不動産投資にはさまざまな形があり、不動産を自分で保有しなくても投資できるものもあります。

従来の不動産投資であれば、銀行から融資を受け、自ら不動産を購入し自分で不動産運用を行うというスタイルがほとんどでした。物件の選定や運用なども含め、知識が浅い場合はハードルが高いものだったといえます。

しかし、最近では少額から投資が可能ということから、不動産投資型クラウドファンディングと呼ばれる新しい不動産投資に人気が集まっています。実際には従来の不動産投資と何が違うのでしょうか。

当記事では、不動産投資型クラウドファンディングの仕組みや特徴などの基礎知識から、投資先を選ぶ際のポイントなど細かく解説していきます。

不動産投資型クラウドファンディングとは

不動産投資型クラウドファンディングとは、不特定多数の人々から資金を募り、その資金で不動産投資を行うというものです。元々のクラウドファンディングは、個人的な問題から社会的な問題など多様的な目的に対して、不特定多数の人々から資金調達をすることを意味します。

つまり、クラウドファンディングの形で資金を募り、不動産投資・運用のために特化したものが不動産投資型クラウドファンディングだといえます。また、物件名だけでなく運用会社やファンドなどもWEB上で簡単に調べられるため、これまでの実績や年間の利回りなど投資額に対するリターンも想定したうえでの投資が可能です。

ちなみに、REITと似ていますが、REITは投資信託であるため、細かい物件の条件までは把握できません。また、REITでは物件に関してもファンドマネージャーが選定するため、出資者が起こせるアクションは、ファンドの実績を調べ、資金を預けるといったものになります。

不動産投資型クラウドファンディングの仕組み

上記でも少し触れましたが、クラウドファンディングとは特定の目的のために、不特定多数の人々から資金を募る資金調達の方法です。2000年代のアメリカで広がり、2011年になって日本で本格的なサービスが展開されるようになりました。

目的そのものは、社会貢献やインフラ整備などの社会的なものや、電子出版など個人的なものまで多岐にわたります。また、以下のようにクラウドファンディングには、さまざまな形があります。

☑一切のリターンがない寄付型
☑金額に合わせた配当がある投資型
☑プロジェクトに資金を出資し、出資したタイミングかプロジェクトの成立でリターンのある購入型
☑出資者が投資を行い、それに対して利子を分配する融資型

この中でも、購入型のクラウドファンディングは非常に多く実施されています。国や自治体だけでなく、個人でも購入型のクラウドファンディングを実施することができ、スタートアップ企業の資金調達手段としても活用されています。

ちなみに、不動産投資型クラウドファンディングは、投資型に該当します。法規制に従いながら、1万円などの少額から投資が可能です。そのため、今までは多額の資金がなければ不動産投資はできないと諦めていた人々も不動産投資ができるように変化しつつあるといえるでしょう。

不動産投資型クラウドファンディングの現状

不動産投資型クラウドファンディングの現状に目を向けてみると、多くのサービスが展開しており市場は拡大傾向にあるといえます。2014年から2018年にかけて、不動産投資も含まれる投資型は200億円から1700億円と8倍以上の伸びを記録しました。

これは、不動産投資だけでなく、資産運用によって将来的な資産を作らなければならないという意識を持つ人が増加したことも要因の一つだといえるでしょう。実際に、現物取得型の不動産投資に焦点をあててみると、投資金額が高額であることがネックとなっているケースが見受けられます。

仮に、銀行からの融資が成立して物件を取得するとなった場合でも、成功するとは限りません。また、賃金の問題から、数百～数千万単位の資金を用意するのが難しいといった課題があります。そのため、不動産投資型クラウドファンディングに対して多くの人々が注目しており、今後もニーズが高まることが予想されます。

ちなみに、サービスによっては、今まで投資家でも参画できなかったような老人ホームや保育園などの不動産に対しても出資が可能です。

クラウドファンディングで運用できる不動産

クラウドファンディングの対象となる不動産の種類は、以下のように現物不動産よりも多いといえます。

・アパート
・マンション
・ワンルームマンション
・ホテル
・保育園
・観光施設
・空家

オンラインサービスを通して、多くの資金を集められることから個人では不可能だった大規模な案件に投資することもできます。

また、サービス提供会社も東証上場会社や会社としての信頼性が高い会社が多いのも特徴です。初めて不動産投資を行う人々だけでなく、投資に慣れた人も利用しやすいといえるでしょう。

加えて、数多くの不動産を取り扱えることから、分散投資も可能です。例えば、アパートやホテルなどでは、利用者のニーズや収益の回収方法も大きく異なります。そのため、物件ごとの性質を知ることで、よりリスクを軽減することが可能だといえるでしょう。

不動産投資型クラウドファンディングのメリット・デメリット

ここからは不動産投資型クラウドファンディングのメリットとデメリットについて解説していきます。

メリット

主なメリットは以下の4つです。

少額からの投資が可能

現物での不動産投資はワンルームマンションでも、最低1,000万以上、一棟のアパートやマンションだと1億円を超えるものまであるため、非常に多くの資金が必要となります。一方で、不動産投資型クラウドファンディングでは、1万円から投資できる案件もあるなど、あ少額からの投資が可能です。

サービスによって最低投資金額は異なりますので、あらかじめ確認しておきましょう。

手間がかからない

現物での不動産投資は、書面のやりとりや固定資産税や不動産取得税など税金の支払いがあるため多少の手間がかかるといえます。

一方、不動産投資型クラウドファンディングの場合、WEB上で手続きが完結し運用に関しては運営会社に丸投げできるため、不動産投資でネックとなる手間を省くことができます。

出資以上のリスクはない

不動産投資型クラウドファンディングでは、基本的に出資金額以上の損失はありません。また出資金額も、現物の不動産投資と比較すると少額のためローリスクだといえます。

高利回りを期待できる

不動産投資型クラウドファンディングの利回りは、案件にもよりますが約3~7%だといわれています。これは、3~7%のファンドを扱う運営会社が多いからだといえるでしょう。

預貯金や株式投資の平均利回りよりは高い数値であるため、少額からでも出資すれば投資効率は良くなる可能性があります。

デメリット

続いて不動産投資型クラウドファンディングのデメリットについて紹介します。

元本割れのリスクがある

基本的に不動産投資型クラウドファンディングには出資金に対しての元本保証がありません。運営会社の運用にもよりますが、想定した家賃収入と売却益が得られなかった場合、分配金が下がることになります。また、元本の一部もしくはすべてが戻ってこないという可能性もあるので注意が必要です。

さらに、運営会社が倒産した場合にも元本割れする可能性はあります。

途中解約できないことが多い

不動産投資型クラウドファンディングに中途解約制度を設けていない運営会社やファンドは多いです。
つまり急にまとまった資金が必要になったとしても、運用期間内に出資金を返してもらうことはできず、運用が終了するまで待たなくてはなりません。運用期間は案件によって異なりますが、数年以上のものや延長する可能性のあるものもあるので、あらかじめ確認しておきましょう。

融資を利用できない

不動産投資型クラウドファンディングに出資する場合は、現物投資と異なり、不動産投資ローンの利用ができません。そのため、出資金は全額自己資金から捻出する必要があります。

節税メリットがない

株式投資や現物不動産投資には、さまざまな税制メリットがあります。それに対して、不動産投資型クラウドファンディングにはこれといった税制優遇措置がありません。

不動産投資型クラウドファンディングで得た所得は雑所得に区分されるため、損益通算は認められていません。そのため、不動産投資型クラウドファンディングで利益が出ている場合は給与所得と合算され、課税額や税率が上がることになります。

不動産投資型クラウドファンディングが向いている人

不動産投資型クラウドファンディングは、投資によって社会貢献を行いたい方に向いているといえます。例えば、少子高齢化が社会的に進んでいても、保育園が足りない地域はいくつも存在しています。そうした地域に不動産投資型クラウドファンディングによって、保育園の設立を支援することで社会的な貢献ができます。

また、不動産投資型クラウドファンディングは、ローリスク・ローリターンの投資だといえます。そのため、不動産投資を行いたいと考えていても、資金的な余裕がないといった方にも向いているといえます。

加えて、不動産投資型クラウドファンディングの事業者がセミナーなどを定期的に開催する機会もあり、情報収集や人脈構築などが行える機会も少なくありません。情報収集を行いながら、不動産投資の性質を少ない資金から学ぶことが可能です。

まとめると、以下のような人が不動産投資型クラウドファンディングに向いています。

・投資を通して社会貢献を行いたい人
・現物不動産投資にはまだ手が出せないという人
・少額から情報収集や不動産投資を行いたい人
・定期的な情報収集を行える人
・中・長期的な視点で物事を俯瞰できる人

不動産投資は、少額であっても長期的な目線で運用を行っていくものです。不動産投資型クラウドファンディングの場合は、1年などの期間が決まっているものの、その期間を利用しながら知識を高めていくことが必須だといえます。

不動産投資型クラウドファンディングを選ぶ際のポイント4つ

不動産投資型クラウドファンディングにはさまざまな案件があります。ここからは案件を選ぶ際のポイントを4つ紹介していきます。

情報開示が十分か

不動産投資型クラウドファンディングに手を出す際には、投資先の物件とサービス提供会社を十分に調べる必要があります。ある程度、サービス提供会社に実益があった場合でも、最終的に物件を選択するのは、出資者です。

また、事前の情報がわからないほどリスクが高いといえるため、物件の立地や築年数、運営会社の実績や評判などをよく確認しましょう。

運用する物件の種類

運用する物件は事業者によって異なります。自分が投資を行いたい物件を扱っている事業者のサービスに登録しましょう。

また、ホテルやレジャー施設、古民家などに出資する場合は観光業の現状などをある程度調査してから投資を行うことをおすすめします。利回りの高さだけでなく、どのような人々にとってどのようなニーズがあるのかを判断したうえで、サービスに登録することがポイントです。

サービス提供事業者の信用性

サービス提供事業者がどういった事業に取り組んできたのか、これまでの経営手腕などによって判断することもポイントです。

例えば、上場企業が提供しているサービスや評判の良いサービスなどで比較した場合、会社の信用性を重視するという選択肢もあります。単純に、出資者が不動産運用を行う会社を信頼できれば問題ないですが、信頼性の基準は人によって異なります。

自分なりの基準を満たしたサービス提供事業者を選択しましょう。

運用期間の長さ

不動産投資型クラウドファンディングは、基本的に短期間の運用が多く、途中で解約することが難しいケースも少なくありません。

しかし、3ヶ月や半年と設定されているものと1年では、出資額に対するリターンも異なってきます。例えば、運用期間が短ければ短いほど、出資額に対するリターンは少なくなります。それに対して、運用期間が長いほど元本割れのリスクは高まるものの、リターンが大きくなる可能性が高いなどの特徴があります。

不動産投資の場合、金融商品よりも激しい値動きとなることは少ないものの、運用期間は大切な選択のポイントです。

最後に

ここまで、不動産投資型クラウドファンディングについて解説してきました。不動産投資型クラウドファンディングには、少額から投資が可能、物件の管理費や各種税金が必要ない、手間がかからないなどのメリットがあるといえます。

また、提供しているサービスによって、投資できる物件が限定されることも少なくありません。そのため、複数のサービスに事前に登録しておくことをおすすめします。サービスの選定に関しては、会社の信用性や情報開示などのポイントを基準にしましょう。

そして、「不動産投資型クラウドファンディングを始めたいけど迷っている」などの場合はアスクルパートナーズの「特選物件メルマガ」をご利用ください。不動産投資を始めるに当たって、物件の情報収集や概要を知るのに役立ちます。