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不動産投資する前に知っておきたい!ワンルームマンション規制とは

不動産投資する前に知っておきたい!ワンルームマンション規制とは

ワンルームマンションは比較的安価で初心者の方でも手を出しやすい投資先です。

しかし、東京都心では、家族世帯を誘致する傾向が強まっており、単身者向け住宅の需要が今後減少していくであろうと予測されています。

これは、ワンルームマンション規制と呼ばれる条例が大きく関係しています。

そこで、ワンルームマンション規制とは何か、そしてこの規制によって不動産の需要がどう変化するのかを解説いたします。

これから不動産投資を行う方は、この記事を読んで今の不動産業界の流れをしっかり把握しておきましょう。

東京23区のワンルームマンション規制とは何か

不動産投資する前に知っておきたい!ワンルームマンション規制とは

東京23区では、ワンルームマンションの建築に関する規定を設けており、これを「ワンルームマンション規制」と呼んでいます。ワンルームマンション規制は、各自治体の条例や指導要綱でその内容が定められています。

たとえば、千代田区だと「千代田区ワンルームマンション等建築物に関する指導要綱」という規定の中でワンルームマンションを設置する際のルールが定められているのです。

ワンルームマンション規制は、ワンルームと銘打ってはいるものの、必ずしもワンルームだけがその規制を受ける訳ではありません。場合によって1DKや2DKの物件も対象となる場合があるので、注意が必要です。

ワンルーム以外の間取りの物件も対象となる理由は、ワンルーム規制では部屋の間取りではなく物件の専有面積によって対象かどうか定めているからです。

ワンルーム規制ではワンルーム物件に対してではなく、単身者向けの物件に規制を設けたいと考えているため、このような条件設定を行っているのです。

ワンルーム規制で導入された主な規則は最低専有面積

ワンルーム規制は各自治体に定められている規則のため、地域によってその内容は異なります。しかし、そのおおまかな中身は似通っています。

たとえば、ワンルーム規制では1戸あたりの最低専有面積を設定しており、その広さはおおよそ25平方メートル以上に設定されています。

また、共同住宅の総戸数のうち、ある割合は専有面積40平方メートル以上のファミリー向けの部屋でなければならないといったルールを設けることもあります。

さらに、共同住宅の規模に応じて管理人を配置し、定期的に巡回することを義務付ける、戸数に応じて一定額の税金を課すといった規則を掲げている自治体もあります。

ワンルームマンション規制の実例:豊島区の例

ここでは東京都豊島区が行うワンルームマンション規制の取り組みを紹介します。

豊島区は全世帯の中で単身世帯の占める割合が56%と高く、専有面積が30平方メートルに満たない単身者向け物件の割合が全体の約40%と23区内で最も高い水準でした。

そこで、区では専有面積の拡大を目的として、2004年6月に「狭小住戸集合住宅税条例」を施行しました。[注1]

この条例では、専有面積が30平方メートルに満たない部屋を9戸以上もつ物件に対し1戸あたり50万円の税金を課す、8戸以下であれば税金は免除といったルールを定めています。

豊島区は、この制度を導入した2004年から2012年までに約29億円の税収を得ており、この資金はゆとりのある住宅の拡充、生活環境の向上に役立つ施設の整備などに充てているとのことです。

[注1] 豊島区:狭小住戸集合住宅税(通称「ワンルームマンション税」)

ワンルーム規制が行われた背景は住環境の改善と税収の増加

家族

ワンルームマンション規制はマンションおよびその周辺環境をよりよいものとするために実施させた施策です。

具体的には近隣住民との関係を良好にする、ご近所トラブルの防止、ファミリー向け住宅の拡充、高齢者の住居の安定供給といった目的を基にそのルールが決められています。

また、ワンルームを規制してファミリー世帯向けの住宅を拡充することで、税収を増加させるという目的も裏にはあります。

なお、ワンルーム規制と税収に関しては記事下部で解説します。

このように、東京都心ではファミリー向け世帯の受け入れを強化していますが、この流れはほかの都道府県にも波及しています。

実際に、大阪市ではワンルーム物件の間取りの大きさや天井の高さを規定する条例が施行されています。

単身世帯の割合が増加することで生じる3つのデメリット

ワンルーム規制は、単身世帯ではなく家族世帯を積極的に受け入れる施策と捉えることもできます。

各自治体がこのような規則を設けるようになったのは、実は単身世帯の割合の増加がもたらすデメリットが浮き彫りになったからなのです。

以下では単身者世帯の主な3つのデメリットをご紹介します。

1. 若い世代の単身者は居住期間が短い

若い世代の単身者の場合、ライフスタイルの変化を理由に引っ越すケースが多くなります。

大学生の場合、卒業後その地域で就職する場合を除いて、基本的には数年でその地域から出て行ってしまうでしょう。また、社会人の場合も、長期間居住する若年層の割合はほかの世代に比べ低いです。

若い世代は地域の活動に参加する人も少ない傾向にあるので、若年単身者の世帯の増加は地域コミュニティの衰退をもたらすのです。

2. 単身世帯はマナーが悪い傾向がある

単身世帯はファミリー世帯に比べマナーが悪い傾向にあるとされています。たとえば、夜遅くまで部屋で友達同士の飲み会を開くなど、騒音トラブルに発展することも多々あります。

3. 単身世帯からは住民税の税収増加が見込めない

単身世帯が増加する最大のデメリットは、自治体の税収が減少することでしょう。

上述のように、単身世帯は短期的に居住する割合がほかの世代に比べ高いです。

住民票の移動手続きを行わない人も多く、これにより自治体に税金が行き渡らず、ファミリー世帯に比べ見込める税収が少なくなるのです。

また、住民税を支払っていないのにゴミの収集などの自治体のサービスを受けることに対し不満を持つ地域住民もいます。

2007年の税制改革により、地方自治体の財源が住民税・消費税・法人税の3つの柱で支えられるように変化したことも、住民税確保のために長期的な税収が見込めるファミリー層の誘致に力を入れることにもつながりました。

ワンルームマンション規制エリアでは物件の価値が高まりやすい

ワンルームマンション規制は不動産投資家にとっては好都合です。何故なら、規制により新築マンションの建築が難しくなり、結果的に今あるマンションの価格を引き上げることになるからです。

実際に、2005年に建てられた物件は、2015年時点でも1割程度しか価格が減少しておらず、また、逆に値上がりしているというケースさえあります。

ワンルーム規制施行前に建てられた物件は規制により競合が増えることもなく、今後も安定した需要が見込めるでしょう。

仮に今後規制が緩和されても都心での需要は減らないと予想される

国が発表した地価公示のデータによると、日本の住宅地の地価は全体的に上昇傾向にあります。

特に、東京都心部は軒並み上昇しており、銀座では前年度より9.9%上昇、赤坂でも9%上昇したと報告しています。つまり、東京都心部の物件の需要は今後も高まっていくと予想されます。

仮に将来的にワンルームマンションの規制が緩和して単身者向け物件が増加しても、需要が急激に落ち込むことはないでしょう。

不動産投資家にとってワンルームマンション規制は追い風!

ワンルームマンション規制は、不動産投資家にとって追い風ともいえる制度です。不動産投資を検討している方は、この機会に単身世帯向け物件へ投資してみてはいかがでしょうか。

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