2019年は老後2,000万円問題や消費税増税など、お金に関する話題が多く取り上げられました。お金に関する話題のなかでも、今後の公的年金制度に不安を感じている人が多くいるのではないでしょうか。

老後の生活資金として、公的年金以外の収入源を確保したいと考えている人も増えてきています。そんな老後の年金対策の1つとして挙げられるのが、不動産投資です。今回は、不動産投資と年金対策について解説します。

老後の年金が不安……今から始められる年金対策

平成28年度に公益財団法人生活保険文化センターが行った「生活保障に関する調査」によると、老後生活に対して「非常に不安を感じる」「不安を感じる」「少し不安を感じる」と答えた人の割合が85.7%という結果になりました。

老後生活への不安を感じる理由について最も多かった回答が「公的年金だけでは不十分」で80.9%となっています。この調査結果から、非常に多くの人が老後の公的年金に対して不安を抱えているということが読み取れます。老後への不安を解消させるためには、今から年金対策を行うことが大切です。

不動産投資は年金対策の一つの選択肢

年金対策の有効な一つの選択肢として、不動産投資が挙げられます。不動産投資とは、所有している不動産を第三者に賃貸して収入を得る投資方法のこと。つまり、入居者がいれば安定した家賃収入を得ることができますので、年金対策に適しているといえるのです。

一口に「不動産投資」といっても種類があります。一般的な「大家さん」と聞くと、一棟のマンションを全室賃貸していることを思い浮かべる人が多いのではないでしょうか。不動産投資では、このような一棟ものの賃貸以外にも、分譲マンションの一室を賃貸したり、戸建てを賃貸したりする方法があります。

様々な種類がある不動産投資ですが、なかでも初心者が比較的始めやすいのが「ワンルーム投資」です。ワンルーム投資をオススメする理由については、次の項目でみていきましょう。

年金対策にはワンルーム投資がオススメ！

不動産投資は入居者からの安定した家賃収入が見込めることが魅力の一つです。しかし、不動産という特性上、初期投資額が大きくなりがちで、中々手を出しにくいという人がほとんどです。しかし、先ほど解説したように、不動産投資には様々な種類があります。一棟のマンションは規模が大きく価格も高額ですが、単身者向けのワンルームマンションの一室であれば、比較的少額から始めることが可能です。

複数のワンルームマンションを購入して、空室リスクに備えるということもできるでしょう。将来的には、老後生活資金として公的年金に加えて家賃収入を得られるという展望が期待できます。

もちろん不動産投資は「投資」ですから、空室リスクや修繕リスクなどの様々なリスクが存在します。したがって、不動産投資は、購入する物件の選定が非常に重要であるといえるでしょう。

不動産投資が年金対策になる理由4つ

不動産投資が年金対策になる理由として、具体的にどのようなものがあるでしょうか。ここでは、年金対策になる理由を4つ解説します。

①安定した家賃収入

不動産投資における大きな魅力の一つは、安定した家賃収入でしょう。入居者がいる限り、毎月決まった金額の家賃収入を得ることができます。また、安定した家賃収入は年金対策としても非常に有効です。将来、老後生活の資金として、公的年金以外の安定した収入源を確保することになるからです。「定期的に継続して収入を得られる」という点は、不動産投資・年金ともに共通だといえるでしょう。

日本では、少子高齢化が年々進んでいます。2019年の出生数は90万人を割り込み、想定していたペースよりも早く少子化が進んでいます。この背景には晩婚化・未婚率の上昇など様々な要素が関係していますが、確実に言えることは「今後も少子高齢化が進んでいく」ということでしょう。

少子高齢化問題と切っても切り離せない問題が、年金です。現在の公的年金では高齢者へ給付する年金の財源は働く世代から徴収される仕組みになっているため、このままでは年金制度が破綻してしまうのではないかと危惧されているのです。よって、今後年金財政が厳しくなることを受けて、年金の給付額減少や給付開始年齢の引き上げなどが検討されています。

年金制度は上記のような状況なので、老後の生活資金を公的年金のみに頼るのではなく、ほかの収入源を確保しておきたいところです。不動産投資をすることで年金のように「安定・継続的な収入源」を確保することにつながるので、結果的に年金対策となるのです。

②不動産投資は長期的な視点で行う

不動産投資以外の投資、たとえば株式やFXは比較的短期での売買が行われることがあります。しかし、不動産投資は基本的に年単位の長期に渡って行われます。短期売買の活発なFXなどでは流動性が高く、すぐに現金化しやすいという特徴があります。

不動産投資の場合は、不動産という特性上、現金化をすぐに行うということは難しいでしょう。しかし、「長期的な視点で家賃収入を得る」という点は年金対策として非常に有効だといえます。

公的年金を受給できる年齢になっても、働き続けて収入源を確保したいと考える高齢者が多くいます。しかし、いつまでも働き続けられるとは限りません。急な病気や体力の低下により長時間の勤務が難しくなることで、収入が減る、最悪の場合なくなってしまうことが考えられます。「本当はもっと働いて収入を得たいのに、働けないから収入がなくなってしまう」ということになりかねません。

不動産投資の場合は「働いて収入を得る」という方法ではありませんから、急な病気や体力の低下などにより働くことが難しい状況になってしまったとしても、収入が見込めます。老後の年金対策として、長期的な視点で行うことのできる不動産投資は非常に有効だといえるでしょう。

③年金制度改正のリスクに備えられる

先ほども解説したように、日本では少子高齢化が進んでいます。2019年の時点で、全人口に占める65歳以上の高齢者の割合が28.4%と記録されました。この高齢者割合の数字は、世界最高となっています。世界的にみても、日本は高齢者の占める割合が非常に高くなっているのです。このまま少子高齢化が進めば、2040年の高齢化率は35%を超えるだろうと予測されています。日本に住む人のおおよそ5人に2人は高齢者となるのはそう遠くないのです。

現在の公的年金制度は、「現役世代が支払う保険料を高齢者に給付する」という仕組みになっていて、日本の公的年金制度では、20歳以上であれば必ず加入することになっています。若い世代が高齢者を支える構図となっているのですが、若い世代が減り、高齢者が増えているので支える側の負担が増えているのが現状です。このまま少子高齢化が進むと若い世代が高齢者を支えきれなくなり、公的年金制度が崩壊してしまう恐れがあります。

今後、年金を給付するための資金が枯渇してくると考えられるので、給付開始年齢の引き上げや給付額の引き下げが懸念されます。不動産投資という公的年金とは別の収入源を確保しておくことで、年金制度改正のリスクに備えることができるのです。

④不動産を財産として相続させることができる

年金対策とは少し外れますが、年金を受給している高齢者が気になるのは相続についてではないでしょうか。不動産は大事な資産です。不動産投資を行うことで安定した家賃収入を得ることが見込めるほか、後の世代に資産として相続させることができる点もメリットであるといえるでしょう。

相続した人は引き続き家賃収入を得ることができるほか、お金に困っていれば売却することも考えられます。不動産投資を行うことで、残された家族に収入源を与えることにつながるでしょう。

収益と節税の仕組みも知っておく

不動産投資が年金対策となる理由は以上の4点ですが、収益と節税の仕組みについても理解しておきましょう。不動産投資は、入居者から家賃収入を得ることができます。しかし、家賃収入が全額「利益」となるわけではありません。不動産投資を行うにあたって、不動産投資にかかる支出があるからです。たとえば、不動産投資に関連する支出には次のようなものがあります。

• ・管理会社へ支払う管理費
• ・修繕積立金（分譲マンションなどの場合）
• ・不動産取得税
• ・固定資産税
• ・物件の修繕費用
• ・減価償却費　など

不動産投資を行うにあたって、管理業務を管理会社へ委託することが多いでしょう。家賃回収や滞納者への対応、クレーム対応、修繕業務、退去精算、退去後のクリーニングなど、賃貸経営に関わるすべての管理業務をオーナー一人で行うのは大変です。そこで、管理会社へ管理費を支払って、一部または全部の業務を委託することがあるのです。管理会社へ支払う管理費は、経費として計上できます。

一般的に、不動産投資で得られた家賃収入という収益から上記のような経費を差し引いた利益に対して課税されます。したがって経費をきちんと計上することで、ひいては節税にもつながるのです。

また、会社員が副業として不動産投資をしている場合を考えてみましょう。この場合、会社員としての収入と不動産投資での収入を合わせて申告することが可能です。そのため、不動産投資で得た収入から経費を差し引くと赤字になった場合には、会社員の収入から赤字分を差し引いて申告することができるのです。税務署へ申告する収入額が減ることになりますから、結果的に節税へとつながります。不動産投資は、サラリーマンにもおすすめの投資方法であるといえるでしょう。

年金対策で不動産投資をしたい人は、なるべく早めに始めるのが有効的

年金対策として不動産投資を行うのであれば、なるべく早めに始めることが大切です。不動産投資では、多くの場合金融機関などから資金を借り入れます。早めに始めることで、長期のローンを組むことができたり、返済スピードを上げることが可能になります。

長期のローンが組めれば、短期で借入するよりも手元にキャッシュを残すことができるでしょう。また、早く返済を進めていくことにより借入額を減らしていくことができるのです。

ほかにも、早めに始める利点として「選択肢が広い」という点が挙げられます。若い年齢から始めることで融資実績を積むことができるほか、万が一失敗したときの軌道修正も老後までの時間がない人と比較すると手段が選べるでしょう。年金対策として不動産投資を行うのであれば、なるべく早めに行動を起こすことが有効的です。

不安や懸念点はセミナーや個別相談で解消しておこう！

不動産投資初心者の場合、何から始めたらいいのかわからないという人がほとんどではないでしょうか。また、不動産投資をある程度勉強している人の中にも、不安に感じる点や懸念点などがあるでしょう。書籍やDVD、成功者のブログなども参考になりますが、やはり具体的な質疑応答はセミナーや個別相談でしっかり行う方が実になります。

不動産投資セミナーや個別相談は無料開催している会社が多いので、気になる会に参加して不安な部分や疑問点も解消しておくと安心です。

まとめ

日本では今後も少子高齢化が続き、年金制度の改正が考えられるでしょう。実際、公的年金だけでは不安だと感じている人が多く存在しています。公的年金だけに頼る老後生活では、資金が不足するのではないかと懸念されているのです。

そこで、年金対策の一つとして不動産投資の有用性について解説しました。不動産投資は年金と同じく「安定した継続的な収入」を見込めることや、年金に加えた収入源の確保という視点から年金対策に非常に有効であるといえるでしょう。

今回は不動産投資における年金対策となるメリットをご紹介しましたが、不動産投資は「投資」ですから、空室リスクなどのリスクは必ず考えなければなりません。株式会社アスクルパートナーズでは、不動産投資セミナーや無料の個別相談を行っています。初心者の方にもわかりやすく解説しますので、興味のある方はぜひご相談ください。