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不動産投資でも固定資産税は重要？かかる税金の種類とトラブルの例
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不動産投資は安定した家賃収入を得られる点や、節税対策の効果があり、初心者でも始めやすい副業として注目されています。そんな不動産投資ですが、課税対象が多く他の投資と比べると税金の負担が大きいという側面もあります。
メリットについてはなんとなく理解できていても、支払わなければいけない税金について把握している人は多くないかもしれません。特に不動産投資で見落としがちなのが固定資産税です。自分が住んでいなくとも、不動産の所有者であれば固定資産税の納税義務が発生します。
この記事では、不動産投資にかかる固定資産税についてや、計算方法、固定資産税をきっかけに発生してしまったトラブル事例など、わかりやすく解説しています。
不動産投資にかかる税金
不動産投資を始めるにあたって、まず知っておきたいのが「税金の種類」です。
不動産投資では様々な恩恵が受けられる反面、他の投資に比べて税金の種類が多いのが特徴です。
不動産投資で得た利益（不動産所得）に対しての課税が発生するのはもちろん、不動産自体、またはそれ以外にも課税される場合があります。
まずは、税金の種類にどのようなものがあるのかを知っておきましょう。
税金の種類
不動産投資で課せられる主な税金は以下です。
- 不動産取得税 土地や建物を取得や建物を建てた場合に課税。登記の有無に関係なく課税
- 登録免許税 不動産の移転登記時に課税
- 固定資産税 土地や建物などの固定資産に課税される地方税
- 都市計画税 都市計画区域内のみ課税
- 所得税 不動産所得から算出され課税
- 住民税 不動産所得から算出され課税
細かいことを言えば、消費税や不動産売買契約書に貼る印紙税も課税対象になります。
また、収益が発生していない場合や、赤字の場合でも税金は支払わなくてはなりません。不動産投資には、これだけ多くの税金がかけられているということを把握しておくことが大切です。
不動産取得税や登録免許税は初回の購入時だけですが、固定資産税や都市計画税は毎年負担する必要があります。
税負担は頭の痛い話ですが、所得税と住民税以外は経費として所得から差し引けるので、確定申告時にはきちんと経費として申告しましょう。
この税負担を経費として計上し忘れると、必要以上に課税されてしまうので、くれぐれも注意してください。
不動産投資にかかる固定資産税
不動産投資特有の税金の一つとされているのが固定資産税です。不動産投資を初めてやる人にとっては、想定外の出費で頭を抱える要因になるかもしれませんが、固定資産税のことについて正しい知識を持っていれば、恐るるに足らずです。
ここからは固定資産税について具体的に解説していきます。
固定資産税とは
固定資産税とは、土地や建物などの固定資産を種有している人に課せられる税金のことです。大義の固定資産には不動産以外にも、会社のPCやコピー機など、時の経過で価値が下がる償却資産すべてが含まれますが、今回は固定資産を不動産に絞って解説していきます。
固定資産税は、その不動産が居住用であろうと投資用であろうと、毎年1月1日時点で物件を所有している人に納税義務が課せられます。
支払うタイミングは年に4回払いの分割か一括払いか選択でき、コンビニでの現金払いが可能です。自治体によっては、クレジットカードやPayPayでの支払いも可能としているところもあります。
一年の間で、所有者が替わった場合は日割り計算を行い、前の所有者と新しい所有者で精算するのが一般的です。
固定資産税は経費になる？
不動産投資で発生した固定資産税は全額を経費計上することができます。
固定資産税を支払った際に発行される納税証明書を大切に保存しておきましょう。
また、投資用でない不動産の固定資産税も、仕事場として利用している土地や建物であれば全額を経費計上できます。また、自宅と仕事場が一緒になっている場合は、仕事場の部分だけを一部経費として計上することができます。
固定資産税の計算方法
固定資産税は所有する固定資産の評価額に、標準税率となる1.4%をかけることで求めることができます。
固定資産税=固定資産税評価額（課税標準額）×1.4%
課税標準額は固定資産税評価額をもとに決定されますが、数値はほぼ変わらないため、同じものだと認識しても問題ありません。固定資産税評価額とはその固定資産の本当の価値を適正に反映した価格のことです。
固定資産税評価額の求め方は土地と建物によって方法が異なります。
土地の場合は、売買実例価額を基準とする方法で求められます。地目が宅地の場合は、「路線価方式」などを利用します。
建物の場合は、仮にその建物を同じ場所に再建築したらどれくらいの価値になるか、ということを想定する再建築価格を基準にして求められます。建物のおおよその固定資産税評価額は物件価格の70%程ですが、築年数や床面積、構造によって額は変動します。
評価額は土地や建物に大きな変化がなければ、価格が3年間据え置かれます。3年に一度評価額を見直すことを「評価替え」といいます。
固定資産税は減らせる？
不動産投資にかかる固定資産税は小規模住宅用地の特例により、軽減される場合があります。この特例では、住戸1戸につき200㎡以下の部分は小規模住宅用地とされ、課税標準額が1/6に軽減されます。
つまり、固定資産税の価格は
売買価格の約70%（固定資産税評価額）×1.4%（標準税率）×1/6
となります。
また、一棟アパートを所有している場合は、戸数×200㎡が課税標準額1/6軽減の対象となり、大幅に課税標準額を下げることができます。
また、上記とは別に固定資産税を減らす方法があります。それは公益性の高い私有地部分を自治体に申告する方法です。私有地の一部分が、公益性の高い土地として承認されれば、その部分のみ固定資産税が非課税となります。例えば、自宅の敷地内にある私道や、賃貸経営しているマンションの公園部分などです。
ただし、公益性の高い土地という申請をしても条件によって断られることもあるので、知っておきましょう。
固定資産税をめぐるトラブル
不動産投資の初心者は、不動産を保有したことが無い場合が多く「固定資産税」を見落としがちです。売る側も売却してしまえば「固定資産税は払う必要が無い」と考えてしまい、固定資産税のことを忘れて不動産売却の手続きを進めてしまうことがよくあります。
ただしそれこそが、不動産売買時に多発する税金トラブルの落とし穴なのです。
トラブル事例
それではどのように固定資産税トラブルが発生するのか解説していきます。
まず、固定資産税は毎年1月1日に不動産を所有していたものがその年度分を全額払うことになります。支払通知は1月1日時点の不動産所有者に4月頃に届きます。つまり、1月1日までに不動産を購入した場合は、全額支払いの対象者になります。
仮に12月1日に不動産を購入した場合、課税対象期間が1ヶ月なのに1年分すべて負担ということになります。
これはさすがに割に合わないということで、固定資産税の支払い分を、買い手が後から売主に支払い分担の請求を行ってトラブルに発展するケースが多いのです。
売主は売却した時点で固定資産税から解放されたと思っているので、保有していない不動産の固定資産税を、一部であっても負担させられるのは納得がいかないと支払拒否をする場合がほとんどです。
結論からいうと、もし裁判になった場合でも買い手側が敗訴します。いくら課税対象期間に納得がいかなくても、売買が済んでいる時点で保有者の債権が移動しているからです。
売主側は将来的に発生する支払いに関してまでは責任を負う必要がないことが定義されているため、支払いを拒否しても不当ではないのです。
トラブルを起こさないために
このようなトラブルを避けるためにも、不動産売買時に双方が、固定資産税について慎重に検討すべきです。買い手側は固定資産税を全額負担したくないなら、物件購入時に売主と税負担の取り決めをすることが大切です。もちろん売主側もできれば支払いたくないので、交渉は難航すると思います。
そこで不動産売買時には、双方が納得できる日割り計算であらかじめ売主側にも固定資産税の負担をお願いすることがポイントです。売主側がそれでも負担に応じないなら、物件の買値を固定資産税分引いて売買交渉すべきです。その方が後から支払いについてのトラブルが無くなりますし、物件の売買価格が下がった方が不動産業者に支払う仲介手数料が減る場合もあります。
仲介手数料は売買価格で決められるので、売買価格は下げた方がお得です。
支払い義務が生じるからこそ、たとえ交渉が面倒でも固定資産税の支払分担は強気で行いましょう。分担に応じなければ買値を下げるだけなので、実質交渉しなくてもシンプルに済む場合がほとんどです。
最後に
ここまで不動産投資にかかる税金の種類や、固定資産税を取り上げて説明してきました。
税金と聞くと難しく考え敬遠しがちですが、将来の資産にまつわることなので最低限の内容は把握しておきましょう。
不用意なトラブルを避けるためにも「知っておく」ということが大切です。知ると知らないとではトラブル時対応にも差が出ますし、余計な心労を抱え込まずに済みます。
自分一人で不動産売買をこなすにはハードルが高いので、最初からプロの不動産投資アドバイザーの力を借りておくと何かあった場合も安心です。
