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不動産投資は今後厳しくなる？コロナの影響と2021年の業界動向
入居率少子高齢化空室率
不動産投資は年々注目度が増す投資方法の一つです。一方で、少子高齢化による人口減少や2022年問題など、不動産投資業界が今後どうなっていくかも考える必要があるでしょう。
2021年には東京オリンピックも開催されたり、コロナウイルスの猛威は収まる気配がないなど、このような状況が、どのように不動産投資に影響を与えていくのでしょうか。
当記事では不動産投資業界の現状と課題をはじめ、業界が抱えている問題が今後どのような影響を及ぼすかなどを解説しています。特にコロナ禍に不動産投資を始めようとしている人は必見です。
記事INDEX
不動産投資業界の現状と課題
2021年は東京オリンピックが開催されたり、未だコロナウイルスの渦中にあるなど経済的に影響を与えたトピックが目立ちました。
不動産業界は、経済的な影響を株価や為替ほどは受けていませんが、実際にこのタイミングで不動産投資を始めるのはいかがなものだろうと考えることもあるでしょう。
適切な判断を下すためにもまずは、業界の現状と課題を知っておくことが大切です。
業界の現状
不動産業界の現状として、まずチェックしておきたいのが人の流れです。
上記は都市圏別の転入超過数の推移です。見ていただくとわかるように転入超過数は下降気味とはいえ、東京圏では25年連続の転入超過となっています。つまり、東京圏エリアは着実に人口が増えているということです。
都心部への転入が多いので、都心部での不動産投資なら入居者が入ってくる流れが見込めるといえます。
また、東京オリンピックの開催が都市化計画の追い風となったこともあり、不動産の価格も高水準をキープしています。これにより、東京圏、特に東京23区の賃貸需要は今後も見込みがあるといえるでしょう。
ところが、都市圏の賃貸オフィス物件は2020年後半から需要が低下している傾向にあります。それまでは居住用の不動産を凌ぐ人気を集めていましたが、コロナウイルスの影響により、テレワークや在宅勤務が普及したことで、オフィスへの需要は低下しているのです。
それが顕著に現れ始めたのが2020年後半であり、都市圏にある賃貸オフィスの平均空室率は警戒領域である6%を超えています。
とはいえ、不動産投資の市場規模は拡大を続けており、都市部の物件は海外投資家からも注目されているのが現状です。
国土交通省「不動産投資事業の現状について」
業界の課題
不動産投資業界の現状として、都市圏での居住用物件に対する賃貸需要は高いということがわかりました。続いて、業界が抱える課題について見ていきましょう。
人口の減少
上図によると、日本は2010年をピークに生産年齢人口が減少に転じています。入居者の対象になる生産年齢人口が減少すれば自然とマンションなどの空室率が高くなって、入居者不足による収益減少のリスクが増えてきます。
このグラフはあくまでも推測で、実際にこのようになるとは限りません。しかし、これに近い数字にはなることが予測されています。このまま日本の人口減少とともに入居者も減り続ければ、数年先は大丈夫でも十数年後には入居者がおらず、不動産投資が成り立たないということも十分にあり得るのです。
また、不動産業界全体に通ずることとして、少子高齢化や未婚率の上昇により、新築物件の需要低下や空き家率の増加が見込まれます。これにより不動産業界の縮小に繋がる可能性も低くありません。
空き家問題
出典元：総務省統計局 http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2013/10_1.html
続いて空き家問題です。
空き家率が高い地域はともかく、低い地域でも空き家率が二桁に上ることが珍しくなくなってきています。これはもちろん人口減少の影響があるのですが、空き家率が高い地域はそもそもマンションの空室率も高く、不動産投資には不利な地域といえます。
地方での不動産投資の失敗例が多いのは、人口が減少している地域でアパート等を建てて、入居者が思ったほど入らず、ローンが返済できなくなり、破綻するパターンに陥るからです。
とはいえ、地方がすべて悪いというわけではなく、強いエリアも存在します。情報収集力や経営力など不動産投資の経験者やベテランにもなれば、ある意味地方ならではのうまみを活かした投資も実現可能です。
人口が減少している地域は、人口の減少に合わせて土地や建物が余っていくので、物件を購入する時は、空き家率が高い地域は避けて購入するのが良いでしょう。
不動産投資会社の倒産や摘発
近年、金融機関や不動産投資会社の不祥事により、路頭に迷う賃貸オーナーが増えているのも現実です。特に金融機関に見捨てられた業者は倒産したり、業務変容を求められた結果、顧客であった賃貸オーナーに皺寄せがいくことも珍しくありません。
かぼちゃの馬車の問題などが有名ですが、その他にも悪質なことをしている業者はまだまだ多く存在しているといえます。不動産投資を始めるにあたって業者の力は不可欠です。
悪徳業者に引っかからないよう、日頃から情報収集をし不動産投資に関する知見を高めておくことが求められています。
コロナが不動産投資に与えた影響
2020年早々に日本に上陸した新型コロナウイルスは経済的にも我々の生活様式にも影響を与えました。
コロナは不動産業界にどのような影響を与えたのでしょうか。順番に見ていきましょう。
不動産の価格に変化は？
国土交通省「＜不動産価格指数（住宅）（令和３年４月分・季節調整値）＞ 」
上の表は国土交通省が発表した、全国の不動産価格指数の推移です。不動産価格指数とはIMF（国際通貨基金）等による指針に基づいて、不動産市場価格の動向を表すものとして、国土交通省が作成したものです。
表を見てみると、2013年以降住宅総合とマンションを中心に価格指数が上昇傾向にあります。2020年の上半期にはコロナの影響で、一瞬の下降を見せていますが、その後はまた上昇しています。
更に、住宅の中でも特に建てよりマンションの方が価格の上昇率が高くなっています。これらにより、不動産価格へのコロナウイルスの影響は微々たるものであり、住宅の中でも特にマンションは家格が高騰していることがわかります。
コロナ禍に不動産投資を始めると失敗するのか
コロナウイルスは経済や生活様式への影響を与えましたが、住宅用不動産の価格にはさほど影響がないことがわかりました。
このタイミングで不動産投資を始めるのはアリなのでしょうか。
結論からいうとコロナ禍に不動産投資を始める選択肢はありだといえます。理由としては2つあり、一つ目は都市圏の賃貸物件への需要は今後も高まっていく見込みがあるからです。
1章で解説しましたが、東京圏への転入は転出に比べ未だ超過状態にあります。転出に対しての転入率は下降気味ですが、転出世帯のほとんどが小さなお子さんを持つファミリー層であり、転出先も東京を囲む三県が多いでしょう。
東京圏で人が集まってくるエリアと物件を見極め、投資をすることで成功する可能性をあげることができるでしょう。
また2つ目の理由として、マンションの価格は上昇傾向にあるということです。先述したようにマンションの不動産価格指数は他の不動産種別と比べても大きく上昇しており、今後も上がっていく見込みです。
マンションの価格が上がるということは、それだけマンションへの需要が高いということなので、むしろコロナ禍により「住」への関心が高まっている時こそ、不動産投資の始め時といえるでしょう。
一方、オフィス物件は、空室率が上昇しているという説明もした通り、コロナ禍に投資するのは危険かもしれません。
日本の不動産業界の今後
2021年には東京オリンピックも終了し、今後は景気が落ち込むのではないか？不動産の資産価値も落ちるのでは？と考えたことはないでしょうか。
また、住宅や建物に新しい省エネ基準の適合がルール化されたりと、今後の不動産業界を賑わうトピックはさまざまです。
そして2022年の重大トピックといえば、2022年問題です。ここからは2022年問題とは何か、や東京の不動産の今後について解説していきます。
2022年問題とは
2022年問題とは、1991年の法改正により生産緑地に指定された土地の多くが2022年に指定期間満了となり、宅地として売却可能になることをいいます。
宅地として売却できるようになるのなら良いのでは？と感じるかもしれませんが、そんな単純な話ではありません。
生産緑地とは農業を行うことが前提とされている土地のことであり、農業以外に活用の選択肢がないため、固定資産税や都市計画税の減額など税制上のメリットがありました。しかし、生産緑地ではなくなることで、土地の所有者は今まで以上の税金を支払わなければいけなくなります。
これにより、宅地に転用された土地が一斉に売却されることが予想されています。
宅地が大量に売却されるということは、業界にとって宅地が供給過多になり、不動産価格の暴落に繋がります。
この一連の流れを2022年問題と呼んでいるのです。
東京の不動産の今後は？
これまで、東京オリンピックやコロナウイルスの影響があっても、東京の賃貸物件への需要には見込みがあるという説明をしてきました。
しかし、その一方で首都圏のマンションは供給過多であり、売れ残りが発生しているという現実もあります。オリンピック開催までは、新築、中古ともにマンション価格は上昇傾向でしたが、オリンピック終了後は売れ残りが更に増加し、価格平均が下降する可能性もないとはいえません。
マンションの供給が多いからこそ、不動産投資家は需要の高い立地と物件を見定めて、マンションを購入できるかが試されるでしょう。
一方で、マンションの売れ残りが増加する可能性があるといっても、東京の物件を購入したいと考えている人たちは存在します。それは、海外の投資会社や、投資家です。
東京は日本国内においては最も地価が高いですが、世界各国の首都と比べると、さほど高くありません。東京の物件は安い割に高い家賃設定ができるので、海外の投資家からは投資効率がいいとされています。
海外の企業や投資家に進出され、立て続けに東京の物件を購入される時代になる前に、購入しておくのは一つの選択肢として良いでしょう。
最後に
今回は、不動産業界の現状から、課題、今後について解説してきました。
不動産投資を始めるにあたって大切なことは、今回お伝えしたような業界事情や、不動産投資に関わる知見を積極的にインプットしていくことです。
正しい知識が身に付けば、悪質な業者に騙されることもなくなったり、不動産投資での成功する可能性もあげることができるでしょう。
また、初心者は各不動産会社のセミナーに参加したり、個別相談を受けるなどして信頼できる不動産投資アドバイザーを見つけることも大切です。
自分で知識を得るのはもちろんですが、心強いサポーター（アドバイザー）を得ることが安心へと繋がるでしょう。下記で無料不動産投資セミナーや個別面談の様子が楽しく学べます。主人公たちと一緒に不動産投資について知っていきましょう。
