不動産投資を行う場合、登記簿や登記謄本に対する知識をある程度知っておく必要があります。投資方法とは全く別のもの要素であるものの、登記を行わなければ、誰が保有する不動産なのか提示することができません。

また、不動産投資の場合、建物や土地が頻繁に売買されるため、所有権などの権利関係もオーナーは把握しておく必要があります。例えば、通常の手続きではあり得ないものの、所有権が前の所有者のままであれば、現オーナーには所有権がないということになります。

そこで、今回の記事では、不動産投資における登記と登記謄本について詳しく解説していきましょう。

なぜ、登記が必要？不動産投資と登記

不動産における登記は、所有権などの様々な権利を示すものです。具体的には、法務局が管理する不動産登記簿に記録することを登記と呼びます。また、新規・中古物件の取得によって下記のように呼び名が異なり、必要書類も異なる点も注意が必要です。

【新築物件】
登記の呼び名：所有権保存登記

必要書類：住民票、工事完了引渡証明書、本人確認書類、委任状、印鑑証明書



【中古物件】
登記の呼び名：所有権移転登記

必要書類：住民票、工事完了引渡証明書、本人確認書類、委任状、印鑑証明書、媒介契約証明書、登記済証

不動産投資では、新築・中古どちらのケースもあり得ます。また、新築の場合は買主のみが書類を用意する必要があるものの、中古物件の場合は、売主も同様の書類が必要です。登記に関しては、ある程度の費用も発生します。

加えて、建物だけに着目しがちであるものの、土地にも所有権が設定されています。どちらも登記簿によって権利を証明するものであり、金銭のみでは権利の証明はできない点に注意が必要です。

とくに登記に関しては、二重譲渡などの場合などに、第三者に対抗するための手段となります。例えば、売主が複数の人物と売買契約を結んだ場合、先に登記を行った人物に所有権が移ります。これは土地・建物どちらでも条件は同様です。

ちなみに、登記には公信力があるものの、日本の場合は保証されているのは動産のみです。この公信力は通常、登記されたものに対してそれが真実であると証明することを意味します。つまり、日本における登記では公信力はないものの、動産のみであれば効力を有するとされています。

そして、不動産投資を行う場合には、登記簿の確認を徹底しましょう。登記簿の内容と現状の内容が異なる、抵当権が設定されているなどの問題が発覚する可能性もあるためです。

登記に書かれている内容

登記に記載されている内容は、土地と建物で分かれているものの、以下のようにあまり大きくは変わりません。


【土地】
所在・地番・地目・地積・原因・所有者など



【建物】
所在・地番・家屋番号・種類・構造・床面積・所有者など



【権利部（甲区）】
所有権、移転、差し押さえ、制限など



【権利部（乙区）】
抵当権、賃借権など

所在は住所のようなもの、地番は土地の名称、地積は土地の面積を表します。また、不動産取引においては、地目は宅地であることが多く、農地を変更する場合には、許可・申請が必要です。

登記を何故行ったのかも登記簿を見るとすぐ確認できます。とくに移転などの項目があった場合は注意深くチェックしましょう。

建物と土地で項目が変わるのは表題部のみです。権利部における項目は変わりません。登記簿が権利を示すためのものであることを考えると、土地と建物を取得してそれぞれが異なる売主だったとしても、最終的に買主に権利が移転していれば問題はないといえます。

しかし、売主の説明と状態が異なることも考えられるため、登記簿は購入前に確認することをおすすめします。ちなみに、所有権・抵当権に関する登記に関しては、法律上では行わなくてはならないものとして、定められてはいません。

登記の有無によって、所有権の有無があるかどうかという話になるため、売却などにも悪影響がでることを把握しておきましょう。これは乙区を確認すれば、すぐに把握できるものであり、中には所有権が移ったとしても対抗できない権利がある点にも注意が必要です。

ちなみに、抵当権などが設定されていた場合、借入金額・利息・債務者なども把握できるため、その債務が現状どのようになっているのかなども買主は判断しなければなりません。登記はあくまでも所有権の移転であるため、他の権利が抹消されないという点も把握しておきましょう。

登記簿謄本は4種類

登記簿謄本は登記事項証明書のことです。そして、月事項証明書には以下の4種類があります。

1.全部事項証明書

上記でも登記簿の情報全ての記録を証明する登記簿謄本です。また、過去の記録も全て参照できる書類となっており、誰でも取得することができます。ちなみに、過去全ての記録がわかることから、証明書類として最もわかりやすいといえるでしょう。

2.一部事項証明書

全ての登記記録ではなく、一部の記録のみを証明するものです。例えば、大規模なマンションなどでは、権利者が多いことから、一部に制限することによって、書類の数を減少させられるといったメリットがあります。

3.現在事項証明書

簡潔にまとめると、現在の権利の状況を示す証明書のことです。抵当権や以前の所有者なども掲載されます。現在の権利がどうなっているのかを明確にするためであれば、有効な証明書だといえるでしょう。

4.閉鎖事項証明書

既に存在しない不動産や移転した不動産の記録を調べるための証明書です。実は、登記簿はデータ化されているものの、データ化されていない記録を参照するための証明書であることから、法務局でしか発行できない点に注意が必要です。

マンション以外では全部事項証明書がよく使用されています。そのうえで、登記記録が多い場合やデータを参照できないケースでは、他の証明書の発行が必要になります。

登記簿謄本の入手方法

登記簿謄本を入手する方法は法務局に出向くかオンライン申請した登記簿を近くの登記所や自宅で受け取る方法があります。

登記簿は指定の手続きを行うことで、誰でも取得可能です。法務局では申請書に記述し、提出、インターネットでは郵送などの手段で登記簿を取得できます。どちらの場合も数百円の手数料が必要なことに注意が必要です。また、取得できる時間や曜日にも制限があります。

1.法務局に出向く

法務局に直接行く場合は、登記簿事項証明書交付請求書に住所・氏名、不動産の所在地や種別、地番などといった情報を記入し、提出することで入手できます。また、土地と建物は別々であるため、1つにつき600円の手数料が発生することに注意が必要です。

2.インターネットでの請求

インターネットで請求を行う場合は、法務局の登記・供託オンラインシステムから行えます。手数料に関しては、インターネットバンキングや Pay-easyマークのあるATMで支払うことが可能です。

受け取りは法務局の窓口や登記所、自宅を選択することができます。

登記簿事項証明書の注意点として、住所だけでなく地番が必要となります。また、登記簿に記載されている情報は普段使用している住所と大きく異なることも少なくありません。その場合、法務局に問い合わせを行う必要があるため、登記簿事項証明書の発行の前に、必要な情報をそろえることを忘れないようにしましょう。

地番や家屋番号などは通常ではあまり気にする必要はありません。しかし、不動産取引を行う場合には必要な情報です。どちらも法務局に問い合わせることで把握することができるものの、スムーズな取引のためには登記簿の取得前に用意しておくことを忘れないようにしましょう。

注意点として、登記簿の回覧そのものはインターネットから簡単に行えます。つまり、確認のみであれば証明書はいらないということになります。しかし、公的な機関にインターネットから参照した情報を提出することはできません。そのため、インターネットで確認はできるものの、取引においては登記簿を取得する必要だといえます。

登記簿謄本のチェッ クポイント（確認時の注意点）

登記簿を手に入れた場合のチェックポイントについてみていきましょう。表題部や権利部それぞれのチェックポイントを把握することで、スムーズな不動産取引が可能となります。

1.表題部のチェックポイント

表題部には、土地や建物に関する情報が記載されています。例えば、地目や地積などは、建物を建てる上で非常に重要な項目です。地目は宅地となっている必要があり、地積は土地の面積を示すものであるため、不動産の価格に直接影響がある点も把握しておきましょう。

また、建物が既にある場合は床面積も記載されています。

2.権利部(甲区)のチェックポイント

土地や建物に関しての権利を示す項目です。そのため、まずは現在の所有者と売主の名前が一致しているかどうかを確認しましょう。

ちなみに、登記上の移転を行う場合には、買主だけでなく売主も相応の書類が必要になります。加えて、売主の権利証は必ず確認しておきましょう。ちなみに権利証は現在では発行されていません。不動産の登記を済ませた人に対して、その権利を証明するためのものですが、現在は、登記識別情報が発行されています。

この登記識別情報が権利証の代わりに、登記情報を証明するものであるため、売買契約を行う場合には、確認が必要です。

権利証を消失した場合は、弁護士か司法書士に依頼して本人確認情報を作成してもらうことで、権利証の代替手段となります。また、取引の期日に対して余裕がある場合は、事前通知制度を活用すれば、権利証の代替手段を探す必要はありません。

3.権利部(乙区)のチェックポイント

土地や建物に対する抵当権などの所有権以外の権利を確認できる項目です。例えば、通常の売買契約であれば、抵当権も含め、全て抹消する必要があります。そうしなければ、売買契約をおこなった後であっても、不動産を勝手に売却することができてしまうためです。

とくに、抵当権に関しては、売買を行って所有権が買主に移ったとしてもその権利がなくなるわけではないため、注意が必要です。また、抵当権とは別に、地上権や地役権が設定されていることもあるため、よく確認する必要があります。

仮に抵当権や地役権が売主の名前でない場合には、制限付きの不動産となってしまいます。

登記簿が必要になるときって？

登記簿は基本的に、不動産に関連する手続きが発生するタイミングで必要になります。例えば以下のようなケースでは、全て登記が必要です。

・新築の建物を建てる（新しい土地・建物の取得）

・不動産の売買を行う（既存の売り主から土地・建物の取得）

・不動産の相続

不動産投資においては、全てのケースが考えられます。とくに、新築の建物や中古不動産の売買などでは物件の記載内容だけでなく、権利にいたるまで把握しなければ、思わぬ不利益を被る可能性もあります。

また、新築の場合は新しく登記されることになるため、表示登記と保存登記の申請が必要となります。ちなみに、住宅ローンを組んだ場合は抵当権が設定されるため、その点にも注意しましょう。

まとめ

ここまで、不動産投資に関連する登記簿・登記謄本について解説してきました。登記簿は、建物の所有権を得るために必要なものです。そのため、登記が行われない場合は売買契約を行っても買主のものだと証明できない点などについては、注意が必要です。

また、登記簿に記載されている情報はよく確認する必要があります。建物や土地の評価額に関係するだけでなく、所有権があっても買主がどうにもできない抵当権などの権利もあるためです。とくに抵当権などの権利は売買契約時にトラブルとなる可能性もあるため、どういった権利なのかを把握することも大切です。

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