不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」、株やFXは「ハイリスク・ハイリターン」の投資とよくいわれます。

当記事では、不動産投資がミドルリスク・ミドルリターンと呼ばれる理由や不動産投資のリスク、またリスクを抑えるポイントなどについて解説します。

不動産投資のリスクとは？

不動産投資を始めるなら、ハイリスクではないものの、どのようなリスクがあるのか知っておくことは大切です。この章では、不動産投資で発生し得るリスクについて解説します。

不動産投資における主なリスクは？

主なリスクを4つ紹介します。

• 空室リスク
• 家賃相場の下落リスク
• 家賃滞納リスク
• 災害リスク
• 地価下落のリスク

大きく分けると第三者に貸し出すことによるリスクと現物資産だからこそ発生し得るリスクです。

不動産投資の収益は、家賃収入と売却収入の2つです。家賃に関わるリスクと、物件そのものに関わるリスクがあることを把握しておきましょう。

では、これらのリスクを回避するためにはどのような対策をすれば良いのでしょうか。

リスクを抑えるポイント

不動産投資のリスクを抑えるポイントは「物件選び」と「物件管理」の2つです。

それぞれのポイントを見ていきましょう。

【物件選び】

物件選びに関しては、相場より高い値段で買わない、空室リスクが高い物件を買わないということが重要です。

不動産ポータルサイトや国交相が発表しているデータを利用して、狙っているエリアの相場について念入りに調べておくようにしましょう。

そして、立地の良い物件を取得することが、空室リスクを下げることにつながります。建物自体や管理体制は不動産を取得した後に改善することができますが、立地に関しては自分の力だけで改善する余地がないためです。

また、立地によっては災害発生時に被害を受ける可能性があるということも視野にいれておくことが大切です。災害が起こりやすいエリアでの不動産投資を行う際は保険に加入しておくと良いでしょう。

【物件管理】

物件管理に関しては、物件の価値を上げることが重要になります。

快適な居住環境を整備することができれば、物件の需要が拡大するので空室リスクの対策になります。また、近隣区域の家賃相場が下落したとしても他の物件と差別化できるようなアピールポイントがあれば、家賃の下落リスクから免れる場合があります。

物件の価値が下がっていくと単純に利回りが悪くなるだけではなく、家賃滞納リスクも発生します。

施設の老朽化に伴い、修繕費などのランニングコストも高くなるため、物件の価値を高める努力は、不動産投資のリスクを抑えるうえで王道とも呼べる手段です。

【サブリース】

また、サブリースを利用することで、リスクを回避する方法もあります。

サブリースとは、不動産の所有者が不動産会社に一括で賃貸し、不動産会社が一般の入居者に貸し出すという方式です。

サブリースでは、相場の家賃よりも安い価格で不動産会社に貸し出すことになりますが、空室リスクや家賃滞納リスクを不動産会社が負担することになるので、不動産投資初心者におすすめです。

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンなのか？

不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンだといわれていますが、そもそもミドルリスク・ミドルリターンとはどのような意味なのでしょうか。

ミドルリスク・ミドルリターンとは

ミドルリスク・ミドルリターンとは、文字通りハイリスク・ハイリターンとローリスク・ローリターンの中間に位置する投資手法です。

リスクがないわけではないが、比較的対策しやすい範囲のリスクであるということです。短期的な利益ではなく中長期的に利益を出していくという特徴があります

株式投資やFXが代表的なハイリスク・ハイリターンの投資は、相場価格の変動を利用した売買によって利益を得る投機での投資ですが、不動産投資は時間と費用をかけて収益を拡大させる投資といえます。そのため、不動産投資はハイリスク・ハイリターンにはなりにくいミドルリスク・ミドルリターンの投資だといえます。

ミドルリスク・ミドルリターンの投資

ミドルリスク・ミドルリターンの投資には不動産投資、投資信託、REIT（不動産投資信託）などが挙げられます。

また、ハイリスク・ハイリターンとミドルリスク・ミドルリターンのさらに中間の投資として、株式投資が挙げられることがあります。

ローリスク・ローリターンの投資

ローリスク・ローリターンの投資には預貯金や定額貯金、国債などがあります。

元本が保証されている代わりに、得られる収益も低い投資方法です。

例えば、金利が0.1%の定期預金に100万円を1年間預けたとしても、

1,000,000円　×　0.1%　=　1,000円

となり、一年間に1000円程の収益しかだせません。

近年は超低金利時代ということもあり、預貯金や定額貯金で資産を増やしていくのは今後も難しいといえます。

ローリスク・ローリターンの投資で不労所得を得るというのは現実的に考えにくいです。

不動産投資がミドルリスク・ミドルリターンといわれる理由

ミドルリスク・ミドルリターンがどのような投資なのかについては説明しました。

ここからは、不動産投資がミドルリスク・ミドルリターンといわれる理由について解説していきます。

発生するリスクを対策しやすい

不動産投資がミドルリスク・ミドルリターンといわれる理由の一つ目として、発生する可能性があるリスクに向けて対策しやすいという点が挙げられます。

例えば、空室リスクに関しては物件を購入する段階で、ある程度の予測ができます。駅からも遠く、コンビニやスーパーも近くにない物件があったとしたら、住みやすいとはいえず、物件への需要も高くないため空室になりやすいだろうと予測できるのです。また、山や大きな川の近くであれば、台風や地震が発生した時に災害リスクが生じやすいなど、ある程度発生しやすいリスクを予測して投資することができるでしょう。

失敗してもやり直せる

次に、不動産投資は失敗してもやり直せるという点です。

不動産投資は株やFXと同じように元本保証はありませんが、失敗した際に投資した資金が瞬時に消えないので、失敗しても立て直しがきくといった特徴があります。

しかし、不動産投資は流動性が比較的低いので売却する際は注意が必要です。

不動産の価格変動が緩やか

次に、不動産投資は株やFXと比べて価格変動が緩やかなので、資産価値が突然下落するといったことが起きにくいといえます。

上の図は国土交通省が毎月公表している「不動産価格指数（不動産価格の動向を指数値したもの）」のグラフです。このグラフを見る限り、2013年初頭から住宅用の不動産の価格指数は微増し続けており、特にマンションの価格指数はめざましい上昇を見せています。

マンションの価格指数は価格変動が大きく見えますが、毎月平均0.6ポイント程度の上昇であることから、値動きは長い時間をかけて緩やかであり、一貫性があることが分かります。

不動産は人間の「居住」という生活に関わる要素のため、価格が乱高下するようなことは基本的に少ないでしょう。

不動産投資はローリスク・ハイリターンになり得る

不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンの投資ですが、知識と経験次第ではローリスク・ハイリターンとなり得ます。

不動産投資がミドルリスク・ミドルリターンと呼ばれる理由は、不動産自体の価値が安定しており、価格が乱高下することが少ないためです。

ミドルリスク・ミドルリターンの投資は、短期間での大きなリターンを望むことは難しいですが、長期的に安定した家賃収入が得られることが最大の魅力といえるでしょう。

不動産投資について知りたい、学びたいという人は不動産投資セミナーや個別面談に参加し、プロのアドバイザーにサポートしてもらうことをおすすめします。

【①マンガで学ぶ！はじめての不動産投資 セミナー参加編】

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