毎年やってくる確定申告の時期。自営業やフリーランスなど被雇用者以外の労働者は基本的に確定申告を行う必要があります。また、家賃収入が発生した場合はサラリーマンであっても確定申告が必要となります。

当記事では、不動産投資家が確定申告を行う際に知っておくべき、確定申告の概要や手順、経費計算のポイントについてまとめました。

家賃収入に確定申告は必要？

確定申告は、自分の収入に対してかかる税金を計算して申告する手続きのことです。国税庁によると「給与所得以外の所得が20万円以下の方は、確定申告は不要」といわれていますので、
家賃収入により、年間20万円以上の不動産所得が発生すれば確定申告は必要になります。

サラリーマンでも確定申告は必要

サラリーマンは通常、雇用先が年末調整を行ってくれますが、本業とは別に不動産投資を行っていて、家賃収入が年間20万円以上になる場合は確定申告が必要になります。基本的に確定申告は自分で行わなければなりません。

確定申告が不要となるケース

確定申告が不要となるケースとして、以下の例が挙げられます。

• 副収入が年間20万円以下の場合
• 所得が48万円以下の人

前項でも述べたように、副収入が年間20万円以下の場合には確定申告が不要となります。

また、確定申告で所得税の計算をする際には、基礎控除で48万円が引かれます。その額を下回る所得の場合は、課税対象となる所得が存在しないため、確定申告は不要となります。
基礎控除とは、1年間に想定される経費のことであり、誰でも一律で合計所得から引かれます。

不動産投資家の確定申告の手順

それでは、実際に不動産投資家が確定申告を行う手順を紹介します。

必要な書類を準備する

まずは確定申告に必要な書類を準備します。不動産投資家の場合、主に下記の書類が必要です。

• 不動産売買契約書
• 売買清算書
• 譲渡対価証明書
• 管理費・修繕積立金が分かるもの（通帳等でOK）
• 家賃送金明細書
• 賃貸借契約書
• 投資用ローンの明細書
• 不動産取得税の納付書

一口に不動産投資といっても、家賃収入を得るタイプなのか売買益で利益を得るタイプなのかで必要な書類は変わってきます。ですが、基本的には上記の必要書類を用意しておけば問題ないでしょう。

不動産収支内訳書を作成する

必要な書類がそろったら、それらの書類をもとに不動産収支内訳書を作成します。

家賃収入や礼金といった収入と、管理費、修繕費、管理代行手数料、減価償却費、支払い利息やリフォーム等の支出の費用を計算して記載しましょう。

そして、総収入から経費を引いた額が「所得」になります

確定申告書を作成・提出する

不動産収支内訳書を作成したら、次に確定申告書を作成します。収支内訳書の中から確定申告書に該当する数字を明記していきます。

確定申告書が完成したら、税務署に持参するか郵送等で提出することで確定申告は終了となります。記入例などを見ながら作成するとミスや漏れを防げますので、あらかじめ書類と一緒に記入例シートも役所やネットから入手しておきましょう。

経費計算のポイント

次に、経費計算をするうえでのポイントを紹介します。

経費として計上できるもの

不動産投資の経費として計上できるものとして下記が挙げられます。

• 管理費
• 保険料
• 修繕費
• 税金（不動産取得税、固定資産税、都市計画税、印紙税など）
• 管理会社への管理委託料
• 司法書士や税理士への報酬
• 減価償却費
• ローンの金利
• 通信費
• 交通費
• 自動車関連費用
• 交際費

基本的に私用や不動産投資に関係ないものは経費として計上できません。また、車やパソコンなど、私用と仕事用で同じものを使っている場合は割合で計算されます。

赤字でも確定申告をしたほうが得？

不動産投資がうまくいかず赤字になってしまった場合でも、損益通算により、課税額を減らせる可能性があります。
損益通算とは、給与所得と不動産所得を合算して不動産投資で生じた赤字を本業の所得から差し引くことです。このことから、不動産投資が赤字でも課税対象となる総所得を下げることができ、課税額を減らすことができます。そのため、赤字であったとしても確定申告をした方が得だといえます。

家賃収入の確定申告を行う際に気をつけるポイント

次に、家賃収入の確定申告を行う際に気を付けるポイントを紹介します。

敷金は収入ではなく預り金

家賃収入を得ている不動産投資家が勘違いしやすいのが「敷金」についてです。
敷金は借主の債務を担保したり、部屋の原状回復に充てる費用です。敷金は余った場合、借主に返すということから、「預り金」といえます。

そのため、敷金を多めに設定している不動産投資家は収入を多めに申告しがちですが、敷金は収入ではなく預り金なので、借主に一部返すことになり貸主のプラスにはなりません。

不動産所得は総合課税

不動産所得の課税は、いわゆる「総合課税」です。たとえば株式投資の利益や貯金の利息益は「分離課税」となり、あらかじめ、税金が引かれるため、確定申告は不要です。
しかし、総合課税の不動産投資は、ほかの所得と合算して確定申告を行うことになるため、確定申告が必要となるのです。

特に気を付けなければならないのがFXです。株式投資の利益は分離課税ですが、為替取引は総合課税です。不動産投資だけでなくFXでも利益を得た場合、それらの合計額で確定申告を行わなければなりません。

まとめ

以上、不動産投資家が確定申告を行うために知っておくべき情報をお伝えしました。

「知らなかった」「分からなかった」という理由で確定申告を行わなかった場合、「脱税」とみなされることがあります。脱税は前科となり、履歴書に記載しなくてはいけないなど、重いペナルティが課せられることになるので、不動産投資を行う方は確定申告についてしっかりと覚えておきましょう。