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40代からの資産形成は不動産投資で!メリットや運用のコツを解説

年金対策×不動産投資

40代からの資産形成は不動産投資で!メリットや運用のコツを解説

40代になると「老後資金をどう貯めるか」と考える機会も多くなるでしょう。

終身雇用の撤廃や年金制度の不安定さなどで、老後の生活が心配になることはありますが、一方で、今は働き方が多様化し、副業などで収入を安定させている人も増えてきました。

40代は、副業はもちろん、株式や証券、不動産などの「投資」にも興味が湧く世代です。老後資金に向けて何かしなければ、考えることもあるでしょう。

今回は、40代から資金形成を始めようと考えている人向けに、40代の金銭事情や老後に必要とされている資金、おすすめの資産形成方法などを細かく解説します。

40代から始める資産形成

40代になると他の世代に比べ、収入が増え安定してきます。それと同時に支出も増える世代です。特に40代は、住宅ローンやお子さんがいる場合は教育費がかさみ、負債を多く抱える年齢層ではないでしょうか。
貯蓄より負債の方がまだまだ多いというのは40代では珍しいことではありません。

一方で、40代は定年まで約20年近く猶予があるため、老後の資金を確保するために資産形成を始めるには遅くありません
とはいえ、時間に余裕がありますが、支出先も多いため収支のバランスを考えながら資産形成をしていく必要があります。

特に、今後50代、60代になって必要となる資金を把握することが大切です。医療費や身内の冠婚葬祭など予期せぬ支出が発生する場合があるので、余裕を持った計画の中で資産形成に取り組みましょう。

40代で投資している人の割合

以下の表は、日本証券業協会が発表した、「平成30年度 証券投資に関する全国調査(個人調査)」を元に作成した、投資をしている40代の割合を示したものです。

年齢
株式投資
投資信託
40~44歳
男性:16.6%
女性:8.2%
男性:7.8%
女性:3.8%
45~49歳
男性:17.6%
女性:6.5%
男性:9.4%
女性:10.5%

投資手法として、割とメジャーな株式投資と投資信託であっても、40代で取り組んでいる人の割合は、ご覧の通りそれほど高くありません。

老後必要な資金はどれくらい?

家計収支

総務省が公表している家計調査年報(家計収支編)2018年(平成30年)家計の概要によると、高齢夫婦無職世帯(夫65歳以上、妻60歳以上の夫婦のみの無職世帯)の家計収支と、高齢単身無職世帯(60歳以上の単身無職世帯)の家計収支は以下のとおりです。

<高齢夫婦無職世帯の家計収支>
月の実収入:222,834円
月の可処分所得:193,743円
月の消費支出:235,615円
月の不足分(可処分所得-消費支出):-41,872円

<高齢単身無職世帯の家計収支>
月の実収入:123,325円
月の可処分所得:110,933円
月の消費支出:149,603円
月の不足分(可処分所得-消費支出):-38,670円

公表されている額の中で注目すべきは不足分です。この不足分が老後までに用意しておくべき額といってもよいでしょう。
それぞれ月の不足額をもとに老後年数(25年分)を算出すると、

<高齢夫婦無職世帯の不足額(25年分)>
41,782円×12ヶ月×25年×2人分=25,069,200円
<高齢単身無職世帯の不足額(25年分)>
38,670円×12ヶ月×25年=11,601,000円

さらに、介護費(1人当たり約600万円前後)や葬祭費(1人当たり200万円前後)なども加わります。
以上の額を資産として持っておく必要があるのです。

40代で理想の貯金額は?

まず、40代の平均貯金額の実態について知っておきましょう。

金融広報中央委員会の「家計の金融行動に関する世論調査・二人以上世帯調査(2019年)」によると、40代の平均貯金額は694万円となっており、そのうち293万円が預貯金です。
それ以外は株式や投資信託、生命保険などの資産です。
一方で、この調査で公表されている貯金額の中央値は365万円となっています。
つまり、貯金額が極端に多い層により平均値が引き上げられていますが、実態は貯金額が694万円を下回っている層が多数派であることがわかります。

また、理想の貯金額ですが、40代時点では老後に確保したい資金の3/5を目安にするとよいでしょう。
目標額が2,000万円であれば1,200万円となり、2,500万円であれば1,500万円あると十分だといえます。

40代向け資産形成の方法

資産形成に取り組むうえで、考えられる投資手法はさまざまです。
預貯金も資産形成の手法といえますが、預貯金だけでは資産形成は不十分であるといえます。なぜなら、現金はインフレになった際に価値が急落してしまう恐れがあるからです。
一方で投資は株式の保有ですので、インフレ時にもリスクを抑えることができます。

また、先ほど解説したように40代は支出が多い世代ですので、投資手法の中でもハイリスク・ハイリターンの属性を持つものではなく、できるだけリスクの低い手法を取ることがおすすめです。

金融商品を保有し続ける長期投資や分散投資を行い、リスクを抑えながら時間をかけて堅実に資産を増やしていくことが理想です。

40代独身の方向きの資産形成は投資信託

40代独身の男性や女性におすすめの資産形成方法は投資信託です。

投資信託は少額から始められて、専門家が代わりに運用してくれるため手間もあまりかかりませんし、株式投資などと異なり深い知識も必要ありません。
さらに投資信託には、リスクを抑えられる積立や分散の要素があるため、投資初心者にもおすすめできます。

また、最近では運用益が非課税になるiDeCoやNISA、つみたてNISA等の制度もあるので税制メリットを考えても一度試してみるのがよいでしょう。

40代の資産形成には不動産投資がおすすめ

不動産投資は、ほかの投資や資産運用に比べて、投資経験がない人でも始めやすいと言われている資金形成の方法です。

不動産投資の良さは「収入源の安定性」にあります。主に不動産投資で利益を得る方法は「家賃収入」と「売却利益」の2つです。

家賃収入は文字通り、投資した不動産の居住者から家賃として毎月一定額徴収します。
一方、売却利益は不動産の地価が、購入時より上回った段階で売却し利益を得る方法です。

好立地な物件であるほど入居者が途切れることは少なくなり、安定した家賃収入に繋がります。
また、物件の管理や仲介などは不動産管理会社などが代わりに行ってくれます。つまり、専門家の支援を受けながら安定した収入を得られるのが不動産投資なのです。

40代ならではの不動産投資のメリット

不動産投資には、40代ならではのメリットがあります。
まず一つ目は、40代は社会的信用度が高いため、ローンの審査に通りやすいという点です。
不動産投資を行うにあたって、多くの人は金融機関からの融資が必要となります。40代は、会社勤めであればそれなりに良いポジションについていたり、勤続年数が長かったり、年収が高かったりと、融資の審査に通りやすい条件がそろっている人が多いのです。

信用度が高ければ、より良い条件で融資を受けやすくなります。

また、40代は支出の多い世代と説明しましたが、不動産投資は少ない自己資金もしくは自己資金なしでも始めることができます。シミュレーションを行うことでキャッシュフローの予測を立てながら進められるところも不動産投資の魅力の1つだといえます。

不動産投資で注意する点

不動産投資にはいくつか注意するべき点があります。以下の3点に気を付けて投資する不動産を選びましょう。

  1. ① 高利回りの物件
  2. ② 値段は安いが、需要が低い郊外の物件
  3. ③ 一棟買いでの巨額物件

 

①高利回りの物件

利回りは不動産投資で利益を得るためには欠かせない要素です。そもそも利回りとは元本に対してどれくらい利益が増えたかを示す割合のことです。

ほとんどの投資家は、この利回りの高さでその物件に投資するかどうかを決めています。しかし、高利回り物件というだけで購入を決めるのは危険です

「高利回りの物件にはなにか理由がある」と言われていることが多く、その中には高利回り以上のデメリットも含まれていることがあります。
例えば、その物件に反社会勢力や宗教法人に携わる人々が多く住んでいたり、土地の借地期限が近かったりすることもあるのです。

値段は安いが、需要が低い郊外の物件

高利回りの物件と同様に、売値が安い物件にも安いなりの理由があると考えましょう。値段が安くなる理由は、都心へのアクセス、建築年数、建物で起こった事件などが関係していることがあります。
その中でも都心へのアクセスや暮らしが不便な郊外の物件は、入居者が付けきにくく投資するリスクが高くなる場合があります。

③一棟買いでの巨額物件

40代は、定年まであとどれくらい収入があるのかが見えてくる時期です。そんな時期に、利益が出るか不明なマンションやアパートを一棟買いする行為はギャンブルのようなものだといえます。

20代が不動産投資を行うのであれば話は別ですが、もらえる給与に限りが見えてからの巨額投資はかなりリスクが高いです。不動産投資会社などからすすめられても乗らないようにしましょう。

目標とする老後の生活スタイルを考えたうえで専門家に相談を

40代からでも資産形成を始めるには遅くありません。ただし20~30代と比べるとリスクを冒したときのやり直しや、貯まる資金額には差が出てしまいます。

老後の生活を安定させるためには貯蓄だけでは足りないかもしれません。40代からでも実現可能な目標や老後の生活スタイルを考え、専門家に相談しながら有意義な資産形成を行いましょう

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