はじめての不動産投資

不動産投資ローンの借入可能額はいくらまで?審査や金利などを解説!

不動産投資ローンの借入可能額はいくらまで?審査や金利などを解説!

不動産投資を始めようと考えたとき、「一体自分はどのぐらいローンを借りることができるのだろう?」と疑問に思ったことがある人も多いでしょう。大きな額なうえに、借入可能額が分からないといくらぐらいの物件を探せば良いのか分かりませんよね。

さらに、将来的に2件目3件目と物件を増やしていきたいと考えている人にとっても、借入可能額や銀行の審査方法などを把握しておくことが重要になります。

不動産投資ローンの知識を増やしていくことは、不動産投資の規模拡大にも大きく繋がります。そこで今回は不動産投資ローンの借入可能額や審査、金利などについて解説していきます。

不動産投資ローンの特徴

不動産投資ローンとは投資用区分マンションや1棟アパート・1棟マンションなどの賃貸物件を購入時に利用できるローンのことです。

株や投資信託など他の投資商品と違い、不動産投資は銀行からお金を借りて投資することができるというのは他には無い大きな特徴と言えます。

融資を受けることで「物件代金全額の現金を持たずしても、不動産に投資をスタートすることが可能」となるのは強みでもあります。また、他人のお金(不動産投資ローン)を利用することで、てこの原理(レバレッジ)が働き「投資した資金の何倍もの投資を行うことが可能」なのも強みの一つでしょう。

借りているお金とはいえ、大きな金額を動かすことができますので「資産の増加するスピードを早くすることができる」のも特徴の一つです。

投資用資金を全額物件購入にあてるのではなく、あえてローンを借りることで手元の資金を別の物件購入や不動産以外の別の投資に利用するといった形を取ることもできます。もちろん、ローンを組むことで毎月の返済も発生するため、空室が多く(長期的に)発生するとせっかく投資しているのにも関わらず毎月赤字となるリスクもあります。

住宅用の不動産ローンとどう違う?

さて、不動産ローンと聞くと「住宅ローン」を思い浮かべる人がほとんどではないでしょうか。しかし、同じ不動産ローンですが、住宅向けのローンと不動産投資向けのローンとでは性質が大きく異なります

住宅ローンは自分や家族が住むための自宅を購入する為のローンです。マイホーム資金などと呼ばれる馴染みのあるローンです。

一方、不動産投資用ローンは不動産を購入し、他人に貸すことで収益を得ることを目的としたローンになります。

住宅ローンは給与等の収入をベースに審査・借入限度額を決定しているのに対し、不動産投資ローンは給与等の収入の他に、物件の収益性や担保としての価値など総合的に判断して審査・借入限度額を決めている銀行が多くあります

また、借入期間についても大きな違いがあります。住宅ローンでは多くの銀行で完済時の年齢が満80歳未満であれば、最長35年間の借入が可能です。

一方不動産投資ローンでは完済時の年齢の制限に加え、不動産投資を事業として捉えている為最長でも30年程度な上、物件の「法定耐用年数」と現在の物件の経過年数をベースに最長の借入期間を決めている銀行がほとんどです。

たとえば、木造住宅は法定耐用年数が「22年」と定められています。新築で購入すれば最長借入期間は22年となりますが、築10年の中古木造アパートを購入すると最長借入期間は12年になるといった具合です。

最後に2つのローンを比べて異なる点が金利についてです。住宅ローンは毎月安定した給与をベースとして考えているうえに、自身や家族が住むためのローンのため、なによりも優先して支払う人が多いでしょう。その為、貸し倒れリスクが低くなることから金利も低く設定されます。

反対に不動産投資ローンは事業的な側面があり、経営者としての能力や物件の良し悪しによって貸し倒れリスクが高まるので、住宅ローンと比べると金利が多少高くなってしまいます

ちなみに、住宅ローンの方が金利が低くなりますので銀行に黙って不動産投資用に住宅ローンを利用したくなりますが、発覚した場合、繰り上げ一括返済を銀行から求められる可能性があり、非常に危険なので絶対にやめましょう。

二世帯住宅のように購入した不動産に自身が居住しつつ、他の部屋を賃貸する場合は住宅ローンが利用できる場合があります。

不動産投資ローンの審査のポイントは?審査から融資までの借入シミュレーション

不動産投資ローンの特徴などは把握できたと思いますが、実際にどのようにしたら銀行の審査の承認を得て、ローンを借りることができるのでしょうか。

銀行によってもローン審査をする上で重視するポイントは異なりますが、一般的なサラリーマンを対象としたアパートローンの場合は特に下記が重視されます。

  • 勤務先
  • 職種
  • 勤続年数
  • 年収
  • 自己資金
  • 金融資産

勤務先や職種に関してはリストラの心配がほぼ無い公務員や非常に高収入な医師や弁護士といった士業が一番高く評価されます

次点で一部上場企業のサラリーマンが続き、上場企業や大手企業、中小企業、自営業といった順番で評価されるのが一般的です。勤続年数、年収、自己資金や金融資産に関しては多ければ多いほど良い評価をもらうことができます。

また、前述のとおり不動産投資ローンは物件の収益力、物件の担保評価も加味して審査を行っています。銀行としては本来投資として成功する物件にお金を貸したいため、利回りが良く安定したキャッシュフローを生み出せる物件であれば収益力が高いと判断されます

お金を貸した物件が上手くいかず返済が滞った場合に、銀行は担保として取っていた物件を競売等にかけて売却します。

こういった事態に備えて銀行は予め将来的に少しでも高く売れる物件にお金を貸したいと考えるので、路線価と呼ばれる国税庁が定める土地の評価価格が高い土地や、建物が鉄筋コンクリートなど長期間使用できる構造や築年数が浅い物件などを担保評価が高いと評価する傾向にあります。

とはいえ、銀行によって物件の収益力や担保評価を重視する度合いはかなり変わってきます。そういった点からも一人で銀行探しを行うことは非常に困難です。自分の属性と物件の力を考慮したうえで、最適な銀行を見つけてくれる不動産会社&担当者を探すことが成功の近道と言っても過言ではありません。

上記の項目以外にも年齢や家族構成、健康状態、その他の借入状況、過去の延滞等の履歴なども合わせて銀行は総合的に判断しています。

では審査のポイントが分かったところで、審査から融資までの流れを見ていきましょう。

まず、売買契約前に借入希望の銀行へ融資の相談を行いますが、その段階で融資の可能性があると判断された場合は融資が可能かどうか、事前審査を行います。一般的には以下のような書類が必要になります。

  • ・販売図面などの物件概要書
  • ・事業計画書
  • ・レントロール(家賃表)
  • ・登記簿謄本
  • ・公図
  • ・測量図
  • ・建物図面(平面図、立面図、配置図など)
  • ・建築確認済証
  • ・固定資産税課税証明書
  • ・修繕履歴
  • ・源泉徴収票や確定申告書
  • ・身分証明書、健康保険証

自身で金融機関に直接融資を打診をするのでない限り、物件に関する書類は依頼した不動産会社の担当者が全て用意して提出してくれるはずですが、念のため把握しておきましょう。

事前審査は数日~1週間程度で連絡が合否の通知がくることが多いです。無事に事前審査を通過し、売買契約が終了したら次はいよいよ本審査への申込みです。本審査を受ける場合さらに追加で下記のような書類が必要になります。

  • ・実印
  • ・売買契約書
  • ・重要事項説明書
  • ・賃貸借契約書
  • ・住民票
  • ・印鑑証明書
  • ・所得の課税証明書

申込み後、本審査では合否の結果が出るまで2週間~1か月程の時間が掛かります。無事に本審査が承認となると合わせて正確な適用金利や融資期間、融資条件などについて通知があります。

本承認後はローンの契約手続き(金銭消費貸借契約)や団体信用生命保険や火災保険の契約を行いましょう。最後は売主と相談のうえ、設定した決済・引渡し日に融資が実行され、口座に融資金が振り込まれます。

この融資金を元に、残代金を始めとした各関係者に支払いを完了させれば晴れて不動産経営のスタートなります。

審査では年収によって借入可能額が変わる?ボーダーラインはいくら?

ここまで住宅ローンと不動産投資ローンの違いや審査のポイント、流れなどを解説してきました。しかし、まずは自身がいくらまで借入することが可能なのか把握しないことには物件を探すことすらできません。

住宅ローンの場合は年収に対する返済比率で借入可能額が決定しますが、ほとんどの銀行で概ね年収の7~8倍までと考えておきましょう。

一方、サラリーマンを対象とした一般的なアパートローンの場合は年収の10倍程度という銀行もあれば年収の20倍程度まで融資可能といったように借入可能額が大幅に変わる銀行が多いです。

これは不動産投資ローンの場合は給与だけでなく、不動産の収益力や担保評価が審査に加えられ判断するポイントが多くなり、銀行によって特色が出てくるためです。

また、給与さえもらっていれば誰でもローンが借りられるというわけではありません。残念ながら銀行ごとによって年収のボーダーラインが設定されている場合がほとんどで、一定の年収を超えていないと融資を受けることは難しいです。

最低ラインとして、年収が400~500万円あれば不動産投資をスタートすることができると考えてOKです。銀行によってはもっと高い年収をボーダーラインにしているケースもあります。年収が700~800万円前後であればほとんどの銀行でアパートローンの審査を受けられるでしょう。

金融機関によって金利や返済条件が違う場合も!?

自分自身がいくらぐらいを限度に借入できるかが分かったら、次に金利や返済条件、融資条件なども合わせて確認しましょう。

同じ人、同じ物件を審査したとしても金融機関によって金利や返済条件等は異なります。それぞれの金融機関の特徴をまとめました。

都市銀行(メガバンク)

他の金融機関と比べ、メガバンクや都市銀行は1%前後の低い金利でローンを借りられますが、審査が非常に厳しいといった特徴があります。十分な自己資金や限られた属性の人は、そもそも地主でないと受け付けていないなど狭き門となっています。

地方銀行、信用金庫・信用組合

次に地方銀行や信用金庫・信用組合についても確認しておきましょう。地銀や信金等は数自体が多いため、金融機関ごとに特徴が大きく異なります。

金利も1%半ば~4%前後と幅広く、築古に強い銀行や長期間の融資が組めるなどバラエティに富んでいます

共通する特徴としては「地域密着」という点です。支店や本店のあるエリア内のみといった場合や、広く扱う金融機関でも隣接する都道府県までといったように投資範囲に制限がかかる場合が多いです。その分、審査や融資額が柔軟なケースもよく見られます

ノンバンク系

最後がノンバンク系と言われる金融機関です。ノンバンク系の金融機関は金利に関しては3~5%と高めに設定されていますが、審査が比較的緩く、属性にあまり自信の無い人や物件にやや問題がある場合でも審査が可能な場合があります

また特徴の一つとして審査のスピードが早い為、事前審査の承認や融資実行・決済を早く行えるといった点もメリットです。

エリアや物件などによっても、金利などの融資条件は変動する

同じ金融機関であればどんな物件を持ち込んでも、毎回金利や融資条件などは変わらないのでしょうか。

答えは先ほどと同様、物件の所在エリアや物件の特徴などによっても金利や融資条件などが変動する場合があります。

たとえばですが、需要の高い人気エリアであれば問題なく貸してくれる銀行でも、需要の落ちる遠方のエリアからは金利が高くなったり、追加で現在所有している他の不動産を共同担保に入れるなどの条件が付される場合があります。

事前に不動産会社の担当者と打ち合わせをしてから銀行へ申込を

一口に不動産ローンと言っても、金融機関の特徴や強みが異なることが分かりました。

  • ・属性をできるだけ高めつつ、銀行評価も考慮して不動産投資ローンの申込を行う
  • ・借入可能額は銀行によって異なる
  • ・年収が400万円程あれば投資用マンション購入は十分可能
  • ・エリアや物件によって融資可能額や金利が変動する
  • ・自分にとって最適な銀行を選ぶには、ローンに精通した専門家の協力がないと難しい

上記を押さえてローンを組むプランニングをオススメします。自身の状況や購入物件、投資方針によって最適な銀行は変わってきます。

アスクルパートナーズでは最適な物件や銀行を、経験豊富な担当者が親身になって相談しながら紹介しています。

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