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不動産投資で破産？ ローン返済難による自己破産のリスクと対策とは
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不動産投資を行う際に、自己資金100％で不動産を購入できる方は少ないといえます。投資用不動産のほとんどが数千万から数億といった価格帯なので、一般的にはローンを組むことが必要となります。
ただし、大きな金額を借りるわけですので、返せなくなるリスクがあることも視野に入れておかなければなりません。実際に資金繰りがうまくいかず、不動産投資で自己破産をしてしまったという例もあります。
この記事では、不動産投資で破産することはあるのかというテーマを軸に、自己破産する人の特徴や、自己破産するとどうなるのか、破産しないための対策など詳しく解説していきます。
不動産投資で破産することはある？
結論から伝えますと、不動産投資で破産することはあります。
不動産投資で破産する主な原因は、不動産投資ローンの返済ができなくなることにあります。不動産は取得費用も大きく、月々支払うローンの返済額も大きくなりがちです。
賃貸経営がうまくいかず収入が入ってこない期間が続くと、自己資金も底をつきローンの返済が困難になるでしょう。実際にそのような状況に陥り、自己破産をしてしまったという人も少なくありません。
自己破産とは
自己破産とは借金の返済ができなくなった際に、裁判所に申し立てを行い、借金の返済を免除してもらうことです。
これを行うことで未払い税金などを除き、全ての借金をなくすことができます。
債務者の属性にもよりますが、借金の額や借金をつくった原因によって手続きは変わります。自己破産の種類として「同時廃止」「管財事件」「少額管財」があり、どれに該当するかは裁判所の判断に委ねることになります。
不動産投資での自己破産率は？
不動産投資での自己破産率に関して、統計やデータが存在しないので一概にはいえませんが、不動産投資を始めて破産してしまう確率は0.5%以下だといわれています。1,000人が不動産投資をした場合に破産してしまうのは5人以下ということです。
0.5%以下と聞くと少ないように感じるかもしれませんが、不動産投資以外の本業で収入があるため、ギリギリの状態でなんとか破産せずに耐えている人たちは多いです。
不動産投資で自己破産するのはどんな人？
不動産投資で自己破産する人の最大の特徴として、資金繰りが甘いという点が挙げられます。
いざ不動産投資を始めると、ローンの返済以外にも税金や管理費の支払いや、修繕費などによる突然の出費が発生します。これらに備えるためにも自己資金にある程度余裕がないと、キャッシュフロー悪化のリスクが高まります。
不動産投資で失敗する理由
不動産投資に失敗する最大の理由はお金です。実際に、空室などのリスク対策に失敗して購入資金を回収できず、日々の返済が行えないといったケースに陥ることも少なくありません。
ここからは事例を参考に不動産投資に失敗してしまう理由について詳しく見ていきましょう。
【事例1：借入金額が大きすぎて返済が行えない】
Aさんは不動産投資のために1億円の融資を申込み、物件を取得しました。事業計画通りであれば、初月から自己資金のみでなく、家賃収入が入る予定でした。
しかし、購入した物件が満室になることはなく、ローンの返済金額も、自己資金から支払うパターンが常態化。そして、1年後には全くローンが支払えない状態となり、不動産投資に失敗しています。
この事例では、以下の要因が失敗につながっています。
・空室リスク対策ができなかった
・資金繰りの見通しが甘かった
・ニーズの汲み取りができなかった
空室や資金繰りは、事前の計画通りにいくとは限りません。また、計画自体に無理があることもあります。たとえば、満室でなければマイナスになるという計算は、見通しが甘く失敗するリスクが高いといえるでしょう。
また、賃貸のニーズを把握することも必要です。新築の物件であれば、注目度は高いものの、賃貸物件のニーズがなければ成功しにくいといえます。さらに物件を取得する前に、駅からの距離や地価なども周辺地域と比較するなどの対策があれば、失敗しにくくなるでしょう。
【事例2：下調べをせずに中古マンションを購入】
Bさんは、友人が不動産投資で成功しており、そのメリットを聞いていたため、不動産投資に対する意欲が非常に高い状態でした。
そして、不動産会社の担当者から促されるまま中古マンションを購入します。ここで、Bさんは決定的な失敗をしました。それは不動産会社が表示していた金額のまま、物件を購入したことです。
物件の評価額は、金融機関だけでなく第三者の業者でも構わないといえます。そのため、不動産会社が提示していた評価額が相場よりも高いという点をBさんは見逃してしまったのです。
実際の評価額がどうであったとしても、融資として借入を行ってしまった以上、返済が必要です。この事例の場合、 Bさんは不動産会社の評価額を鵜呑みにしてしまい、他の業者の評価額よ比較検討しなかったため、結果としてローンの返済が全く間に合わないという事態に陥りました。
不動産投資に失敗する理由は、お金に関するものが多いものの、事前の調査をしっかり行っていれば防げるものがあるのも事実です。そのため、自分の状況に不動産投資が適した方法なのかという点も検討が必要だといえるでしょう。
また、金利や家賃は相対的に変動するものと認識しながら、運営を行っていくと失敗する確率を低くできます。
不動産投資で失敗する人の特徴
不動産投資で失敗する人の特徴を見ていきましょう。
1.計画性がない
不動産投資は、非常に大きな金額を用いて運用を行います。つまり、多額のローンに見合う収益性を確保できなければ、そのまま失敗につながるといえるでしょう。
また、実際に運用に成功した場合には、家賃収入によってローンを返済し、自分の収益とすることも可能です。しかしそうなるためには資金繰りだけでなく、建物の立地や修繕、広告に至るまで運用方法を考慮する必要があります。
2.新しい知識を学ばない
不動産投資は、自分で知識を積み重ねながら運用を行っていかなければならないものです。そのため、不動産会社が信頼できるとしても、自分で利回りや評価額、月々の返済額や管理費などある程度の知識を学ばなければ、破綻してしまう可能性の方が高いといえます。
また、物件の選定などに関しても自分で学んだ知識にプラスして、アドバイスを貰う方が納得感があります。たとえば、1つの物件に対しても、立地、これまでの運用実績、築年数などから、総合的な戦略を立てることで失敗しにくくなるため、不動産投資における知識の蓄積は必須です。
破産するとどうなる？
自己破産をした場合、どのような影響があるのでしょうか。自己破産をした人に発生する影響は主に以下の五つです。
・借金がなくなる
・99万円以上の現金や車や自宅などの価値ある資産が処分される
・個人信用情報機関に名前が登録される
・士業や一部の資格に制限がかかる
・官報に掲載される
自己破産をした場合は、借金がなくなるというメリットの代償に、資産の処分や信用情報傷がつくなどのデメリットを受けることになります。
そうはいっても、自己破産は債務者の生活を回復するための制度であり、最低限生活していけるための状況は確保してくれます。借金に押しつぶされて全てを失うくらいなら自己破産を検討しても良いでしょう。
不動産投資で破産しないための対策
「不動産投資で失敗して、自己破産を検討しなくてはいけない」ということにならないように、対策できるポイントがいくつかあります。
ここからは、不動産投資をするうえで失敗しないために押さえておきたいポイントについて紹介していきます。
ローンの返済計画は綿密に
不動産投資ローンはあくまでもローンであるため、支払いは滞りなく行う必要があります。逆にいえば、期日通りの返済ができなければ、自分の信用情報に対して大きな傷がつく可能性も低くありません。
返済金額は、一人一人異なるものの、ローンを支払えなくなったパターンから考えられる選択肢はある程度決まっています。流れとしては、催促の電話から物件の競売や任意売却などの手続きです。場合によっては、自己破産を行うことも視野に入ってきます。
不動産投資では、いきなり退去が発生し収入が入らなくなったり、修繕が必要となり出費が発生するという事態が起こり得ます。そのような状況になってもローンを確実に返済していけるよう、自己資金をある程度確保しておくことが大切です。
また、物件の購入時にある程度自己資金を利用して、融資額の割合を減らすのもローンが返済できなくなるというリスクを抑えるうえでは有効だといえます。
空室リスク対策
ローンの返済難に陥ってしまう原因の中でも、空室リスクは大きな要素でしょう。
不動産投資では、主に家賃収入をローンの返済に充てます。つまり空室が発生し家賃が入ってこなくなると、ローンの返済が回らなくなるのです。
空室リスクを下げるためには、地域のニーズや家賃の相場を正確に理解し、運用を行っていくことが大切です。また物件の購入時においても長期的に見て賃貸ニーズがある物件かどうかを見極めることも大切だといえます。
正確な知識と情報を収集する
不動産投資で失敗しないためには、自分でその物件の収益性やニーズを確かめるなど、ある程度の努力が必要です。さらに、自分で情報や知識をインプットするのはもちろん、コミュニティや不動産投資に成功している人などから情報を仕入れることも失敗しないための対策といえるでしょう。
最後に
今回は不動産投資で自己破産をしないために知っておきたい事例や対策法などを解説してきました。
不動産投資は、他の投資と比較しても特に大きな金額が動く手法です。
長い年月をかけてローンを返済していく必要があるので、その分入念な返済計画を立てておく必要があります。新たな収入源を確保しようと思い、始めたのにもかかわらず、それが理由で自己破産したなどということになれば本末転倒です。
不動産投資は、失敗しないようにあらかじめさまざまな対策をとることが可能です。
運営に必要な経費や家賃設定、自己資金、今後の年収なども加味したうえで総合的に対策していきましょう。
これらを熟知したうえで、不動産投資を始めてみるとリスクヘッジができて成功への道も開きやすくなるでしょう。
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