不動産投資を考えている人や資産運用に興味がある人は、景気による資産への影響が気になっているかと思います。実は、不動産には現物資産のなかでも価値が落ちにくいという特徴があります。

また、現金は経済状況によって目減りする可能性がありますが、不動産投資であればインフレ対策が可能になるのです。インフレに連動して不動産の価値が上がったり、家賃収入が増えたりするからです。

今回は、その詳しい理由について解説していきます。

資産とインフレの関係ついて

インフレ、すなわちインフレ―ションとは、モノやサービスの物価が上昇する現象のことです。インフレになるとお金の価値は下がります。

たとえば、今まで100円で買えた商品が、ある日突然500円を出さないと買えなくなるということになるのです。

このインフレは、資産にも影響を与えます。実質の資産価値が下がってお金が減ることになるのです。数年後の資産価値は、以下のようにして算出できます。

【例】2,000万円の資産があって、物価上昇率は2％とします。この場合の10年後の資産は1,640万円となり、360万円の価値は目減りしてしまうのです。

金融緩和が原因で国内のインフレ率は上昇し続けていますが、インフレ率は今後も上がることが予想されています。何か対策を取らない限り、資産の目減りは避けられません。

現物資産の種類と不動産投資がインフレ対策に向いている理由

このようにインフレは避けて通れませんが、資産価値を保持する対応はしていかなければなりません。インフレ対策において効果的なのは、価値が目減りする現金の資産を現物資産にすることです。現物資産はそれ（現物）自体に価値があるので、インフレの影響を受けにくいのです。

現物資産はおおよそ3つの分類があります（「資産」で考える、現物資産と金融資産の違いと投資戦略）。

【貴金属】
・金（ゴールド）
・銀（シルバー）
・ダイヤモンド
・プラチナ
・時計
・宝石・宝飾類等

【コレクション】
・クラシックカー
・絵画・油画
・食器
・酒類（ウイスキー、ワイン等）
・アンティーク家具、コイン
・壺・酒器・茶器類
・靴・バッグ・ヴィンテージ服
・フィギュア・おもちゃ類等

【土地・建物】
・マンション
・アパート
・太陽光発電機
・マイホーム
・土地（畑・山・森など）

貴金属系は資産価値が安定していて、買取や査定も気軽にできるので馴染みがあるでしょう。価格帯も分かりやすいので、現物資産として置き換えられることが多いです。

コレクション系はあらゆるジャンルの物品があってバラエティに富んでいますが、貴金属に比べて価格は安定しづらいです。

コレクターやモノの状態・希少性によって価格が変動するからです。俗に”お宝”と呼ばれる希少性のあるものは驚愕するぐらいの値段が付いたりもします。

そして土地系ですが、モノ自体に価値があるのは当然のこと、所有者の活用によっては大きく利益が見込める特徴があります。とくに、不土地や建物などの動産は実物資産として価値が落ちにくい強みがあります。

不動産投資は実物の価値を保持したままプラスの利益が見込めるので、インフレ対策に最適なのです。

ローンの返済に反比例して資産価値は上昇する

不動産投資であれば、インフレ率の上昇とともに不動産の価格が上がり、資産価値が大きく下落することは起きにくくなります。

これは特に、不動産投資でローンを組んだ場合にメリットを得やすいと考えられます。また、ローンもインフレの影響で価値が目減りし、返済していくうちに不動産の資産価値は上昇していきます。

インフレに連動して家賃収入が増える

不インフレ時には家賃が上がる傾向にあるので、不動産投資がインフレ対策に最適と言われる部分はこういう点からでも伺えます。

不動産で得られる家賃は物価水準と連動するため、現金を不動産投資として所有すれば、物価の上昇に合わせて不動産の価格も上がります。同時に家賃の水準も上がっていくので、家賃収入という安定した収入をインフレ時に得られるというワケです。

賃貸の需要があるエリアであれば、景気が変動しても家賃収入には強く影響しないでしょう。不動産投資はインフレ時に資産を守るだけには留まらず、資産を増やしてもくれます。

また、このときに不動産を転売しても大きな儲けを生むことが可能で、投資すれば投資額よりも高くなる見込みがあります。

月々の家賃収入によりインフレ対策ができる

不動産投資においてローンを利用すれば、自己資金が少なくてもインフレ対策ができます。不動産の場合は、現物資産のなかで唯一、銀行からの借り入れが可能です。

これにより、不動産投資した後は家賃収入によって毎月のローンの返済額をカバーできるようになります。また、収支をプラスにしていくことも可能です。

不動産投資がインフレ対策にならない場合について

不動産投資はインフレの影響を受けにくいとご紹介してきましたが、一部がこれに当てはまらないケースがあります。それはスタグフレーションが起こる場合です。

スタグフレーションとは、物価が上昇（インフレ）しているのに景気が停滞することを指します。スタグフレーション時にはローンを返せない人が現れるため、家を手放す人が増えます。そのため、地域レベルでの住宅価格も下がってしまうのです。

しかし、いくつかの対策を講じればリスクを回避しやすくなります。下記に対応策を3つまとめました。

1.固定金利を選択してローンの支払額に余裕を持つ

スタグフレーションは不況下に近い状態であるため、生活費が上がってローンの支払いが難しくなることが想定されます。このリスクコントロールのためには、ローンの支払額に余裕を持つことが重要です。

ローンを組む場合は金利が上昇することに備え、スタグフレーション時にローンの実質的な負担の軽減に繋がる固定金利を選択するといいでしょう。変動金利の場合は、金利負担が急激に上昇して家計を圧迫します。

例として、3,000万円の物件を30年のローンで、元利均等返済で借りるとします。金利が年0.1％のときは毎月約9万7,000円だったのが、年5.0％の金利になると約16万円に跳ね上がるのです。

またスタグフレーション時は物価が高く、失業者が増える恐れがあります。固定金利に変更しようとしても、金利市場の方が先に対策へ乗り出すこともあるので、注意が必要です。

2.利便性が抜群というような質の良い不動産を選ぶ

不動産投資の際には、将来性が見込める物件を選ぶことが大切です。とくにその条件としては、

• ・利便性が高い
• ・適正な家賃
• ・清潔である

という点が挙げられます。

これらの条件が揃った物件であれば、継続的に入居希望者を望めるでしょう。また、強いニーズがある東京都心や一部のエリアでは資産価値がより高くなる可能性もあります。この点も踏まえるとより効率良く入居者を集められます。

3.土地情報をもとに災害に強い不動産を選ぶ

災害時にもスタグフレーションが起こるとされています。災害が起こりやすいとされる地域での不動産購入は、価値が下がる可能性があるので注意が必要です。

災害に強い不動産であれば、長期に渡っても価値が落ちにくいので、土地情報をリサーチした結果を基に物件を選びましょう。

各エリアの土地情報はホームページで公開されており、ハザードマップには各地域の洪水や土砂災害などのリスク情報が掲載されています。内閣府のホームページでは、「各自治体防災情報」において地震の揺れやすさを調べることも可能です。

また、地質と地盤のリサーチもしておけば心強いでしょう。地質が好ましくない場所だと、自然現象（集中豪雨など）で地すべりが発生して不動産に影響が及ぶ可能性があります。地盤リスクが高い地域では、地盤沈下や液状化現象が起こることも懸念材料です。

セミナーや個別面談の様子を漫画で楽しく学べます。

【①マンガで学ぶ！はじめての不動産投資 セミナー参加編】

【②マンガで学ぶ！はじめての不動産投資 個別面談編】

【①サラリーマンが不動産投資！？ はじめての不動産投資 セミナー参加編】