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不動産投資は少額からでも始められる?少額スタートでのリスクは?

不動産投資は少額からでも始められる?少額スタートでのリスクは?

不動産投資と聞くと、数千万円、数億円のお金が動く市場で一般人が購入するのは難しいと思うかもしれません。

しかし、実際はそうではなく、不動産投資に必要な資金は融資でまかなえるため、少額からでも投資ができる仕組みが登場しています。

一般に、不動産投資の世界で少額というと1,000万円以下の額を指しますが、クラウドファンディングやJ-REITなどを用いることで1万円からでも不動産投資に取り組むことができるからです。

今回は少額で不動産投資を行う3つの方法の概要をご紹介します。

J-REIT(リート)を活用した少額不動産投資

J-REITとは、いわゆる不動産投資信託のことを指します。J-REITが提供する商品は10万~20万円ほどなので、一般の方々でも投資資金を集めることは難しくありません。

J-REITでは、不動産投資会社があなたに代わって商業施設やビルなどに投資し、運用を行います。プロが代わりに運用を行うため、不動産投資初心者の方でも始めやすい手法だといえるでしょう。

ただし、不動産投資会社は、投資によって得た利益のいくらかのマージンを頂きます。会社によって出資者の取り分は異なりますが、概ね9割程度分配されます。

J-REITのメリットは経験豊富なプロの方に運用を任せられる所です。また、複数の不動産への投資もでき、リスクの分散が図れるといった点も魅力の1つです。

不動産小口化商品を狙う

不動産小口化商品は、1つの不動産を複数人で共有するというものです。複数人が出資することになるので、結果的に1人当たりの出資額は少額です。

商品によって最小単位は異なりますが、少額のものであれば1万円から投資を行うことが可能です。もちろん、インカムゲイン、いわゆる家賃収入は出資者全員に分配されます。

また、不動産小口化商品には税金の優遇措置が受けられるというメリットがあります。

たとえば、相続税や贈与税は現金の受け渡しよりも税金が安く済みます。また、減価償却による税金の控除も受けることが可能です。

減価償却とは、不動産資産の経年劣化のことを指します。不動産は時が経つにつれ劣化し、その資産価値は減少します。この減価償却分の額が所得から控除されるため、結果的に課税額が少なくなります。

クラウドファンディングでの不動産投資

不動産

最近話題のクラウドファンディングで不動産投資会社が出資を募るケースも良く見受けられます。

仕組みとしてはJ-REITと同じで、出資者に代わり不動産会社が投資、運用を行い、得られた利益を出資者に還元します。1万円から不動産投資が行えるので、どなたでも気軽にチャレンジすることができます。

クラウドファンディングの利点は、間に金融機関を挟まない点でしょう。仲介料が発生しないため、J-REITよりも利回りが高く、大きな利益を得やすいです。

ライフプランニングの面から見た少額不動産投資のリスク

たとえ少額といえども投資である以上リスクがともないます。ここでは少額不動産を始めたいという方に知って欲しいリスク・デメリットをいくつか取り上げます。

フルローンでの投資ではキャッシュフローが小さくなる

全額融資で不動産投資を始める場合、元手がいらずに、すぐ投資をスタートさせることができるというメリットがあります。

一方で、借りたお金は月々返済する必要があります。当然投資を行う上で、家賃収入が毎月の支払を上回る返済プランをお考えだと思いますが、空室ができたり部屋の修繕などの突然の出費への対処を疎かにしている人が多く見受けられるので注意が必要です。

また、長期間入居者が決まらないといった状態になると、赤字が続きます。そうなると、不動産を手放すことも考えますが、売却時にローンの残りを全額返す必要があり、八方塞がりとなるでしょう。

このように、大きなリスクを伴うので安易にフルローンの不動産投資に手を出すのは止めるべきです。

少額投資では優良物件が限られている

ワンルーム

少額投資では、当然選べる物件も限られてきます。もちろん安価な物件の中にも掘り出し物が眠っていることがありますが、初心者の方がそれを見つけ出すのは決して容易ではありません。

地方の安い物件で利益をあげるのは難しい

一般に東京などの都心部の物件よりも地方の物件の方が安いです。そのため、少額で不動投資を行う方にとって地方の物件は狙い目です。しかし、ただ単に安いという理由だけで飛びつくのは危険です。

なぜなら、入居者が決まらず、結果的に赤字経営となってしまう恐れがあるからです。

地方の物件では、駅から1時間以上で交通の便が悪いものや、商業施設、日用品の購入場所が徒歩1時間といったものがあり、そのような物件は需要が低いです。当然入居者も集まらないので、単に負債を抱えるだけの結果になるでしょう。

また、しぶしぶ家賃の引き下げを行うことになり、毎月の収益がとても小さくなることが容易に想像できます。

キャッシュフローが小さくなる

不動産投資におけるキャッシュフローとは、毎月の家賃収入と支出の差のことを指します。毎月の出資には、ローンの返済、修繕費などの諸経費などが含まれます。

上述のとおり、融資を受けて投資を行うと、毎月の返済額分だけキャッシュフローが小さくなります。投資額が小さいため利益も小さく、ローン返済額が投資額を上回ってしまうという事態も発生します。

また、少額投資では選択肢が少なく不良物件に当たってしまうことも多々あり、入居者が決まらず月々の家賃収入が得られないといったケースがよく見受けられます。

倒産のリスクと分配金の変動リスクがある

J-REITを活用して少額投資を行う場合、不動産投資会社自体が倒産してしまうリスクがあります。また、収益の悪化により分配金の割合が変動し、利益率が悪くなる恐れもあります。

人気案件への出資は倍率が高い

クラウドファンディングでは、優良物件に人気が集中し、倍率が高くなります。そのため、望みの物件に投資できないといった事態が起きてしまうことが多々あります。

少額投資のリスク対策として専門家によるシミュレーションを行うべき

資金がなくとも不動産投資は行なえますが、投資である以上リスクはつきもので、場合によっては逆に負債を抱えるケースもあります。

投資前に「毎月いくらの収益が見込めるのか?」「利回りはどのくらいなのか?」といったことを考えると思いますが、実際には入居者が決まらない、修繕費がかさんだといった予期せぬ事態に見舞われることが普通です。

そのようなリスクに備えるためにも、専門家への相談は必須です。事前に専門家によるシミュレーションを行い、そのうえで投資をすべきかどうか判断するようにしましょう。

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