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不動産投資ローンで破綻! ? 失敗する人の事例とその理由

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不動産投資ローンで破綻! ? 失敗する人の事例とその理由

不動産投資を行う場合、資金繰りは最大のハードルです。現物不動産投資の場合は、銀行から資金を借りて、実際の不動産を購入し、自分で不動産運用を行います。

自己資金100%で現物不動産投資を行う方は少ないといえます。数千から数億といった金額であれば、ほぼローンを組むことになるため、返せなくなるリスクがあることを把握しておかなければなりません。

そして、不動産投資のためのローンが物件の売却だけでなく、社会生活の破綻の原因となることは実際に少なくないのが現状です。

では、何故、不動産投資ローン返済によって実生活まで破綻することになるのでしょうか。今回は失敗例とともにその理由について詳しくみていきましょう。

不動産投資ローンとは

不動産投資ローンとは、不動産投資を行うためのローンのことを意味します。不動産投資を行う場合、居住用の住宅の取得ではなく、不動産を保有し家賃収入を得ることが目的です。

そのため、不動産投資ローンで融資された金額は、運用する不動産を取得するための金額だといえます。また、不動産投資専用のローンであり、金融機関によって借入の金額が大きく異なる点も特徴的です。

例えば、A銀行では1,000万円以上~2億円、B銀行では1,500万円以上~1億円など、金融機関によって融資の額から金利まで異なるため、よく確認したうえで申し込みを行う必要があります。

ちなみに、金融機関は融資を行う場合、資金の回収を目的としているため、不動産投資ローンでは、信用情報だけでなく、物件の収益性なども加味したうえで審査が行われます。融資を行うということは、金融機関はその金額と金利を目的に商品を販売していると考えられるため、回収の見込みがない物件や人物には最初から融資を行わないといえます。

つまり、個人の信用情報が全く問題なかったとしても、事業性や不動産投資物件としての将来性が低ければ、融資が通らない可能性があります。逆にいえば、販売担当会社が書類などの作成をサポートしてくれるものの、融資が通らない場合は、事業計画や借入の資金、個人の信用情報を見直す必要があるといえるでしょう。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

不動産投資ローンと住宅ローンの違いを簡潔にまとめると以下のような違いがあります。

【不動産投資ローン】 ☑事業用物件の購入資金の融資
☑金利は1~3%前後

【住宅ローン】 ☑居住用物件の購入融資
☑金利は4~9%

最大の違いは、ローンの目的が異なる点です。不動産投資ローンの場合は、実物不動産の購入し、運用するための事業性の高いものといえます。また、ローンの金額に対して、家賃収入を換算することができるため、個人の収入のみに頼らない返済計画を立てることも可能です。

対して、住宅ローンは、あくまでも事業に使用しない居住用の物件の購入を行うためのものです。住宅も不動産であるものの、事業性はないため、審査要件が変化することになります。

また、住宅ローンの審査要件は個人の信用情報がメインとなります。どちらも審査を行い、通過した場合に融資が行われる点は変わりません。そのため、混同されることもあるものの、明確に審査基準が異なり、金利などに関しても住宅ローンの方が若干高いという点に注意が必要です。

加えて、個人で信用情報を参照するということは、俗に言われるブラックの状態ではローンを組むことが難しいといえるでしょう。これは、過去に滞納や破産などの金融事故を起こしたことを示すものであり、融資を行う場合も返済を期待できないとみなされるためです。

そのため、どちらのローンであっても審査が通らない場合は、個人の信用情報を参照し、ステータスを改善する必要があります

なぜ、 不動産投資に失敗するのか

リスク

不動産投資に失敗する最大の理由はお金です。実際に、現物不動産投資の場合、空室などのリスク対策に失敗し、購入資金を回収できず、日々の返済が行えないといったケースに陥ることも少なくありません。

ここでは更に失敗事例について詳しくみていきましょう。

【事例1:借入金額が大きすぎて返済が行えない】

Aさんは不動産投資のために1億円の融資を申込み、物件を取得しました。事業計画通りであれば、初月から自己資金のみでなく、家賃収入が入る予定でした。

しかし、購入した物件が満室になることはなく、ローンの返済金額も、自己資金から支払うパターンが常態化。そして、1年後には全くローンが支払えない状態となり、不動産投資に失敗しています。

この事例では、以下の要因が失敗につながっています


・空室リスク対策ができなかった
・資金繰りの見通しが甘かった
・ニーズの汲み取りができなかった

空室や資金繰りは、事前の計画通りにことが運ぶとは限りません。例えば、満室でなければ、ローンの返済額に対してマイナスとなる計算では、投資に失敗する確率が高いといえます。

また、賃貸のニーズを把握することも必要です。新築の物件であれば、注目度は高いものの、賃貸物件のニーズがなければ成功しにくいといえます。加えていえば、不動産投資として物件を取得する前に、駅からの距離や地価なども周辺地域と比較するなどの対策があれば、失敗しにくくなるでしょう。

【事例2:下調べをせずに中古マンションを購入】

Bさんは、不動産投資に興味を持っていました。友人が不動産投信既に成功しており、そのメリットを伝え聞いていたため、不動産投資に対する意欲は非常に高い状態でした。

そして、不動産会社の担当者から促されるまま中古マンションを購入します。ここで、Bさんは決定的な失敗をしました。不動産会社が表示していた金額のまま、物件を購入してしまいました。不動産投資ローンの場合、個人の信用能力だけでなく、物件の評価額を加味して、ローンの金額が決まります。

つまり、物件の評価額は、評価する金融機関だけでなく第三者の業者でも構わないといえます。そのため、不動産会社が表示していた評価額が相場よりも高いという注意点をBさんは失念していました。

実際の評価額がどうであったとしても、融資として借入を行ってしまった以上、返済が必要です。この事例の場合、 Bさんは不動産会社の評価額をうのみにしてしまい、他の業者の評価額を調査しなかったため、結果としてローンの返済が全く間に合わないという事態に陥りました。

不動産投資に失敗する理由は、お金に関するものが多いものの、事前の調査をしっかり行っていれば防げるものがあるのも事実です。そのため、物件の評価額や自分の年収に対して、現物不動産投資が適した方法なのかなども十分な検討が必要だといえるでしょう。

また、金利や家賃は相対的に変動するものと認識しながら、運営を行っていくと失敗する確率を低くできます。

不動産投資ローンで失敗する人の特徴

不動産投資ローンにおける失敗する人の特徴みていきましょう。

1.計画性がない

不動産投資の中でも現物不動産投資は、非常に高額な金額を用いて運用を行います。つまり、多額のローンに見合う収益性を確保できなければ、そのまま失敗につながるといえるでしょう。

また、実際に運用に成功した場合には、家賃収入によってローンを返済し、自分の収益とすることも可能です。しかし、そうなるためには、資金繰りだけでなく、建物の立地や修繕、広告に至るまで運用方法を考慮する必要があります。

セミナーなどによって情報を得ることも可能であるの、信頼できる業者を見つけることも大切な要素です。

2.新しい知識を学ばない

現物不動産投資は、自分で知識を積み重ねながら運用を行っていかなければならないものです。そのため、不動産会社が信頼できるとしても、自分で利回りや評価額、月々の返済額や管理費などある程度の知識を学ばなければ、破綻してしまう可能性の方が高いといえます。

また、物件の選定などに関しても自分で学んだ知識に対して、アトバイスを貰う方が納得感があります。例えば、1つの物件に対しても、立地・これまでの運用実績、築年数などから、総合的な戦略を立てることで失敗しにくくなるため、不動産投資における知識の蓄積は必須です。

不動産投資ローンが支払えなく なるとどうなる? 返済のポイント

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不動産投資ローンはあくまでもローンであるため、支払いは滞りなく行う必要があります。逆にいえば、滞りのない返済ができなければ、物件だけでなく、自分の信用情報に対して大きな傷がつく可能性も低くありません。

返済金額は、一人一人異なるものの、ローンを支払えなくなったパターンから考えられる選択肢はある程度の決まっています。結論として、督促の電話や催促の電話から物件の競売や任意売却などの手続きで考えられます。場合によっては、自己破産を行うことも視野に入ってきます。

お金を回収することが前提であるため、借入を行った金融機関によってはサービサーと呼ばれる債権回収業者が借入を行ったオーナーに対して取り立てを行うこともあります。

ちなみに、物件を売却して借入金額をゼロにできるのであれば、大きなマイナスとなることはありません。不動産投資としては失敗と判断できるものの、新たな借り入れができないなどの信用情報に対する傷は尽きません。

加えて、金融業の認可のある金融機関であれば、法律上の手続きをしっかりと守るため、自己破産となった場合は、債務は停止することになります

競売と任意売却

不動産投資ローンが支払えない場合、競売と任意売却が行われることがあります。

競売になる流れは以下の通りです。


1.ローンの滞納が数ヶ月以上続く
2.契約している保険会社がオーナーの代わりにローンを払う
3.保険会社が裁判所に申し立て競売開始

実際に競売になる可能性は契約している保険会社との関係性にもよるものの、評価額に関しては債務者の意思は関係ありません。また、競売での金額は、評価額とも数倍の差があることも多いことに注意が必要です。

任意売却は、ローンの金額が売却価格よりも上回る場合に行われるものです。任意売却に至るまでの流れは以下になります。


1.ローンの滞納が数ヶ月以上続く
2.不動産会社が物件を査定し、債権者に確認を取る
3.期限内に売却を行う

任意売却を行う場合、ローンの残債がゼロになることはありません。そのため、自己破産を行うタイミングとしては、競売や任意売却を行った後がベストといえます。ちなみに、不動産投資のローンは自己破産の対象となる点も把握しておきましょう。

不動産投資ローンで失敗しないために必要なこと

ここまで、不動産投資ローンについて解説してきました。不動産投資ローンは現物不動産投資を行う場合、ほぼ必須だといえます。少ない自己資金から数千、数億単位での借り入れが可能な点は魅力の1つです。

また、空室や家賃に対する対策ができていれば、不動産投資ローンを完済することも困難ではありません。仮に、ローンを完済し、上手く運営できれば、家賃収入が俗にいう不労所得の1つとなります。そういった意味では経済的な恩恵を受けられる可能性があるといえるでしょう。

不動産投資ローンで失敗しないためには、自分でその物件の収益性やニーズを確かめるなどある程度の努力が必要です。加えて、自分の情報だけでなく、コミュニティや不動産投資に成功している人などから情報を仕入れることも失敗しないための対策といえるでしょう。

また、運営に必要な経費や家賃設定、自己資金、今後の年収なども加味したうえで総合的に対策していく必要があります。例えば、修繕履歴や前のオーナーの運用結果、管理会社との契約内容なども重要な内容です。

これらを熟知したうえで、不動産投資を始めてみるとリスクヘッジができて成功への道も開きやすくなるでしょう。

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