるために必要な知識や情報が多岐に渡ります。収益の計算、良い物件の選定、最新の法令の理解、税金の知識、銀行ごとの融資の状況など数えだしたらキリがないほどです。

何年も勉強して、専業の大家として事業を起こしていくなら別ですが、サラリーマンや公務員、自営業といった形で日々本業の仕事で忙しい人がほとんどです。さらに、知識や情報だけでなく、現在の職業や自己資金、既存ローン、生活面での収支や他の不動産の運用状況などによって各々が取るべき方針や課題などが全く異なってきます。

そのため、多種多様な顧客の様々なケースを見てきているコンサルタントの実際の経験を元としたトータル的な戦略やノウハウが必要となってきます。まずは、コンサルタントとしての客観的な立場から知識や情報を提供してもらい、逆に私たちも現在の状況を提供し、不動産コンサルティングを受けることで不動産投資を成功させる為の道筋を描くことができます

また、不動産投資は何年、何十年と長期間に渡ります。当然全ての時間を不動産投資に割くことはできないので、私たちの「投資人生の右腕」としてサポートするのが不動産投資コンサルタント・アドバイザーの役割と言えます。

気軽にいつでも相談できる不動産投資コンサルタント・アドバイザーを見つけることが不動産投資成功の秘訣と言えるでしょう。

中古ワンルームマンションを取り扱う、不動産投資コンサルタントの特徴

さて、不動産投資を行ううえで物件の種類も様々ですが、なかでも少額スタート&低リスクで比較的管理の手間も少なく、本業が忙しい人にオススメなのが「中古ワンルームマンション投資」です。

不動産投資コンサルタントと一口に言っても、地方1棟マンション投資や土地探しから建築まで行う新築アパート投資などが得意といったように、個人や会社ごとに得意不得意が存在します。そのなかでも中古ワンルームマンションを取扱い、得意としている不動産投資コンサルタントの特徴として、「立地」への強いこだわりが挙げられます。

ワンルームマンション投資は上記のような理由からとても人気があるのですが、その分供給数が多いにも関わらず、間取りや内装等で差別化しづらい物件でもあります
なので、長期間高い入居率を維持するためには都心の人気エリアに立地するワンルームマンションへの投資がマストです。その他にも、ワンルームマンション投資は管理が比較的容易ですので本業が忙しいサラリーマンや公務員、医者、弁護士などの専門職の購入が多くを占めています。これら人たちの融資や節税、税金対策を得意としているコンサルタントが多くいるのも特徴です。

不動産投資アドバイザーの見極め方

ここまで不動産投資コンサルタント・アドバイザーの特徴や必要性を話してきましたが、一点注意しておきたいポイントとして、不動産投資コンサルタント・アドバイザーは「資格等は不要で誰でも名乗ることができる」という点です。

これは割と厄介で、誰でも名乗れるということは「人によって知識量や経験などに大きな幅がある」ということになります。常に自身の営業成績や売上ばかりを考え、不良物件を売りつけ、売ったあとは放ったらかしといった営業マンがいることも残念ながら事実です。もちろん、不動産投資を成功に導き、私たちの人生を豊かにしてくれるような信頼できるアドバイザーがいることも確かです。

パートナー選びは不動産投資において重要な課題ですが、どうしても自分自身の目で見極めることが大切です。では、どのようにして最良のパートナーとなる不動産投資アドバイザーを見極めていけばよいのでしょうか。いくつか見極めるポイントを紹介します。

【マイナス面やリスクを丁寧に説明してくれるか】

まずは物件の美味しいところばかりだけでなく、マイナス面もしっかりと説明をしてくれているかという点を確認してみましょう。

どんなに好条件でも、完璧な物件は存在しません。相場よりかなり高い利回り、相場よりも格安な物件価格であるなど、そういう物件には必ず理由があります。マイナス面説明やリスク、それに対する助言などをしてくれるかどうかで、そのアドバイザーが信頼できる人物かの判断材料になります

【シミュレーションをしてもらう】

実際にコンサルティング受けた際に、一つ物件を指定してシミュレーションを出してもらいましょう。これは物件の想定利回りなどを元に収支を計算し、キャッシュフローなどを見積もるもの。本当に実態に基づいて作成されているか注意して確認しましょう。判断が難しければ、違う不動産会社も周って同様の相談、シミュレーションをしてもらうと比較、検討しやすいです

賃料や物件価格の経過年数に対する値下がりや空室率上昇の予測が甘いケースや、突発的な修繕費用やローンの金利上昇などリスク面が反映されていない場合もあります。いかに「現実的な」分析が行われているかで、コンサルタントしての実力や信用度を測ることができます

また、実際に会ってみる前に、各不動産会社の営業担当者のプロフィールページを見てみるのも良いでしょう。プロフィール欄には役職や資格だけでなく、趣味や得意・不得意の他にも本人からのコメントも掲載していることが多いので、アドバイザーの人柄をイメージしやすくなります。

さらにブログやインタビュー記事といった形でアドバイザーについて掲載している場合、より深く掘り下げて知ることができ、直接会ったときにも話しやすく、コミュニケーションも短い時間で取れるので、判断する際の手助けとなります

【ライフプランニング力があるか】

レベルの高いアドバイザーを見つける3つ目のポイントとして、物件の提供だけでなくライフプランナーとしての側面も持ち合わせているかどうかも見てみましょう。

不動産購入だけでなく、現在の私生活の収支や保険の加入状況、現金や株、債券などその他の資産の保有状況などのヒアリングを元にした提案を行ってくれるか、私生活の収支の見直しは、実は不動産投資を行ううえでかなり大事なことなのです。

不動産投資を始めたことによって、他の面でリスクや収支が悪化してしまったら元も子もありません。物件購入後も数年、数十年と長きに渡る付き合いをしていくことになるコンサルタントは投資人生を任せることができる人物を見つけたいものです。

各社を比較して不動産投資コンサルタントを決定しよう

コンサルタントの選び方について解説しましたが、さらにコンサルタントと共にパートナーとなる「不動産投資会社の比較」もコンサルタントを決定するうえで重要事項となります。通常、コンサルタントやアドバイザーは不動産投資会社に勤務、所属していますので会社のサービスやシステムを利用して会社の方針に従うことになります。

いくらコンサルタントが優秀であったとしても、不動産投資会社があなたのニーズと一致していないと意味がありません。その為にもコンサルタント選びを本格的に始める前に、まずは不動産投資会社選びをスタートしていきましょう

インターネットでも会社の概要を知ることはできますが、一番のオススメは「不動産投資セミナー」に参加することです。実際にコンサルタントから直接詳しい説明を聞けて、その場で質疑応が可能だからです。会社やコンサルタントのことを知るにはセミナーや個別相談が最も適しています

コンサルティングを受ける前に知っておきたいこと

ここまでくれば、「早くコンサルティング(個別相談)やセミナーを受けたい」と思っている人も多いと思いますが、実際にコンサルティングやセミナーを受ける前に「不動産投資会社にも様々な特徴があり、比較する際にもポイントがある」ということを知っておきましょう。

まずはその会社が、どの物件種類に強いかという点です。不動産会社は1棟アパート、1棟マンション、賃貸用の戸建など様々な投資用不動産を取り扱うことが可能ですが、ワンルームマンション投資を目指すのであれば、当然ワンルームマンションに力を入れている会社を選ぶようにしましょう

また、各不動産会社はメインとしている営業エリアが存在します。先述の通り、ワンルームマンション投資は「立地」が非常に重要ですので、人気の駅やエリアの物件情報を多く取り扱っているかどうかがカギになります。

次に注目したいのが、「物件購入後も運用を任せることができるか」という点です。物件の仲介や販売のみを行い、購入後はアフターフォローも無いという会社が多くあるのが実情です。不動産投資は購入して終わりではなく、建物管理、クレーム対応や入金処理、退去が出れば原状回復やリフォームして入居者の募集など、継続的な運営を毎月行っていかなければなりません。

これらの内容を自分一人で行うことを「自主管理」と言いますが、全ての作業やトラブルにも一人で対応しなければならないうえに、時間も手間も取られるので本業が忙しい人には自主管理は難しいでしょう。

そこで、ほとんどのオーナーが物件管理や運用をどこかの不動産会社に任せています。この物件管理・運用を不動産コンサルタントのいる不動産投資会社へ任せられる会社を選ぶことがオススメです。

購入時から世話になっているため、購入物件並びに自分のことは誰よりも理解してくれているのが何よりも心強いです。コンサルティング済みなので、自分に合った最適な管理、運用を期待することもできるでしょう。

さらに家賃保証サービスや税理士への相談や確定申告の依頼など、不動産投資に付随する一歩踏み込んだサービス提供なども比較して選ぶことで、より手間が掛からず不労所得に近い状態を生み出すことができます

まとめ

  • 不動産投資は良い不動産投資コンサルタント、アドバイザーの存在が必要不可欠
  • 直接コンサルティングを受けたうえで、信頼できるか自身での見極めが大切
  • 各会社の比較を行い、不動産投資セミナーへの参加が優良コンサルタントを見つける近道

上記3点を押さえながら、不動産会社、アドバイザーを探していきましょう。信頼できる不動産投資コンサルタント、アドバイザーを見つけられれば、不動産投資成功へグッと大きく一歩を踏み出せるでしょう。

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