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不動産投資の節税効果とその仕組み。所得税・住民税の対策はできるの？
不動産投資減価償却節税節税対策×不動産投資賃料
不動産投資をする上でメリットの一つに「節税」があります。
結論から述べると、不動産投資によって節税対策をすることは可能です。
ただし、投資している本人の所得や投資する物件によっては、節税を目的にしないほうが良いケースがあります。
当記事では、不動産投資の節税効果やその仕組みをはじめ、不動産投資で節税をする際に注意する点やリスクまで分かりやすく解説していきます。
不動産投資の節税について学んでおきたい人はぜひチェックしてください！
記事INDEX
不動産投資で節税はできる？
冒頭でも述べましたが、不動産投資で節税をすることができます。では、どのような仕組みで節税が可能となるのでしょう。
不動産投資における節税の仕組み
不動産投資で得られる主な収入源は、家賃収入です。期間中の収入額から必要経費を差し引いた金額を不動産所得といい、それに対して所得税がかかります。
不動産所得が大きい場合は、後述する「経費」を多く計上することで節税をすることができます。
一方で、不動産所得がマイナスとなる場合は、サラリーマンの給与所得や自営業者の所得など、他の所得と合算をすることで節税をすることができます。
経費に算入できるもの
不動産投資で節税をするなら、経費は重要です。経費が多ければ多いほど総所得が下がるからです。
そのためには、経費に算入できる項目を知っておくことが大切です。以下に代表的な項目をあげます。
- 管理費
- 修繕費
- ローンの利息
- 管理会社への委託料
- 保険料
- 税金（印紙税・不動産取得税・固定資産税）
- 旅費・交際費・勉強費用
- 不動産会社や司法書士、税理士への報酬
- 減価償却費
この中で節税をするにあたって重要な役割を持つのが減価償却費です。
減価償却とは？
建物は年を重ねるにつれ。劣化し資産価値が下がっていきます。
不動産投資をするにあたってこの事実を把握することは大切です。
しかし、劣化に伴う資産価値の低下に対して利用できるのが「減価償却」です。
不動産投資での減価償却とは、建物を購入した際の費用を、収益を得るために利用した期間に応じて、経費として計上していく会計上の処理のことをいいます。つまり、建物の取得費用を、一定の期間で、分割して「経費」として計上できるのです。
そうすれば、毎年の所得税が減額できる、という仕組みです。
たとえば3,000万円の物件を10年で償却するなら、毎年300万円を不動産投資の所得から差し引くことで税負担を軽くすることができます。
建物の取得費用を初年度で全額計上すれば、初年度の収支は赤字となり、税金を支払わずに済みます。しかし、発生した損失を次年度には繰り越せないため、次年度からは所得控除が受けられなくなります。
そのため、一度に損失分を全額計上するのではなく、毎年「減価償却費」として建物の取得費用を分割で差し引くのです。
減価償却費は実際にかかった費用ではないにもかかわらず、経費として計上できるため、うまく利用して節税効果を上げていくのが、不動産投資のうまみの一つです。
不動産投資の節税対象
不動産投資で節税対象となる税金を紹介します。
- 所得税・住民税
- 相続税
所得税・住民税
所得税や住民税には、総合課税が適用されています。総合課税とは、給与所得や不動産所得等、すべての所得を足し上げた金額をもとに税額を算出することです。
つまり、所得が下がれば支払う税額も下がります。
所得を下げるといっても給与所得を下げるというわけではなく、実際には支出していない減価償却費を会計上では赤字として利用し、赤字の分だけ所得を圧縮するのです。このように所得の赤字と黒字をぶつけて相殺することを損益通算といいます。
サラリーマンの給与
サラリーマンや勤め人は、給与所得で課税が決まります。一般的に企業に勤めている人は、給与支払いの時点で様々な控除が自動的に差し引かれているため、節税なんてできないのでは？と思いがちです。
しかし、サラリーマンであっても「務めている会社以外で発生する経費がある」と認められれば、その経費分の課税額を減らすことができるのです。
不動産投資は「副業」として認められるれっきとした「ビジネス」の一つです。よって、不動産投資のマイナス分を本業である給与所得から差し引くことができれば、給与所得の課税額を最大ゼロにまで引き下げることも可能なのです。
相続税
不動産投資では、相続税を節税することもできます。
いざ相続が起こった場合には、現金を相続するのに比べ、購入時に同じ価値であった不動産を相続するほうが相続税を安く抑えられます。
相続する資産が不動産の場合、相続税評価額という方法で資産の価値を評価します。相続税評価額は、路線価のほかに賃貸している点などが考慮され、実際の資産価値よりも低くなる傾向があります。よって相続税も安くなるのです。
節税をする際の注意点とリスク
ここまで不動産投資で節税ができる仕組みについて説明してきました。
うまくいけば大きな節税効果が得られますが、不動産投資で節税をする際には様々な注意点やリスクが存在します。順番に見ていきましょう。
節税目的だけでは危険
不動産投資を節税する目的のみで始めるのは危険です。
なぜなら、不動産投資で節税ができるのは、不動産経営が赤字であることが条件だからです。
たとえその赤字が実際には支出を伴わない減価償却費であったとしても、減価償却の期間が終了してしまえば話は別です。
また赤字経営が続くと、新たに融資を受けたい場合に審査が厳しくなり、融資を受けられない可能性があります。新たな不動産の購入もできなくなり、不動産投資の規模を拡大するどころか、収支がマイナスになり首が回らなくなってしまいます。
あくまで不動産投資は事業経営であり、節税よりも事業としての不動産経営に力を入れるべきなのです。
節税に向いていない人
不動産投資において、節税の効果は高額所得者ほど恩恵が受けられるようになっています。日本は累進課税なので、所得が多いほど税率が高くなるためです。
不動産投資の赤字で（減価償却）を利用して、税率が下がる段階まで所得を減らせばその分税金を減らすことが可能です。
つまり一定額以下の年収の人に関しては、節税効果はさほど期待できません。何らかのまとまった収入があって、そこに対しての所得税を支払っている人にこそ節税のメリットが発生するからです。
所得が高い人は税額も高くなるので、それに対する節税の効果も期待できるのです。
不動産投資で節税は嘘？
ここまで説明してきた通り、不動産投資で節税をすることは可能です。
しかし、「不動産投資で節税はできない」といったような内容の記事をよく見かけます。
このような声が多い理由として、不動産営業マンから突然電話がかかってきて、節税に向いていないのに「不動産投資で節税ができる」とそそのかされ、節税効果の小さい物件を売りつけられたという人たちが一定数存在するからです。
不動産投資は事業経営です。
節税ができるというのはあくまで一つのメリットにすぎず、大事なことは不動産経営で安定した所得を得ていくことです。
自分が節税対策に向いているのか、どのような不動産を購入すべきなのかは不動産投資のプロアドバイザーに相談すると、的確なアドバイスをしてくれます。
当社でも不動産投資セミナーや個別面談を開催しています。不動産投資セミナーや個別面談の様子は下記漫画から確認できますので、ご興味のある方はぜひご覧ください。
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