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投資効率が高まるリノベーションマンションを経営するメリット・デメリットを徹底解説!

メリットを知る入居率基礎を学ぶ

投資効率が高まるリノベーションマンションを経営するメリット・デメリットを徹底解説!

不動産投資の一つ、リノベーションマンション投資は、築年数の古いマンションをリノベーションし、中身を新しくして付加価値を高めて投資効率を高めるという手法です。不動産投資の一つのスタイルとして高い注目を集めているこちらの手法ですが、どのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。

当記事では、投資効率が高まるリノベーションマンション投資について徹底解説いたします!

リノベーションマンション経営の2つのメリット

投資効率が高まるリノベーションマンションを経営するメリット・デメリットを解説

リノベーションは部屋内の設備や内観を新しくし、新築のような体裁に整えることです。築年数の古い中古マンションなどに施すことが多く、マンション経営を考えた際の選択肢の一つとして有用性のある方法です。

中古マンションとはいえ内観が新しければ、新築とはいかずとも付加価値を高めてマンション経営にチャレンジすることが可能です。まずは、リノベーションマンション経営のメリットからチェックしてみましょう。

1.年数の古さを一新してフレッシュ間をアピールできる

入居者としては築年数の古いマンションよりは新しい方が魅力に感じることでしょう。見た目はもちろん、耐震基準、設備等、築年数が古いと必然的にそれらも古いものになるからです。

しかしリノベーションすることで、築年数こそ古いものの設備は最新のものを用意すれば、入居者に「新しい設備の物件」としてアピールすることが可能になります。

たとえば築年数40年ともなれば、当初は追い焚きもなければカウンターキッチンも無縁で、さらにはフローリングよりも和室の方がスタンダードでしょう。しかし、リノベーションすれば追い焚きもカウンターキッチンも設置が可能ですし、和室の部屋をフローリングにするなど、設備だけなら「新築相当」にできます。結果、入居者が入る可能性を高め、空室リスクなどにも備えることができるのです

2. 新築よりリノベーションの方が初期費用の軽減に繋がる

マンション経営の際、物件購入のための「初期費用」がかかりますが、新築の場合はどうしても高くなりがちです。新築に近ければ近いほど入居者を見つけやすい一方で初期費用はかさむので、理屈では分かっていても諦めざるを得ないケースもあるのではないでしょうか。

その点、築年数の古いマンションを購入してリノベーションすれば、新築マンション投資よりも初期費用が抑えられます。また、リノベーションも多種多様なので、予算に合わせながらトレンドを押さえた部屋に改装できます

リノベーションマンション経営の3つの注意点

このようにリノベーションマンション経営にはメリットもありますが、いくつか注意点があることも覚えておきましょう。

新築と比べてローンの金利が高くなってしまう

1. 新築と比べてローンの金利が高くなってしまう

リノベーションを考えてローンを組む場合、新築よりもローンの金利が高くなります。新築の住宅ローンとリフォームローンは、多くの金融機関に於いて新築の住宅ローン金利の方が低く設定されています。

そのため、リノベーションの費用次第では、金利を計算すると新築マンションと「総額」では変わらないケースもあります

「工事」が入るのですぐに入居者を入れられない

リノベーションマンション経営は、古いマンションを安く購入してリノベーションすることで付加価値を付けるという手法です。そのため、購入→リノベーション→入居という手順となり、入居者がつくまで時間を要します

リノベーションが必要ではないマンションの場合、購入→入居ですぐに利益が生まれますが、リノベーションを挟む場合、リノベーション期間中は入居者は入れませんので利益を生むまで時間がかかってしまいます。

リノベーションの時間が長くなればなるほど、収入までの時間も長くなってしまう点には気を付けておきましょう。

リノベーションに「限界」「制限」の出るケースもある

リノベーションはある程度は自由ですが、どうしてもリノベーションができない家屋もあります。たとえば基礎や柱の位置までは変えられないので、思った程間取りを変更できないケースも存在します

そのため、リノベーションマンション経営を考えている場合、購入する物件が「どこまでリノベーションができるのか」は事前にチェックしておくと良いでしょう

よいリノベーションマンションを見つけるために必要なこと

リノベーションマンションを経営するうえで大切なことは、メリットと注意点を理解しながらリノベーション可能な中古マンションを見つけることです。リノベーションが可能なマンションを見つけるにもまた、いくつか注意点が存在します。

下記を確認していきましょう。

リノベーション可能範囲の確認

先に少し触れましたが、どこまでリノベーションできるのかは物件次第です。大がかりなリノベーションを予定していたものの、蓋を開けてみたら思いの外リノベーションできる範囲が少なく、結局築年数の古さを補うほどの魅力を付与できなかった……というケースもあります。

うたい文句に「リノベーション可能!」というような文言があっても鵜呑みにせず、実際はどこからどこまでがリノベーション可能なのかを確認しておきましょう。現地に行けるのであれば、実際に物件と部屋を内覧し担当者がいれば細かく聞いておくとベストです

立地は最重要な要素のひとつ!客観的に「住みたい」と思う人が多いエリアを選ぶ

立地は再重要要素のひとつ!住みたいと思う人が多い立地を選ぶ

リノベーションマンションを見つける際、先に挙げた「どこまでリノベーションできるのか」ばかりに気を取られ、多少立地が悪くてもなんとかなるか……と思ってしまう人も多いのですが、入居者が新居を決める判断材料は部屋が綺麗で設備がいいかだけではありません。

むしろ立地の方が大切だと考えている人が多いです。いくらリノベーションによって中身だけは新築相当にできたとしても、駅から遠い場所や住みづらいエリアでは入居者にとっては「住みたいと思えない物件」です。

物件情報や経営戦略は専門家のアドバイスも必須!

一人でリノベーションマンション経営に適した中古物件を見つけることは容易ではありません。鮮度の高い物件情報は、その道のプロに相談することが一番です。悩んだときには、専門家に相談してアドバイスしてもらうと良いでしょう。

「リノベーションできるマンション」ではなく、「リノベーションして採算の取れるマンション」についてアドバイスをしてくれる専門家を選ぶとより勝算が高くなります

リノベーションマンション経営はメリットも多い一方で、注意しなければならないことも多々あります。ある程度知識を習得していても、自分一人では分からないこともあるでしょう。

自分だけで決めて失敗するリスクを抱えるよりも、専門的な知識を持った人間にアドバイスを受けることで、成功を手繰り寄せることが可能になります。

  • ・リノベーションマンション経営がどのようなものか
  • ・自分が望む不動産投資を適切に導きながら提案してくれるか
  • ・営業だけでなく自分のライフプランをしっかり設計してくれるか
  • ・鮮度の高い物件情報や業界のトレンドを共有してくれるか

このようなポイントを意識しながら、信頼できる不動産投資アドバイザーに相談するところから始めてみましょう。

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