不動産投資を始める際、避けて通れないのが「自然災害」です。自然災害は決して他人事ではありません。損益計算や収支管理のほか、リスクに対する対応手段も考慮する必要があります。自然災害によって傷ついた不動産は、売却時の資産価値に影響を及ぼすからです。

今回は、不動産投資を始めるにあたって備えておきたい災害時の対応の基本をまとめました。押さえておきたい3原則は「災害リスクを理解、把握する」「災害時の対応を準備しておく」「災害時のために保険に加入する」です。

あらかじめ災害時の対応の準備をしておけば、いざというときに困らずに済みます。さっそく、詳しく見ていきましょう。

不動産投資における災害リスクは地震や台風、落雷など数知れず

不動産投資の災害リスクとは、

• ・地震
• ・台風
• ・落雷
• ・火災
• ・津波
• ・洪水

など数知れません。これは不動産に対してだけでなく、自身の生活や環境にも影響があることばかりです。とくに日本は地震大国と呼ばれるほど、今までに何度も大きな地震とそれに影響する災害に見舞われてきました。

通常、震度１～２程度の揺れであれば問題ありませんが、不動産を所有している場合は細かい部分にも影響がないか確認しておく必要があります。

地震による対策は、どの災害よりも懸念して準備しておく必要があります。

建物の倒壊する恐れがある地震の災害リスクに備える

まず、地震は不動産に大きな損害をもたらします。建物自体が直接打撃をうけるため、倒壊や崩壊、破損や決壊のリスクが発生します。

とはいえ、1981年に制定された新耐震基準によって、震度6強～7に達する大規模な地震で建物が倒壊や崩壊しないよう義務づけられているため、よほど古い物件でなければ地震によるリスクはある程度抑えられるでしょう。

不動産投資を始める際には、この耐震基準は絶対に見落とすことができないポイントです。加えて火災リスクも押さえておきたいポイントです。

ひと昔前に比べるとキッチン周りや照明類など、火災の発生源となる機器も高い基準で安全設計されていますが、地震や落雷、静電気などで火災が発生することも珍しくありません。

地震保険、火災保険には必ず加入しておきましょう。

海辺に近い地域には津波や洪水による水害のリスクが存在する

海辺や河川の近くの不動産では、言わずもがな水害のリスクに備える必要があります。河川が存在する地域は大雨による河川の氾濫が懸念され、海辺では地震による津波の心配があるからです。

ここで注意すべき点は、不動産の価格や表示されている立地条件だけに囚われないことです。不動産の周りに何があるかを実際に確認するまでは安易な投資は避けたほうがいいでしょう。

今後高い確率で発生するだろうと予測される南海トラフ大地震でも、広範囲にわたって水害が警告されています。これから物件を購入する場合は、それらも踏まえて物件を選ぶようにしましょう。

その他の災害リスクによる運用不能に備える

地震や水害の他は、台風や竜巻による物損などです。いずれの場合でも現地確認を行うなどの速やかな対応が求められます。

不動産のオーナーとして借り手の安全を確保することは、安定した賃貸収入を得るためにも必要な配慮です。不動産投資はいつ起こるかも分からない災害に虚弱であることを念頭において、予め対応手段を準備しておく必要があるのです。

不動産投資の災害時の対応

不動産投資における、災害時の基本的な対応を3つ紹介します。不動産の資産価値を低減しないためにも、きちんとした対応策を心得ておきましょう。

対応1. 災害によって発生した修繕箇所の確認

災害発生後の修繕箇所の点検は決して怠ってはいけません。不動産は人から人へと渡り、自身が手にするときも、別の投資家から購入することになります。経年劣化によるものなのか、災害時にできた修繕箇所なのかによっても購入時の対応が違ってきます。

物件にひびや破損個所があれば、その分、値引き交渉の余地があります。ただし、修繕する必要性も出てきますので、安易に「安く購入して修繕すればよい」と考えないようにしましょう。

売却時は不動産の仲介を挟みます。仲介会社は不動産全体の情報を購入者に開示する義務があります。また、修繕箇所を改善していない不動産は資産価値が目減りすることを覚えておきましょう。

対応2. 緊急時の脱出ルートは人命を優先しているかを確認する

不動産には必ず非常口と書かれたルートが敷設されています。建築基準法や消防法で定められていて、人命優先として必要不可欠だからです。

これまでに事故のなかった物件だからといって、今後も発生しない保証はどこにもありません。

不動産投資を行って得た不動産を誰かに貸し出す場合には、必ず緊急時の脱出ルートに障害物がないかなど、スムーズに脱出できるルートが確保されているか確認しておきましょう。

対応3. ハザードマップを活用して災害の多い地域を把握する

国土交通省は災害リスク情報などを地図に重ねて表示する「ハザードマップ」を公表しています。

このハザードマップは、洪水や土砂災害、津波のリスク情報など、土地の特徴や成り立ちを日本地図に重ねて表示できます。災害情報を確認できるため、購入する際も購入後も災害リスクに備えるには有効なツールです。

不動産投資に必須な保険の種類

他人に貸して運用するにしても、購入して保管しておくにしても、災害リスクに備えて保険加入は必須です。物件に起こるリスクはすべて所有者の責任にゆだねられるからです。

下記は、不動産物件を購入時に加入しておきたい保険です。様々な保険がありますが、最低限必要な保険をまとめました。

地震保険

上記でも説明しましたが、日本は地震大国です。今や不動産を購入する際に欠かせないのが地震保険です。

地震保険は火災保険と同時に加入することが推奨される保険です。地震が原因で火災が発生した場合は火災保険で対応されず、地震保険の対応範囲となります。

地震保険は、物件を守り資産価値をキープすることと自己負担を防ぐのに有効です。いつ起こるか分からない災害だからこそ、地震保険の存在は蔑ろにできません。こちらで地震災害のリスクと対応について詳しく解説しています。

火災保険

地震保険同様、加入必須な保険です。火災保険は災害による損害から物件を守るだけでなく、所有している物件が他人に損害を与えてしまった場合にも保証の対象となります。

保証される保険費用を高く設定するほど保険料は高くなりますが、物件の評価以上の保険金額には設定できません。保険金額の判断に迷う場合は、不動産投資アドバイザーに相談しましょう。

施設賠償責任保険

施設賠償責任保険は、物件が倒壊などによって通行人や器物に損害を与えた場合、物件所有者にかかる請求を代わりに保証する保険です。

火災保険や地震保険に比べ、数千円程度の安価な保険料なのが特徴ですが、最大保証額を1億円に設定することも可能です。二次災害を防ぐことに繋がるため、施設賠償責任保険も加入しておきたい保険です。

不動産投資は災害リスクがつきもの。リスクヘッジと下準備が必要不可欠

不動産投資は災害リスクだけでなく、様々なリスクが存在します。ですが、災害リスクに関しては保険や物件選びでリスクヘッジが可能です。

不動産物件は個人宅と違いって損害時の対応範囲が広く修繕価格も大きくなるので、必ず保険には加入しておきましょう。

災害時のために押さえておきたい基本は

• 災害リスクを理解、把握する
• 災害時の対応を準備しておく
• 災害時のために保険に加入する

の３つです。

災害が起こった際に、慌てることがないように保険内容や人命優先の手段をあらかじめ準備しておくことを覚えておきましょう。