不動産投資において不動産投資ローンは大切なポイントです。とくに、不動産を購入する場合にはローンの金額次第で購入できる不動産が決まってしまうためです。仮に、事業計画などを策定してもローンが組めなければ、現物不動産投資そのものができないというケースもあり得ます。

また、不動産を購入するためのローンには住宅ローンもあり、不動産投資ローンと混同されることも少なくありません。実際、「不動産を購入するならどっちでもいいのでは？」といった声も聞かれます。

当記事では、不動産投資ローンと住宅ローンの違いに焦点をあてたうえで、お得な乗り換え方法などについても解説していきます。

乗り換えの検討や用語の意味が分からなくなった場合に参考にしてみてください。

不動産投資ローンの基礎知識

不動産投資ローンは、事業用に不動産を購入するためのローンです。そのため、以下のような項目に沿って審査が行われます。

• 年収や年齢
• 勤続年数と雇用形態
• 信用情報
• 物件の価値
• 自己資金
• 事業計画

不動産投資ローンの審査は、あくまでも事業のために不動産をどのように運用していくのかを金融機関に示すためのものです。そのため、自己資金がどの程度用意されているのか、信用情報にそもそも問題はないのかなどが課題となります。

また、年収がよくボーダーラインとされるものの、購入しようとする物件の価値に対して、年収が低すぎる場合は審査を通るのが難しいと言えるでしょう。

場合によっては年収に対して20倍まで借入ができるケースもあるため、年収というよりも事業計画として成り立っているかどうかをよくチェックする必要があります。

そして、事業計画として成り立っているかどうかという点も重要であるものの、何よりも信用情報が重視されます。勤続年数や勤め先、年収がどれほど優れていたとしても、信用情報がボロボロであった場合は、審査は通りません。

例えば、以下のような場合は審査を通るのは厳しいと判断できます。

• 破産の手続きを行っている
• 債務整理を行っている
• 支払いの遅延、税金の滞納が常態化している

破産や債務整理などに関しては、ある程度時間が経過することによって信用情報機関内で情報が抹消されます。しかし、携帯電話の分割代金ですら、信用情報の記録には残るため、真っ白な状態は逆に怪しく思われる点には注意が必要です。

審査要件をクリアできそうであっても、信用情報に問題がある場合は、ローンの審査に通ることは難しいでしょう。

信用情報が気になる場合は、各信用情報機関に郵送で開示請求を行うことによって確認することが可能です。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

不動産投資ローンと住宅ローンの違いは、その目的にあります。

不動産投資ローンの目的は新築や中古などといった条件の違いはあっても、自分が住むための物件購入ではなく、他人に貸し出して家賃収入や最終的に売却益を得るための物件の費用を得ることです。

そのため、事業として成り立っているのかといった観点からもローンの審査が行われます。

対して、住宅ローンは、個人の信用能力を審査することで、あくまでも居住用の物件を購入することが目的です。そのため、事業計画などの提出は必要ありません。

ちなみに、居住用の住宅ローンに申込み、それを事業に使用したという場合は、目的に対して違反となります。一括返済を要求されるケースもあり得るでしょう。(金融機関が手続きを行うため、そのケースは非常に稀です)

まとめると、不動産投資ローンと住宅ローンの違いは以下のようになります。

目的から審査要件、審査後の使用方法までことなるため、不動産投資ローンと住宅ローンの違いは把握しておきましょう。

不動産投資ローンを組める金融機関

不動産投資ローンは組むだけであれば、基本的にどの金融機関でもあまり大きな変化はありません。しかし、主に年収によって以下のように利用しやすい金融機関は分かれると把握しておきましょう。

• 500万円以下であれば、日本政策金融公庫やネット銀行
• 500万円以上であれば、地方銀行や信用金庫
• 1000万円以上であれば、メガバンク及び大手銀行

あくまでも目安であるものの、年収500万円以下で不動産投資を行う場合は、不動産会社に相談してみましょう。

地方銀行の口座はサラリーマンの方であれば使用している人も少なくありません。そのうえで、不動産会社と提携している金融機関などであれば、金利などの優遇措置も受けられるパターンもあります。

加えて全国的な平均年収が446万円であることから、500万円以上の年収で働いている人はあまり多くはないといえます。具体的にいうと、500万円以上の年収の人々は、労働人口の3割程度しかいません。不動産会社と相談を行いながら、金融機関を慎重に選定することをオススメします。

金融機関によって異なる不動産投資ローン

不動産投資ローンは、金融機関によって審査の基準なども全く異なります。ローンの金利などに関しては借入を行う金融機関によって以下のように異なるため、注意が必要です。

比較してみると、メガバンクの金利は非常に低いです。しかし、前述した年収帯から検討してみると、不動産投資ローンでメガバンクを利用できる人々は限られると想定できます。

また、この中では地方銀行が融資の選択肢として選びやすいといえます。実際に既につき合いのある地方銀行を利用するケースもあるだけでなく、利用者も多いためです。平均的な年収帯と地方銀行の不動産投資ローンでターゲットにしやすい年収帯に大きな乖離がない点も検討材料の1つです。

不動産投資ローンの場合は年収制限などもあるものの、条件をクリアしつつ、自分にあったローンを選定して行きましょう。

不動産投資ローンは借り換え可能？どうすればお得に乗り換えられる？

結論からいうと、不動産投資ローンは乗り換え可能です。乗り換えを行うメリットとしては、金利を低下させることによって利益を上昇させることが可能であるためです。

例えば、金利を下げることによって、それまで金利の支払いに充てていた資金を運用に回すことが可能です。

乗り換えを行う場合は、乗り換えた場合のシミュレーションを連立に行う必要があります。あくまでも借入先が変わるだけであるため、金利や毎月の支払い金額などを相対的に計算する必要があるといえます。

そして、お得に乗り換えるためには、以下の項目を意識しましょう。

• 金利の低いタイミングやキャンペーンを狙う(1％以上の差)
• 月々の返済金額が安価になる
• 返済総額が安くなる

実際に不動産投資ローンを乗り換える場合、手数料や保証料などの金額が発生します。乗り換え費用を支払った場合でも、長い目で見たときにプラスになるようであれば乗り換えを行いましょう。

不動産投資ローンの乗り換えは、乗り換える商品の条件を満たしている必要があります。例えば、信用情報に問題がなく、物件の状況としてもマイナスとなっていないこと、安定した収入があることなどをクリアできる場合は乗り換えができる可能性が高まります。

バカにできない不動産投資ローンの手数料

乗り換えを検討する際、不動産投資ローンの手数料をある程度把握しておきましょう。

例えば、金額の大きくなりやすい繰上返済手数料は、最大で物件の残債金額×2％前後の費用が掛かるケースは少なくありません。これを計算してみると、残債が5,000万円の場合では、100万円が手数料として発生します。

金額が大きくなるほど、手数料も大きくなることを理解しておきたいところです。

また、乗り換え先で発生する融資手数料も同様の計算となります。5,000万円を借り入れて元のローンに支払ったうえに乗り換え先に対しても支払うことになるため、200万円の手数料が発生することになります。そのため、乗り換え先に関しては、定額の融資手数料を採用している金融機関を選択しましょう。

まとめ

不動産投資を行う場合、不動産投資ローンを利用する人がほとんどです。そして、金融機関によって目安となる年収などもある程度想定されているものの、実際には年収が400万円程度からでも不動産投資をスタートすることは可能です。

運用するための物件の評価や事業の計画性なども審査の要件となります。不動産投資の乗り換えを検討する場合、現在支払っているローンよりも総返済額が少なくなるなどのメリットがある場合には乗り換えを検討できるでしょう。

そして乗り換える場合には、今まで使用していたローンの支払い先と乗り換え先に対して手数料が発生します。この手数料に関しては、残債によって大きく金額が変わるものの、総支払い額や金利を相対的に判断して契約を行うことをオススメします。

そのうえで、「不動産投資をスタートしたい」「乗り換えの検討したいけどいつやったらいいのかわからない」などの場合はアスクルパートナーズの「マンガで分かる、初めての不動産投資セミナー」「不動産投資セミナー」をご利用ください。貴方の悩みを解決するためにプロがアドバイスいたします。

【①マンガで学ぶ！はじめての不動産投資 セミナー参加編】

【②マンガで学ぶ！はじめての不動産投資 個別面談編】

【①サラリーマンが不動産投資！？ はじめての不動産投資 セミナー参加編】