不動産投資をする際に都心部と郊外の物件のどちらがよいのかお悩みの方も多いでしょう。一般に都心部の物件は高価であり需要が高いとされています。その一方、郊外の物件は都心の物件と比べると安く、資金の少ない方でも投資が行いやすいという利点があります。

今回は郊外にある物件がなぜ投資に向いていないのか、都心の物件との比較を交えながら5つのポイントで解説します。

首都圏のワンルームマンションは需要が高止まり

都心部の物件の最大のメリットはその需要の高さです。都心部は交通の便が良く、商業施設やオフィスビルが多数存在し、利便性が高く入居希望者が後を絶ちません。

このように首都圏の物件は需要が高く、さらに流動性も高いので空室になる期間が短いです。

さらに、多少築年数が古い物件でも周辺環境の良さから入居希望者が見つかりやすいです。都心部の賃料相場が郊外より高いのも利点でしょう。

しかし、都心物件にもデメリットがあります。たとえば郊外物件に比べ初期費用が高い、固定資産税、都市計画税など税金面で郊外よりも高くつくといったことが挙げられます。

また、実際の物件の価格と金融機関の評価額が大きく乖離していることがあり、全額融資だけで賄うことは難しく、自己資本は郊外の物件よりも多めに準備する必要があります。

都心物件への投資は多くの資金が必要な反面、一定の需要が見込めるためリスクが低めであるといえるでしょう。

郊外の物件のリスクが高い

郊外の物件は都心の物件とは逆に需要が低いです。地方よりも都心部に行きたい人の方が多いのでそれは当然のことです。

2018年での地価公示では、住宅地の価格が10年ぶりに上昇したとなっていますが、実際に地価が上昇したのは東京や大阪の利便性の高い都市部、もしくは地方都市にある商業地周辺エリアです。[注1]

つまり、郊外の住宅地の需要が高まった結果ではないということです。

一応、地方の住宅地の地価の減少幅は縮小傾向にあると報告しているため、需要の減少は抑えられていますが、都心部と比べると投資リスクは高いであろうと予測できます。

[注1]ノムコム：2018年地価公示・住宅地10年ぶり上昇、商業地は3年連続

1. 売りたいときに買い手が見つからない

郊外は交通の便が悪く、周辺立地が良くないため、都心部に比べ住みたがる人は少ないです。もちろん、郊外の物件を買いたいという人もあまりおらず、物件を売りたいけど買い手が見つからないといった状態に陥るリスクがあります。

当初のシミュレーション通りにいかず、赤字運営となって場合でも物件を手放すことができないといったケースも起こりうるということは頭に入れておきましょう。

2. 賃料の引き下げを余儀なくされる

上述のとおり、郊外の不動産の需要は低いです。そのため、購入したのはいいものの、入居者がなかなか決まらないといった事態に陥ることが多々あります。不動産投資では、家賃収入がメインとなるため、これは大きなリスクです。

いつまでも空室にしておくわけにはいかないので、結果的に賃料の引き下げを実行することとなり、当初想定していた利回りの回収は難しくなります。

3. サブリース契約でも賃料改定のリスクがある

サブリースとは、サブリース会社が物件オーナーから不動産を借り上げ、運営を代行するサービスです。

不動産オーナーは、サブリース会社に運営を任せることで管理の手間が減り、さらに、空室かどうかに関わらずサブリース会社から一定額の家賃収入を受け取ることができます。

サブリース会社は満室時の家賃の7～9割程度を物件オーナーに渡し、残りを自分たちの利益とします。

しかし、サブリース契約にはデメリットも存在します。たとえば、敷金、礼金、更新料といった費用はすべてサブリース会社の取り分となる、入居者がいない状態が長く続くと家賃保証額の見直しが行われるなどがあります。

特に、家賃保証額の見直しには注意が必要です。広告などで「10年間家賃を保証」と銘打っていても、実際には5年ごとに家賃の見直しが行われるのが一般的です。

実際に過去には、大手サブリース会社が30年間家賃収入は減らないと宣伝していながら、リーマンショックなどのあおりを受け、10年も起たずに家賃の見直しが行っています。

このような事態を受け、国土交通省と消費者庁がサブリース契約を結ぶ際は契約内容についてしっかり把握すべきと注意を喚起しています。

このようにサブリース会社は空室気味の物件に対し家賃の改定を行います。ゆえに、郊外の物件は需要が低く空室の状態が続いてしまうこともあるため、家賃保証額が引き下げられてしまう可能性が高いです。

4. 金融機関からの融資が受けにくい

一般に、郊外や地方の地価は都心部と比べ安いです。そのため、銀行側の評価も低く、融資が受けにくいです。また、返済期間も短く、金利も高い傾向があります。

5. 利回りが大きくても修繕費などで結果的に損することもある

郊外の物件への投資では、都心部の物件に比べ初期費用が少なく、利回りが大きいです。

しかし、築年数が古かったり、敷地面積が広かったりでリフォームなどの修繕費が嵩む傾向があります。その結果、トータルで見ると損をしているということも起こり得ます。

郊外の物件にもいい所はある

郊外物件への不動産投資でのデメリット、不利なポイントについてご紹介しました。

こうしてみると、郊外の物件を購入するのは損なのではと感じてしまいますが、実際はそうではなく、郊外の物件にもきちんとメリットがあります。

たとえば、郊外の物件は都心の物件よりも初期費用が安く抑えられる、今後都市開発が進むエリアの物件では価値が高騰する可能性があるといったものがあります。

これから郊外、地方の物件を購入するのであれば、5つの不利なポイントについてしっかり把握し、失敗確率を下げましょう。