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知らないと想定外の支出に!不動産投資にかかる税金の種類とトラブル例をご紹介

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知らないと想定外の支出に!不動産投資にかかる税金の種類とトラブル例をご紹介

大きな節税効果と安定した収益が望める不動産投資ですが、実は不動産投資は課税対象が多く、他の投資と違って税金の負担が多いのです。メリットばかりが声高にされていますが、反面、支払わなければいけない税金については熟知していない人も少なくありません。

当ページでは、不動産投資にかかる税金の種類と実際にあったトラブル事例をまとめました。不動産投資を始める前に、必ず読んで理解しておきましょう!

不動産投資に関わる税金の数々、すべて把握できていますか?

不動産投資を始めるにあたって、まず知っておきたいのが「税金の種類」です。

不動産投資は様々な恩恵が受けられる反面、他の投資に比べて課税対象が多いのが特徴です

不動産で得た利益に対しての課税のみでなく、他にも下記のような税金を支払わなくてはいけません。

  • 不動産取得税 土地や建物を取得や建物を建てた場合に課税。登記の有無に関係なく課税
  • 登録免許税 不動産の移転登記時に課税
  • 固定資産税 土地や建物などの固定資産に課税される地方税
  • 都市計画税 都市計画区域内のみ課税
  • 所得税 不動産からの所得のみ課税

細かいことを言えば、消費税や不動産売買契約書に貼る印紙税も課税対象です。

もちろん、収益が発生していなくても税金を支払わなくてはいけません。不動産投資には、これだけの種類の税金がかけられているということを把握しておくことが大切です。

不動産取得税や登録免許税は初回の購入時だけですが、固定資産税や都市計画税は毎年負担しなければなりません。

税負担は頭の痛い話ですが、所得税以外は経費として所得から差し引けるので、確定申告時にはきちんと経費として申告することが重要です。この税負担を経費として計上し忘れると、必要以上に課税されてしまうので、くれぐれも注意したいポイントです。また、気を付けたいのが売買時です。実は、税金トラブルが発生しやすいのが不動産の売買時なのです。

固定資産税の支払い分担で売主とトラブルに発展

不動産投資の初心者は、不動産を保有したことが無い場合が多く、固定資産税のことを見落としがちです。売る側も売却してしまえば「固定資産税は払う必要が無い」と考えてしまい、固定資産税のことを忘れて不動産売却の手続きを進めがちです。ここが、不動産売買時に多発する税金トラブルの落とし穴なのです。

まず、固定資産税は毎年1月1日に不動産を所有していたものがその年度分を全額払うことになります支払通知は1月1日時点の対象不動産の現所有者に4月頃に届きます。なので、1月1日までに不動産を購入した場合は、全額支払いの対象者になります

この時仮に12月1日に不動産を購入した場合、課税対象期間が1ヶ月なのに1年分すべて負担ということになります。これはさすがに割に合わないということで、固定資産税の支払い分を、買い手が後から売主に支払い分担の請求を行ってトラブルに発展するケースが多いです。

売主は売却時点ですでに固定資産税から解放されたと思っているので、保有していない不動産の固定資産税をたとえ一部であっても負担させられるのは納得がいかないと支払拒否をする場合がほとんどです

結論から言えば、もし裁判になった場合でも買い手側が敗訴します。いくら課税対象期間に納得がいかなくても、売買が済んでいる時点で保有者の債権が移動しているからです。

売主側は将来的に発生する支払いに関してまでは責任を負う必要がないことが定義されているため、支払いを拒否しても不当ではないのです。

不動産売買時は、買い手側と売主側で固定資産税の分担支払いの取り決めをすべき

このようなトラブルを避けるためにも、不動産売買時は双方が固定資産税について慎重に検討すべきです。買い手側は固定資産税を全額負担したくないなら、物件購入時に売主と税負担の取り決めをすることが大切です。もちろん売主側もできれば支払いたくないので、交渉は難航すると思います。

そこで不動産売買時には、双方が納得できる日割り計算であらかじめ売主側にも固定資産税の負担をお願いすることがポイントです。売主側がそれでも負担に応じないなら、物件の買値を固定資産税分引いて売買交渉すべきです。その方が後から支払いについてのトラブルが無くなりますし、物件の売買価格が下がった方が不動産業者に支払う仲介手数料が減る場合もあります。仲介手数料は売買価格で決められる部分があるので、売買価格を下げられるなら下げた方がお得ということです。

支払い義務が生じる税金のことだからこそ、たとえ交渉が面倒でも固定資産税の支払分担は強気で行いましょう。分担に応じなければ買値を下げるだけなので、実質交渉しなくてもシンプルに済む場合がほとんどです。

知っておくことが、トラブルを未然に防ぐことに繋がる

税金と聞くと苦手意識で敬遠しがちですが、将来の資産にまつわることなので最低限の内容は把握しておきましょう。

不用意なトラブルを避けるためにも、知識として「知っておく」ということが大切です。知ると知らないとではトラブル時対応にも差が出ますし、余計な心労を抱え込まずに済みます。

自分一人で不動産売買をこなすにはハードルが高いので、最初からプロの不動産投資アドバイザーの力を借りておけば何かあった場合も安心です。

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