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今後不動産投資は厳しくなるのか?2020年の不動産投資業界と、少子高齢化による人口減少時代の不動産投資を考える

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今後不動産投資は厳しくなるのか?2020年の不動産投資業界と、少子高齢化による人口減少時代の不動産投資を考える

不動産投資は注目を集める投資方法の一つですが、少子高齢化で人口減少が危ぶまれるなか、果たして不動産投資業界は今後どのように遷移していくのでしょうか。2020年は東京オリンピックも開催されることから、業界の動向に着目している人も多いでしょう。

当記事では2020年の不動産投資業界の動向と合わせて、人口減少時代の不動産投資の考察をまとめました。

不動産投資を始めるにあたって、意識しておきたいこと

2020年、東京オリンピックの年を迎えたいま、不動産業界の動向に注目が集まっています。とくに東京の不動産価値が今後どのように変化するのか気になるところですよね。不動産投資は物件の価格よりも立地条件が優先されるくらい、重要な条件です。立地条件が悪ければ不動産投資は失敗に終わるといっても過言ではありません。

理由は単純明快で、その物件に需要がなく、入居者が入らないからです。どれだけオシャレで新築であっても、利便性が悪いエリアであれば入居者はつきません。

たとえ新築や築浅の魅力で最初は入居がついても、年数がたてばその強味もなくなり、徐々にニーズがなくなります。このように、不動産投資物件は「立地」がものをいうものなのです。

逆に入居者さえ確保し続けられれば、不動産投資に失敗することはありません。

この入居者を確保するのにあたって意識しておきたいのが、保有する物件の周辺の人口動向です。そもそも、肝心の「人」が居なければ入居者を確保するのがかなり難しくなります。人口の母数の大きさ、流動性、駅力などを含めて、エリア周辺の人の動きをしっかりとチェックして把握しておく必要があります

日本は1995年をピークに「人口減少」が続いている

国勢調査によると、日本は1995年をピークに生産年齢人口が減少に転じています。入居者の対象になる生産年齢人口が減少すれば自然とマンションなどの空室率が高くなって、入居者不足による収益減少のリスクが増えてきます。

このグラフはあくまでも推測で、実際にこのようになるとは限りません。しかしこれに近い数字にはなることが予測されています。このまま日本の人口減少とともに入居者も減り続ければ、数年先は大丈夫でも十数年後には入居者がおらず、不動産投資が成り立たないというケースだって十分にあり得ることなのです。

さすがに人口がゼロになるわけではないので、極端に考えることはありませんが、空室率や空き家率は常に気にしておく必要があります。空家率が高くなれば、そのエリアには入居者が少なく、流入してくる人口も少ないということです。

また空家率が高くなれば空家を解体して新しい建物が建つことも増えるでしょう。競合がありすぎると勝負しづらくなるので、それらを加味しても立地やエリア選び、人口の動きには常にアンテナを張って確認しておきましょう

空家率が20%にも迫る地域が都道府県レベルで発生

出典元:総務省統計局 http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2013/10_1.html

空家率が高い地域はともかく、低い地域でも空家率が二桁に上ることが珍しくなくなってきています。これはもちろん人口減少の影響があるのですが、空家率が高い地域はそもそもマンションの空室率も高く、不動産投資には不利な地域と言えます。

地方での不動産投資の失敗例が多いのは、人口が減少している地域でアパート等を建てて、入居者が思ったほど入らず、ローンが返済できなくなり、破綻するパターンがよくあります。地方は空いている土地が多いため、アパートやマンションの乱立も珍しくありません。不動産投資家同士で過度な競争をする羽目にもなり、入居者不足から採算悪化をたどるケースが目立ちます。

とはいえ、地方がすべて悪いというわけではなく、強いエリアも確実に存在します。情報収集力や経営力など不動産投資の経験者やベテランにもなれば、ある意味地方ならではのうまみを活かした投資も実現可能です。

ですが、不動産投資の初心者はあえて見極めの難しいエリアを狙うのではなく、確実に人口が多い人の流動性がある物件を選択する方がベターなのです。

人口が減少している地域は、人口の減少に合わせて土地や建物が余っていくので、物件を購入するときは、空家率が高い地域は避けて購入するのがスタンダードです。

総人口は減少しているが、都市部への人口集中は増加している

日本の総人口が減少してきているとはいえ、三大都市圏エリアは着実に人口が増えています。都心部への転入が多いので、都心部での不動産投資なら入居者が入ってくる流れが見込めます。東京都心部の不動産投資の予測について「東京でワンルーム不動産投資をするべき理由と2020年以降の変化予測」でもまとめています。

都心部は人気がある分物件の販売価格も高いため、家賃設定によっては利回りが低くなりやすいです。また物件が高いということは、それだけローンを組む時の頭金が多く必要になり、毎月のローン負担も多くなります。この予算的な問題で、都心部よりも物件が安く買える地方での不動産投資を勧められたりします。

ただ地方での不動産投資を勧められて始めた多くの人たちが、人口減少による入居者不足や後から建てられ続ける新物件との競争で不動産投資が失敗に終わることが多いのです。不動産投資会社も商売気が強いとおいしい部分しか話をせず、デメリットやリスクなどは解説しないことも珍しくないのです。

おいしい部分を鵜呑みにしてしまい、間違った物件選定をして不動産投資に失敗してしまっては元も子もありません。

まとめ

不動産投資で失敗しないためにも、エリアと物件選びには慎重になりましょう。

鮮度の高い情報収集、的確なアドバイス、確実なプランニングを行うことが不動産投資における重要ポイントです。

また、初心者は各不動産会社のセミナーに参加したり、個別相談を受けるなどして心の底から信頼できる不動産投資アドバイザーを見つけることも大切です。

自分で知識を得るのはもちろんですが、心強いサポーターを得ることが安心へと繋がるでしょう。

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