不動産投資と聞くと、投資用不動産を購入するために多額のローンを組む必要があるのでハードルが高い投資だと感じる人は多いでしょう。

確かに現物の不動産を購入しそれを管理運用していくのが一般的な不動産投資のやり方ですが、近年では少額から始められる不動産の小口投資が注目を集めています。

この記事では、不動産の小口投資とは何か、小口化商品の基礎的な知識、メリット・デメリット、現物不動産投資との違いなど細かく解説していきます。

不動産の小口投資とは

不動産の小口投資とは、一つの賃貸不動産を一口数百万円程度に小口化して販売し、複数の投資家から募った資金で投資を行い、そこで得た運用益を投資額に応じて出資者に分配する仕組みのことです。

通常の現物不動産投資では、物件の購入にかかる費用が高額になることが珍しくありませんが、不動産の小口投資であれば少額から始めることができますので、費用面で心配がある方にとっても始めやすい投資だといえます。

不動産の小口投資は「不動産特定共同事業」と呼ばれ、「不動産特定共同事業法」で国から認可された事業者しか取り組むことができません。なお、このような不動産の小口化商品は同法に基づく投資商品として販売されています。

不動産小口化商品とは

不動産小口化商品とは、特定の不動産を小口化して複数の投資家に販売し、その資金を元手に賃貸不動産の運用を行うことで得た賃料収入や売却益を、投資額に応じて投資家に分配する金融商品のことを指します。

不動産の小口投資を行うためには不動産小口化商品に投資する必要があります。

不動産の小口化商品では投資対象の不動産として、一般的に個人で購入することが難しい、数十億単位の商業用不動産などがあります。複数の投資家から出資を募ることで、このような大規模な不動産に投資をすることが可能なのです。

不動産小口化商品の種類

不動産小口化商品には、下記の3つの種類があります。

・賃貸型
・任意組合型
・匿名組合型

それぞれの特徴について解説していきます。

賃貸型

賃貸型とは、複数人の投資家が一つの不動産でそれぞれの持分を所有し、その不動産を賃貸として貸し出し、管理会社に不動産の管理をしてもらいながら収入を得るタイプの小口化商品のことです。

賃貸型の商品の場合は、投資家全員が登記に自分の名義を記載する必要があるので手間にはなりますが、管理自体は管理会社に委託できる点と、管理会社が倒産しても投資家の持つ債券は失われないという点はメリットだといえるでしょう。

任意組合型

任意組合型とは不動産を管理する業者と投資家が「任意組合契約」を締結して運用を行うタイプの小口化商品のことです。

任意組合契約とは、複数人で出資して共同で事業を経営していくことを約束するための契約です。任意組合型は賃貸型と異なり、不動産の管理をする業者も不動産の持分権を所有します。そのため、共同事業によって得た利益は投資家と管理業者に分配され、不動産の登記も投資家全員と管理業者が行う必要があります。

匿名組合型

匿名組合型とは、不動産の管理業者と投資家が「匿名組合契約」を締結するタイプの小口化商品のことです。

匿名組合契約とは、投資家が特定の事業者に匿名で出資し、事業者が得た利益の一部を投資家に分配してもらう契約のことです。これはあくまで事業者に出資するための契約であり、投資家が不動産の持分を所有することはないため、投資家の名前を登記に記載することはありません。

また現物の不動産を所有するわけではないので匿名組合型で得られた利益は、不動産所得ではなく雑所得となります。

不動産小口化商品のメリット・デメリット

ここからは不動産小口化商品に投資するメリットとデメリットについて見ていきましょう。

不動産小口化商品のメリット

不動産小口化商品に投資するメリットは以下の4つです。

・①少額から始められる
・②不動産のプロが選んだ物件に投資できる
・③分散投資が可能
・④管理の手間がかからない

それぞれ見ていきましょう。

①少額から始められる

不動産の小口投資における最大のメリットが少額から投資できるという点です。

一般的な現物不動産投資の場合は、土地や建物の購入費用として数千万円は必要となり、融資を受けるためにもある程度の自己資金が必要となります。

一方で不動産小口化商品であれば、数百万円程度から投資をすることができ、現物の不動産投資には手が出せないという人でも始めやすいといえるでしょう。

また、現物不動産投資は借入を利用したレバレッジ効果に期待ができますが、その分失敗した時の反動も大きくなります。投資金額を抑えられる分、小口投資の方がリスクが低くなる点も魅力だといえるでしょう。

②不動産のプロが選んだ物件に投資できる

小口投資のメリットの二つ目として、不動産運用のプロが選んだ物件に投資できるという点が挙げられます。

不動産投資において物件選びは最も重要な項目といっても過言ではありません。不動産小口化商品の運用を行う事業者は、長期にわたって安定した賃料が得られるかつ、将来売却した際に売却益が見込めそうな物件を選択します。

また、そのような不動産は個人の投資家が購入できないような大規模の商業ビルや商業施設、大型マンションなどであることが多く、このような不動産に数百万円程度で投資ができるという点はメリットでしょう。

③分散投資が可能

不動産の小口投資では少額での投資が可能であるため、立地条件やエリア、物件のタイプなどが異なる複数の投資対象に分散投資をすることができます。

不動産投資にはさまざまなリスクがあり、投資先が一つの場合はよりリスクが高まります。
投資対象を分散させておくことで、空室リスクや災害リスクに備えることができ、もしリスクに見舞われた際でもダメージを最低限に抑えることができます。

④管理の手間がかからない

不動産小口化商品を購入する場合、物件の管理や運営を事業者に任せることができます。

現物の不動産投資でも、入居者の募集や家賃の回収、退去手続き、定期清掃などは管理会社に委託することができますが、運用に関する重要な判断は投資家自身がしていかなくてはなりません。また、管理会社に委託しない場合は、上で述べたよな物件管理に関する雑務を自分で行う必要があります。

小口化商品の場合は、管理や維持、運用を不動産のプロである業者に任せることができるので手間を省くことができます。そのため日中忙しいサラリーマンなどにとっても、投資しやすいといえるでしょう。

不動産小口化商品のデメリット

続いて不動産小口化商品のデメリットについて紹介していきます。デメリットは以下の3つです。

・①元本保証や収益の保証がない
・②不動産投資ローンを利用することができない
・③選択肢が少ない

それぞれ見ていきます。

①元本保証や収益の保証がない

不動産小口化商品は現物不動産投資と同様に、元本や収益の保証はありません。不動産の小口投資はあくまで共同事業として特定の不動産を購入し、運用益を投資家に分配する仕組みであり、運用が失敗した場合は共同出資している投資家が元本割れすることもあります。

そのため、不動産小口化商品を購入する際は、現物不動産投資と同様に「この不動産は安定した収益を見込めるか」を見極める必要があります。

②不動産投資ローンを利用することができない

現物不動産投資では、投資する不動産を担保にして融資を受けることが可能ですが、不動産小口化商品の場合は投資対象の不動産を担保にすることができないため、融資を受けることができません。

そのため、不動産の小口投資をする際は全額を自己資金でまかなう必要があります。現物不動産投資では金融機関からの融資を活用したレバレッジ効果が期待できますが、小口投資ではこれができないため、現物不動産投資と比較するとリターン率が下がってしまう可能性が高まることを認識しておきましょう。

③選択肢が少ない

不動産小口化商品は、他の投資手法と比べると比較的新しい投資手法です。購入できる商品の数は増えてきていますが、まだまだ選択肢としては少ないといえるでしょう。

そもそも商品が少ないため、人気の案件は販売されてからすぐに応募が殺到し、なかなか購入できないというケースも多発しています。

不動産小口投資と他の投資との違い

不動産の小口投資は他の投資とどのような違いがあるのでしょうか。投資手法の違いを正しく理解して初めて、自分に向いている手法は見つかるといえます。
今回は現物不動産投資、REITとの違いを取り上げます。

現物不動産投資との違い

不動産投資と聞くと、一棟もしくは一室のアパートやマンションを購入することを連想する人も多いのではないでしょうか。これは現物の不動産（アパートやマンションなど）を自ら購入し、賃貸経営を行うため、現物不動産投資といいます。

現物不動産投資は自身がオーナーとなり、運用を行っていくため運用の方法や売却のタイミングは個人の判断で決めることができます。一方で、物件の購入費用は高額となり賃貸経営に失敗した際の損出も自分に降りかかってきます。

それに対して、不動産の小口投資は一口数百万円程度から投資することができ、現物不動産投資よりも少額で始められます。そのため、現物不動産投資と同じ費用を使うにしても、複数の投資対象に分散投資することができ、リスクの軽減にも繋がります。

さらに、現物の不動産は分割することが難しいため、相続時にトラブルが発生することがありますが、小口投資の場合は既に不動産が小口化されているため、相続もスムーズに行えるというメリットがあります。

ただし、上述しましたが小口投資の場合は金融機関の融資を受けられないため、自己資金での投資になります。現物不動産投資と同様、運用に失敗した際には投資効率が悪化しますので商品を購入する際には注意が必要でしょう。

REITとの違い

不動産の小口投資に似た手法としてREIT（不動産投資信託）があります。
REITとは、投資信託の一種であり、不動産投資ファンドが投資家から募った資金で複数の不動産を運用し、収益が発生した際に投資家に分配する金融商品です。

小口化商品とREITは投資方法が異なります。小口化商品は不動産に投資するのに対して、REITは不動産投資事業を行う事業者の証券を売買するので、仕組みとしては株式投資に近いといえます。

そのため、REITを行う場合には不動産の所有権を得ることはありません。さらにREITは特定の不動産に投資するわけではなく証券での取引になるので、投資家は自由に売買をすることができるという特徴があります。

ただし、REITは不動産市場や金利などを直接的に受ける影響があり、証券価格や分配金の値動きが大きくなりやすいといえます。また、不動産投資法人が倒産した場合には取引自体が停止される可能性もあります。

一方で不動産小口化商品は、特定の不動産へ投資するという手法なので、該当不動産の運用実績がそのまま分配金の価格に直結します。さらに、投資対象の不動産がどのようなものか自分で判断することができるため、投資用不動産の目利きに自信がある人は小口化商品に向いているといえます。

不動産の小口投資も確定申告が必要？

不動産の小口投資も現物不動産投資と同様、所得が20万円を超える場合は確定申告が必要となります。

匿名組合型の場合は投資家が不動産の所有権を持っていないため、収益は雑所得扱いとなります。一方で、賃貸型、任意組合型の場合は不動産の所有権があるため、不動産所得として確定申告を行うことになります。

最後に

今回は、不動産の小口投資について具体的に解説してきました。

不動産の小口投資は現物不動産投資と比較すると、少額からの投資が可能ということもあり、「まだ現物不動産投資をするには気が引ける」という方でも気軽に始めることができます。さらに、実際に不動産を持分として所有することができるので、現物不動産投資に挑戦する前の練習としても利用できるでしょう。

ただし、小口投資は実際の運用実績の結果を直接的に受けるため、元本割れするリスクもあります。あくまで不動産投資の一種であり、物件を見極める力は養っておいた方が良いといえます。

また、不動産投資の初心者であれば、不動産の小口投資も含めて、投資の方法から運用方法まで相談できる本格的なアドバイザーが必要といえるでしょう。

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