不動産投資において、利回りは重要な指標となりますが、単に数字だけを追っていると思わぬ落とし穴に落ちてしまう危険性があります。

再建築不可物件といった処分が難しい物件や、諸経費がかかってしまう物件など、不動産投資でありがちな「高利回りだけど注意が必要な物件」についてご紹介していきます。

不動産投資の利回りとは投資額に対して一定期間で得られる利益

利回りとは「投資金額に対して、一定期間でどのくらい回収できるか」を表したもので、不動産投資では一定期間=1年の年間利回りのことを利回りと呼ぶのが一般的です。

年間利回り=1年間の総収入金額÷投資金額×100(%)

例えば、1億円かけて取得した不動産が、年間で1,000万円の利益を生み出すのであれば、1,000万円÷1億円×100(%)=10%が年間利回りとなります。

表面利回りと実質利回りがある

不動産投資においては、「総収入金額」の考え方によっていくつかの利回りが存在します。

まず、よくチラシやインターネットに掲載される利回りは「表面利回り」と呼ばれるもので、単に年間の家賃収入を投資金額で割ったものです。

表面利回り=家賃収入÷投資金額×100(%)

しかし、不動産投資では修繕費や管理費など、毎年経費が発生するため、表面利回りは「1年間にいくら回収できるか」を正しく表現しているとは言えません。

そこで、より正確に利回りを計算する時には「実質利回り」を使います。

実質利回り=(家賃収入-経費)÷1億円×100(%)

例えば、1億円で取得した不動産が年間で1,000万円の家賃収入を生み、修繕費や管理費、固定資産税等で200万円の経費が発生する場合、表面利回りと実質利回りでは以下のように違いが出ます。

• ・表面利回り：1,000万円÷1億円×100(%)=10%
• ・実質利回り：(1,000万円-200万円)÷1億円×100(%)=8%

利回りを見る際は、物件情報に掲載されている表面利回りだけでなく、少なくとも実質利回りまで計算するようにしましょう。

ローン返済後利回りや税引き後利回りがある

実質利回りよりさらに正確に手元に残る金額を計算する際に用いられるのがローン返済後利回りや税引き後利回りです。

ローン返済後利回りは、家賃収入から経費を差し引き、さらに毎月の不動産投資ローンの返済額も差し引いて利回りを求める方法です。

ローン返済後利回り=(家賃収入-経費-ローン返済額)÷投資金額×100(%)

また、税引き後利回りは、所得税や住民税等、支払った税金まで差し引いて利回りを求めるものです。

税引き後利回り=(家賃収入-経費-ローン返済額-所得税や住民税)÷投資金額×100(%)

ローン返済後利回りや税引き後利回りは最終的に手元に残るお金を把握しやすくなるため、実質利回りをベースとしつつ、これらの利回りも1度は求めておくとよいでしょう。

不動産投資で注意すべき「高利回り物件」のタイプ

不動産投資において、物件を取得する際には利回りがその判断基準となりますが、中には高利回りだけど注意すべき物件も存在します。

欠陥がある高利回り物件は将来的な処分に困る

何らかの欠陥がある高利回り物件には注意が必要です。

例えば、建築時には法令に適合していたものの、その後の改正により、現在の基準では同じ建物を再建築することのできない「再建築不可物件」などの場合、建物が建っている間はよいですが、将来建物が古くなった時、その処分に困ることになります。

売主はそのことを見越して高利回りになるよう売買価格を設定している(せざるを得ない)のです。

1棟もののアパート・マンションの場合、建物が古くなっても土地の価値は残るため「土地の価値はどのくらいか」で判断することも大切なことです。

満室の高利回り物件はその後の入居状況が変わることも

満室かほとんど満室に近い状態で売りに出されている物件で、高利回りとなるよう売却価格が設定されている場合、注意したほうがよいでしょう。

売却時には入居者が多い方が買い手はつきやすくなるため、フリーレント等のキャンペーンを打って多少強引に満室に近い状態に持っていくことがあります。

もちろん、入居者がいるということは悪いことではありませんが、こうして強引に集められた入居者は退去しやすい上、次に同じような状況に陥った時に通常のやり方では入居者を集めることが難しくなります。

「2年後には収入が半減した」等といった事態にならないよう、過去数年間のレントロールの提出を求めたり、直近のキャンペーンの実施を聞いたりすることが大切です。

経費のかかる高利回り物件は修繕費などがかかる

アパートやマンションの売却を考えている人は、売却するアパートやマンションに修繕が必要な状態であったとしても、可能であれば修繕をせずに売却したいと考えます。修繕を施せばそれだけ費用がかかるからです。

これは、買主にとっても、自分の判断で修繕を施せることから悪いことではありません。

こうした物件は、買主に修繕費用が発生することから、相場より多少売却価格を安くし、高利回りとなっていることがあります。

このような物件の購入を検討する場合は、事前に修繕の見積もりを取ってもらい、購入価格に修繕費用を足し合わせて利回りを計算し直してみるとよいでしょう。

利回り情報に振り回されないためにはセミナーなどに参加する

利回り情報に振り回されないためには、それまでの経験から、不動産投資の取得や運営にはどのくらいの経費がかかるか、どのような高利回り物件には気をつけるべきか等、よく理解しているプロからアドバイスを受けることが一番の近道です。

不動産会社の担当者に問い合わせをしたり、不動産会社のセミナーに参加したりして、積極的に質問するとよいでしょう。詳しくは下記の漫画をご覧ください。

【①マンガで学ぶ！はじめての不動産投資 セミナー参加編】

【②マンガで学ぶ！はじめての不動産投資 個別面談編】

【①サラリーマンが不動産投資！？ はじめての不動産投資 セミナー参加編】