不動産投資と聞くと、数千万円、数億円のお金が動くイメージから、一般人が手を出すのは難しいと思うかもしれません。

しかし、実際には少額からでも投資ができる仕組みが存在しています。

今回は少額で不動産投資を行う3つの方法をそれぞれの特徴からメリット・デメリットまでご紹介します。

少額不動産投資とは

少額不動産投資の方法として代表的なのは、 REIT（リート）、少額不動産投資、クラウドファンディングの３つです。

順に説明します。

REIT

REITとは、いわゆる不動産投資信託を指します。
REITが提供する商材の価格帯は10万～20万円ほどなので、一般の方でも投資資金を集めやすいです。
REITでは、不動産投資会社が商業施設やビルなどに投資し、運用を行います。プロが代わりに運用を行うため、不動産投資初心者の方でも始めやすい手法だといえるでしょう。
また出資者本人がオーナーになることはないため、運用中の収支管理やリスク管理は必要ありません。

ただし、不動産投資会社は、投資によって得た利益から手数料をとります。会社によって出資者の取り分は異なりますが、分配されるのは９割程度です。

REITのメリットは経験豊富なプロの方に運用を任せられるところです。また、複数の不動産へ投資できるため、リスクの分散が図れるといった点も魅力の1つです。

不動産小口化商品

不動産小口化商品は、1つの不動産を複数人で共有するというものです。複数人が出資することになるので、1人当たりの出資額は少額になります。

商品によって最小単位は異なりますが、少額のものであれば1万円から投資を行うことが可能です。もちろん、インカムゲイン、いわゆる家賃収入は出資者全員に分配されます。

また、不動産小口化商品には税金の優遇措置が受けられるというメリットがあります。

たとえば、相続税や贈与税は、現金よりも不動産での受け渡しの方が税金が安く済みます。また、減価償却による税金の控除も受けることが可能です。

減価償却とは、不動産資産の経年劣化のことです。不動産は時が経つにつれ劣化し、その資産価値は減少します。この減価償却分の額が所得から控除され、結果的に課税額が少なくなります。

クラウドファンディング

最近はクラウドファンディングで不動産投資会社が出資を募るケースも見受けられます。

実はクラウドファンディングの仕組みは多様です。今回は不動産投資型クラウドファンディングと呼ばれる、出資者に代わり不動産会社が投資を行い、運用益を出資者に還元する仕組みのことを指します。

クラウドファンディングはインターネットのクラウドファンディングサイトが窓口となり、プロジェクトごとに出資者を募流ことが多いです。
プロジェクトの出資額が目標の額に達した地点で運用がスタートします。1万円など少額から不動産投資が行えるので、気軽にチャレンジすることができます。

クラウドファンディングの利点は、間に金融機関を挟まない点でしょう。仲介料が発生しないため、REITよりも利回りが高く、大きな利益を得やすいです。
一方で、人気のプロジェクトはすぐに目標額に達してしまい、投資自体できないこともよくあります。

少額不動産投資のメリット・デメリット

少額での不動産投資におけるメリットとデメリットを紹介します。

少額不動産投資のメリット

• ローリスクである
• 手間が少なく、副業にしやすい
• 節税効果を期待できる

少額不動産投資の一番のメリットといえば、少額で始められることです。
少額での投資なのでローリスク・ローリターンです。金融機関や投資対象を大きく間違えなければ、十分に利益を出すことを期待できます。
初めのうちは利益が少なくとも、発生した利益を元手に少しずつ運用額を増やしていけば、いずれ大きなリターンを得ることも不可能ではありません。

また、少額不動産投資では、出資者がオーナーになる必要はありません。投資会社が運用するため、手軽な副業として始める人もたくさんいます。

会社員の場合、少額不動産投資は節税対策になります。
少額であっても不動産投資は一事業なので、発生した支出を経費計上したり、赤字を給与所得と合算したりして、課税額を下げることができるのです。

少額不動産投資での節税の仕組みは後ほど詳しく説明します。

少額不動産投資のデメリット

• 投資対象の見極めが必要
• 希望の物件に投資できないことがある
• 不動産投資会社に左右される

条件のいい物件は基本的には高額です。少額不動産投資では、選べる物件もがられています。もちろん安価な物件の中にも掘り出し物が眠っていることがありますが、初心者の方がそれを見つけ出すのは容易ではないでしょう。

一般に東京などの都心部の物件よりも地方の物件の方が安いです。そのため、少額で不動産投資を行う方にとって地方の物件は狙い目です。しかし、ただ単に安いという理由だけで飛びつくと、入居者が決まらず、結果的に赤字経営となってしまう恐れもあります。

また、クラウドファンディングでは、優良物件に人気が集中し、倍率が高くなります。そのため、望みの物件に投資できないといった事態が起きるかもしれません。

さらにREITを活用して投資を行う場合、不動産投資会社自体が倒産してしまうリスクがあります。また、収益の悪化により分配金の割合が変動したり、投資会社への手数料を払うことによって利益率が悪くなる恐れもあります。

少額不動産投資での節税効果

少額不動産投資で節税する方法

前述のように、少額でも通常の不動産投資と同じように節税対策を期待できます。

節税をするためには、会社員であっても確定申告をする必要があります。

「確定申告で不動産投資の所得も計上したら、所得が増えて節税にならないのでは？」と思うかもしれませんが、そうではありません。

不動産所得の場合は固定資産税や実際には支出が発生しない減価償却費を、必要経費として計上することができます。ここで計上する経費が収入を上回れば、課税所得を減らすことができます。

また物件の下見などで発生した交通費などの諸費用も、経費として計上できるので、どれだけ経費がかかったか把握して正確に申告するかにより、不動産投資での節税効果は左右されます。

少額不動産投資で失敗しない考え方

少額とはいえど、不動産投資であることにかわりはないので赤字にならないという保証は
ありません。たしかに通常の不動産投資と異なり、1万円前後から始めることもできるのでローリスクです。しかし、「運用額が増えていき、気がついたら大きな損失を抱えていた」なんてことも起こりうるのです。

少額不動産投資において重要なのは、少額から長い時間をかけ大きな資産を形成していくという考え方です。

少額不動産投資は通常の不動産投資とは異なり、ローンを組まなくとも自己資金で始めることができます。毎月少しでも利益を得ていくことを目的とする通常の不動産投資には大きなリスクが伴ないますが、少額不動産投資はローリスクかつ自分のペースで資産を増やしていくことができます。

ただし何度も繰り返すようですが少額といえどリスクはつきものです。

少額不動産投資を始める前に「もう少し少額不動産投資について詳しく知りたい」という方は専門家に相談しましょう。事前に専門家によるシミュレーションを行い、そのうえで投資をすべきかどうか判断するのがオススメです。