はじめての不動産投資
不動産投資に必要な自己資金・頭金は1,000万円の嘘と本当
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不動産投資は長期間をかけて安定した収入を得ていく投資手法です。不動産投資をはじめるには、ある程度の自己資金が必要となります。
よく不動産投資の自己資金は1,000万円が必要だといわれていますが本当なのでしょうか。結論からお伝えすると、必ずしも自己資金が1,000万円なければいけないわけではありません。では実際にどの程度の資金があれば不動産投資を始められるのでしょうか？
今回は、不動産投資に必要な自己資金の基礎知識をはじめ、適切な自己資金の額や自己資金を抑える方法について解説していきます。これから不動産投資を始めようと思っている方は必見です。
不動産投資における自己資金とは
不動産投資における自己資金とは主に、物件購入に必要な頭金と最初に必要な諸費用のために用意するもののことをいいます。
用意すべき金額は購入する物件の価格や、その人の資金力や計画によって異なります。
5,000万円の物件を買おうとしているのであれば、自己資金が1,000万円でも5,000万円でも100万円でも良いですが、融資がおりなければ物件の購入ができない場合もあるので、各個人の属性や計画によって自己資金の金額は異なってくるといえるでしょう。
また最初にかかる諸経費とは以下のようなものを指します。
・不動産を購入するための頭金
・不動産会社に支払う仲介手数料
・司法書士への報酬
・印紙税
・不動産登録税
・登録免許税
・火災保険料
・地震保険料
不動産投資を始めるには自己資金が必要
不動産投資を行う場合、物件を取得するための費用が必要です。また、金融機関によって条件は異なるものの、頭金が求められるケースも少なくありません。
さらに、管理会社に依頼するとしても修理費などはオーナーが支払う必要があります。これは、物件の購入時の戦略にもよりますが、自己資金の確保は不動産投資のリスク対策だといえます。
また金融機関は、個人の属性なども融資の要件として、評価・判断します。例えば、信用情報などに問題がなく年収がある程度高いなどの要件を満たしていれば、融資を通る可能性は高いといえるでしょう。
審査で見られるのは、個人属性だけではありません。物件の収益性なども加味したうえで、融資の金額が決まります。融資の金額は金融機関によって変わるため、個人の属性に不安がある場合は、事前に信用情報機関に問い合わせを行いましょう。
物件の収益性が高かったとしても、信用情報に傷があれば、審査に通りにくくなります。
そのため、審査が通るか自信のない場合は、属性の見直しや自己資金の金額の割合を変えるなどの工夫をすることが大切です。
自己資金の比率はどのくらい？
購入する物件の金額に対して、どれほどの自己資金を用意する必要があるのでしょうか？
これを、自己資本比率といいます。自己資本比率の目安には様々な意見がありますが、一般的には、約15~30%が目安といわれています。
ちなみに会社経営においては、自己資本の比率が40%を超えていると倒産しにくいだろうという見方もあります。
不動産投資の自己資金には1,000万円必要？
不動産投資をはじめるにあたって、自己資金の目安は1,000万円だと考えている人は多いようです。結論からお伝えするとこの話は嘘でも本当でもありません。個人個人の条件により、1,000万円の自己資金が必要か不要かは変わってくるからです。
先ほど自己資本比率の目安は約15~30%と説明したので、1,000万円あれば約3,300万~6,700万円あたりの物件に手を出せるということになります。
ただし、不動産投資には物件の購入費用以外に、必要経費がかかってくることを忘れてはいけません。必要経費が物件価格の7%とした場合、5,000万円の物件を購入するのであれば、350万円の経費がかかることになります。必要経費に関しても物件購入前のシミュレーションに組み込むようにしておきましょう。
また、自己資金が1,000万円ないからといって不動産投資ができないというわけではありません。融資を受けることができれば自己資金が少なくとも物件を購入することはできます。
とはいえ、資金繰りに余裕を持って運用していきたいのであれば、自己資本比率を高めておいて損はないといえるでしょう。
自己資金ゼロでも始められる
物件購入に投じれる資金がないという場合でも、不動産投資を始めることはできます。それは、初期費用も含めた不動産投資にかかる全費用を、金融機関に融資してもらうことによって可能です。これを、フルローン</span >といいます。自己資金が多少ある場合でもフルローンでの投資を選択することもできます。
自己資金をすべて初期費用に使ってしまうと、突然、修繕費が必要になったなどの問題が発生したときに対応できなくなることもあるので、ある程度の自己資金を手元に残しておくことはメリットだといえるでしょう。
また、フルローンを組むことができれば自己資金を少額に抑えることができるため、、レバレッジ効果が大きくなることも期待できます。
不動産投資におけるレバレッジ効果とは小さい資金で大きな資産を得るという意味です。
フルローンのリスク
自己資金が少ない場合でも不動産投資ができるという点で、フルローンは魅力的ですが以下のようなリスクも存在します。
・ローンの審査が厳しくなる
・融資条件が厳しくなる（高金利など）
・月々の返済額が上昇する
・借り換えや追加の融資が厳しくなる
・キャッシュフローが悪化するリスクが高い
・金利上昇リスクがある
・返済期間が長くなるため売却が難しくなる
フルローンで投資をする場合は、不動産投資で収益を得られるかが、より重要になってきます。運用をしていく中で収支の雲行きが怪しくなってくると、すぐにキャッシュフローがマイナスになるということもあるので注意が必要です。
自己資金を抑える方法
できるだけ自己資金を抑えて、収益を得たいと不動産投資を行う誰もが思うことでしょう。
自己資金を抑えるといってもフルローンで不動産投資をしましょうということではありません。ここからは初期費用を抑えると言った意味で自己資金の出費を抑える方法を紹介します。
初期費用を安く済ませる
初期費用に含まれる諸費用の中には、支払う金額を下げられるものがいくつか存在します。
不動産会社へ支払う仲介手数料
不動産会社へ支払う仲介手数料は物件価格の3%が上限として定められています。しかし、3%が上限というだけで必ず3%にあたる費用を支払う必要はありません。
不動産会社は売主と買主の両方と媒介契約を結んでいる場合、売主と買主の両方から仲介手数料として取引価格の3%を受け取ることができます。
しかし、売り出し中の物件になかなか買い手がつかない場合は、売主側からの仲介手数料のみを受け取る（片手取引という）ように販売戦略を変更することがよくあります。よく目にする「仲介手数料無料物件」などの広告はこれにあたります。
また、物件を購入する際に仲介手数料の値引きを不動産会社に提案することも可能です。不動産会社は片手取引になってもいいので物件を売りたいと思っていることがよくあるからです。
また、売主が不動産会社自身の場合は、物件を仲介する必要がないので仲介手数料がかからないです。ただし、そのような物件だけを探すとなると物件の選択肢が減りますので、購入する物件を迷っていて、なおかつ片方が不動産会社の販売物件だとしたら仲介手数料のことを考慮し選択するのも良いでしょう。
司法書士への報酬を抑える
物件を購入すると登記簿謄本への登記が必要となります。司法書士へはこの登記を依頼することにより報酬を支払うことになります。
司法書士への報酬の相場は3~10万円ほどです。そのためできるだけ安く請け負ってくれる司法書士を探すのが良いでしょう。
頭金を減らす
物件購入時に発生する頭金の金額を下げることも場合によっては可能です。
ただし、頭金の支払額はローンの審査に影響するため融資条件が厳しくなる可能性も視野に入れておきましょう。
好条件で融資を受ける
先に述べたように好条件で融資を受けることは自己資金を抑えることにつながるといえます。
個人の属性と物件の収益性が良ければ、低金利で融資を受けることもできますので、自らの資金を投じなくとも、余裕のある資金計画で運用していくことが可能です。また自己資金が多ければ多いほど、金融機関からは返済能力が高いと判断され、好条件で融資を受けやすくなります。
自己資金を多く所有していることも、自己資金を抑えたいと思った際には追い風になるというわけです。
最後に
ここまで不動産投資における自己資金の基礎知識から自己資本比率の目安や自己資金を抑える方法などについて解説してきました。
不動産投資においては、自己資金が必要です。仮に、フルローンで融資が通ったとしても、諸費用を自己資金で支払う必要があるため、数百万円単位の自己資金は用意しておくのが望ましいといえます。
また、災害などによる被害に対しても、オーナーが修繕費用を支払うこともあるため、そういった場合にも自己資金が必要です。様々な方法を駆使して、自己資金を貯めていきましょう。
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