不動産投資のメリットとして、「節税ができる」ということをよく聞きます。

ですが初心者にとっては「不動産投資でどうすれば節税ができるのか？」「そもそも不動産投資をしないと節税できないの？」という疑問もあるでしょう。

当ページでは、不動産投資で節税できる仕組みを分かりやすく解説していきます。節税に興味がある人、サラリーマンや勤め人はぜひ、チェックしておきましょう！

経年劣化していく建物の価値と税金との関係

不動産投資で大前提に知っておきたい事があります。それは、「建物の価値が下がる」ということです。

新築と築10年の物件が同じ価格なことはまずありえません。建物は年月が経つにつれて劣化していくので、その資産価値も同様に下落していくものなのです。

要は、新築時に購入した価格よりも築10年後の価格は、はるかにそれを下回るということです。

このように建物は年数が経つごとに価値が下がっていきます。最終的には、建物の価値がゼロになるという考え方が原則です。

そうなると、最終的には建物の費用分が全額損失となってしまい、持ち主にとってはあまり有用な資産とは言えません。

そこで、税金の控除を利用します。不動産投資の所得を申告する場合は、建物の損失分を所得から引いて申告することが可能です。つまり、建物の取得（維持）費用を修繕費等の「経費」として計上できるのです。そうすれば所得からその分が軽減されるので、所得税が減額できる、という仕組みになっています。

不動産投資における減価償却費の考え方

この際、建物の取得費用を初年度で全額計上してしまうと初年度は赤字となり、税金を支払わずに済みます。しかし、発生した損失を次年度に繰り越せないため、次年度からは所得控除が受けられなくなります。

このような仕組みであるため、一度に損失分を全額計上するのではなく、毎年「減価償却費」として建物の取得費用を分割で差し引くことがセオリーになっています。

たとえば3,000万円の物件を10年で償却するなら、毎年300万円を不動産投資の所得から差し引くことで税負担を軽くすることができます。

この減価償却費をうまく利用して節税効果を上げていくのが、不動産投資のうまみの一つでもあります。

サラリーマンが不動産投資で節税ができる仕組み

サラリーマンや勤め人は、給与所得で課税が決まります。一般的に企業に勤めている人は、給与支払いの時点で様々な控除が自動的に差し引かれているため、節税なんてできないのでは？と思いがちです。

しかし、サラリーマンであっても「務めている会社以外で発生する経費がある」と認められれば、その経費分の課税額を減らすことができるのです。

不動産投資は「副業」として認められる、いわゆる所得が発生する「ビジネス」です。なので、不動産投資の経費を本業である給与所得から差し引けば、給与所得の課税額が最大ゼロにまで引き下げることも可能なのです。

これが、不動産投資を活用した節税の仕組みです。不動産投資の経費は家賃収入よりも少ないので、家賃収入を上回って赤字になることはありません（赤字であれば、その不動産投資自体が失敗です）。

しかし、減価償却費を利用すれば「家賃収入を上回る赤字」として申告できます。家賃収入との差額の赤字を給与所得から差し引くことで課税額を減らした結果、節税に繋がるというわけです。

高年収のサラリーマンほど節税効果は強力になる

この節税の効果は、高額所得者ほど恩恵が受けられるようになっています。日本は累進課税なので、所得が多いほど税率が高くなるためです。

不動産投資の赤字で（減価償却）を利用して、税率が下がる段階まで所得を減らせばその分税金を減らすことが可能です。ただし、減価償却費の計上が終われば逆に不動産投資の収益が所得に加算されることになり、税率が上がってしまう場合があります。

一定額以下の年収だと節税効果は低い

その反面、一定額以下の年収の場合は節税効果はさほど期待できません。何らかのまとまった収入があって、そこに対しての所得税を支払っている人にこそ節税のメリットが発生するからです。

同じサラリーマンや勤め人でも、収入が一定額以下であればその分税金も低いので、不動産投資で節税をする意味はほとんどありません。

さらに言えば、所得税、相続税、住民税以外にこの減価償却費における節税効果は発生しません。

また、所得税を支払っていない場合はそもそも税負担がないので、節税するメリットはありません。

減価償却費の計上方法は2種類ある

このように不動産投資を活用して節税できる減価償却費ですが、計上方法は「定額法」と「定率法」の2種類あります。定額法は毎年一定額を償却して計上する方法で、定率法は毎年一定率で計算した額を償却する方法です。

【定額法の計算式】

定額法の計算式は、下記の通りです。

取得価額 × 耐用年数に応じて定められた定額法の償却率

【定率法の計算式】

定率法の計算式は、下記の通りです。

前期末の帳簿価額（取得した年は取得価額）× 耐用年数に応じて定められた定率法の償却率

定額法に比べて定率法は最初に多く償却でき、後々償却費が少なくなるイメージです。

減価償却が終了して節税効果が無くなったときは、選択肢として節税を続けたいときは建物の取得費用を回収できたわけですから、新規に物件を取得して不動産投資を追加することになります。

物件を増やさずに現状のままを望むなら、節税はあきらめてそのまま課税の選択になります。

節税対策と合わせて出口戦略を考えることも大切

減価償却は不動産投資における節税のメリットをもたらしてくれますが、減価償却が終了すればその効果も消失します。

節税を続けたい場合は、新たに物件を取得して不動産投資を追加するのも一案です。減価償却が終了するということは、建物自体の取得費用を回収できたことになるので、売却して新たな物件を手に入れる人も多くいます。

物件を増やさずに現状維持を望むのであれば節税効果は期待できません。しかし、収益として安定しているのであれば売却の必要もないでしょう。

このような節税効果と合わせて、所持している不動産を将来的にどうするのかということも不動産投資を行ううえでは大切な出口戦略と言えるでしょう。