はじめての不動産投資

地方の会社員が不動産投資で資産形成する前に注意したい7つのポイント

地方の会社員が不動産投資で資産形成する前に注意したい7つのポイント

初心者が不動産投資を始めるには都内の物件が強いと言われますが、地方に住んでいるとどのエリアがいいか、どんな駅に魅力があるのか今一つ把握しきれない部分がありますよね。また、地方物件では本当に勝ち目はないのでしょうか。

当記事では、地方住まいのサラリーマンが都内で不動産投資を始めるまえに注意したい7つのポイントをまとめています。不動産投資で資産形成を考えている人必読です。

地方住まいだと、都内で不動産投資をするのは難しい?

初心者が不動産投資を始めるには都内の物件や、駅力の高い首都に決めると成功しやすいと言われています。ですが、地方住まいだとどのエリアがどんな状況かを把握しきるのは難しいですよね。

かといって、地方住まいだからと不動産投資を諦めてしまう必要もありません。地方で会社員をしている多忙なサラリーマンが、どうやって都内の物件を選べばいいのかを下記にまとめています。

これから都内で物件を探そうと思っている人、地方住まいで会社員の人はぜひ、下記のポイントを参考にしてみてください。

1. 投資する物件が自宅近くである必要はない

地方の会社員の方が不動産投資を行う場合、まず目が行きがちなのは自宅近くのアパートやマンションなどの物件でしょう。目の届く範囲に物件があった方が、物件の様子や環境を自ら確認できるので安心できますよね。

しかし、必ずしも投資する物件が自宅近くにある必要性はありません。本当に大事なのは、その物件に需要があるかどうかであり、自宅に近いかどうかではありません。不動産投資初心者であるならば、やはりセオリーとして東京都内の物件を視野に入れることから始めてみましょう。

2. 地方では「住宅余り」が加速しやすい

都内が不動産投資に強いと言われている理由の一つに「人口の流動」があります。都内は毎年人口数が増えていて、物件によれば入居者に困ることは少ないです。ですが、地方はこうはいきません。

地方の問題点として挙げられるのが「住宅余り」です。住宅余りとは、少子高齢化社会の進行に伴って人口が減少し、家を必要とする人に対し、経っている家の数が多い現象のこと表しています。

とくに働き口が多い都心部に人が流れていきやすい地方では、今後住宅余りが大きく進行すると考えられます。つまり、地方の物件は将来的に高い不動産価値を持ちにくいのです。

もちろん、地方でもピンポイントで勝てる物件や不動産投資として魅力のある物件も多々存在します。ですが、初心者にはそれを見極める術も知識も、将来的に活かす展望も多くないが事実です。ビギナーの間は、少しでも勝算が見込めるエリアに物件を持つことが成功への一歩でしょう。

3. サブリースに依存した物件運用はリスクが高い

サブリースとは、又貸し、転貸のことです。自分が所得している不動産をサブリース会社に預けて、入居者との契約や家賃のやりとりをすべてサブリース会社に委託するものです。

サブリース会社は、物件を一括で借り上げるためリスクはサブリース会社が背負うという構図になっています。しかし、実際は修繕やリフォームなどの管理を自分で行ったり、アパート建築費用に空室リスクなどが上乗せされた金額を請求されたりする場合もあります。

利用の仕方にもよりますが、サブリースに依存しすぎてしまうと自分の資産の収益性が低下してしまいますので気をつけたいところです。もちろん、うまく活用できれば心強い仕組みなので、サブリースについてもきちんとメリット・デメリットを把握しておきましょう(不動産投資のサブリース契約とは?空室リスクを解消できるってホント?)。

4. 地方の高利回り物件は、ランニングコストが高くなりやすくプロ向けである場合が多い

地方の高利回り物件というのは、管理が非常に難しいことが多く、ある種プロ向けであるといえます

まず、首都圏に比べると家賃は非常に安いです。これは、地方ではそもそも空き物件が多く、高い家賃の物件はすぐに需要がなくなってしまうのが原因です。しかし、それを差し置いても土地代や物件代が安ければ、利益は出やすそうに見えます。

しかし、修繕費等を考慮するとそう上手くはいきません。修繕費は、地方だろうが都心だろうが金額はほぼ変わらないからです。むしろ、地方の物件は土地面積が非常に広かったりすることが多いため、都心と比べて修繕費は高くなりやすいです。

また、管理費や積立金が家賃に対して高くなりやすいため、ランニングコストも高めになります。

確かに、地方には高利回り物件が多いですが、安易に飛び込むと痛い目を見ます。修繕などの知識に詳しい人や、自ら大家になりたいという人が手を出すべき物件でしょう。

5. 都心部はワンルームマンションの需要が高い

マンションの一室

それならどんな物件を選べばいいのでしょうか。不動産投資初心者には、安定した需要を保っている都心部のワンルームマンションがオススメです。

都心部のワンルームマンションをオススメする理由は、単身赴任者や1人暮らしをする若者が多いことが挙げられるからです。これらの層は短い年数で引っ越しをすることが多かったり、金銭的な余裕がない場合が多く、わざわざ住居や戸建てを購入する人はほとんどいません。そのため、利便性の高いワンルームマンションの需要は非常に高くなっているのです。

また、日本全体では人口が減少傾向にありますが、都心部への流入者数は年々増加を続けています。オリンピック開催後も需要は続くと予想されることからも、都心部の不動産投資は強みがあるといえるでしょう(東京でワンルーム不動産投資をするべき理由と2020年以降の変化予測)。

6. 戸建てよりもワンルームのほうが分散投資が効きやすい

リスク分散を考えた場合、戸建てとワンルームではワンルームに軍配が上がります

これは、ワンルームマンションであれば、異なる場所に複数の物件を持ちやすいからです。ときに、ワンルームマンションの需要を最も大きく左右する要素の1つに立地が挙げられます。分散投資が効きやすいワンルームマンションは、リスク回避の面でも最適な物件であるといえます

一方、戸建ては何戸も物件を所有しなければ、分散投資はできません。現実問題として何戸も戸建ての物件を所有するのは難しいです。そのため、分散投資の面においてもワンルームは戸建てより優秀であるといえるのです。

7. ワンルームマンション規制で、都心部の1Rの価値を維持しやすい。

都市圏を中心とした自治台では、ワンルームマンションを新築する際に色々な制限を設けています。いわゆるワンルームマンション規制です。ワンルームマンション規制の一例として「共同住宅の場合28m2以上の面積を必要とする(渋谷区)」などがあります。

各区によって規制は異なりますが、基本的にはその区が定めた規制を守らないとワンルームマンションは建設できません。今後都心部ではワンルームマンション規制が強化されていくと考えられているため、ワンルームマンションの絶対数が増えにくくなることが想定されます。

この規制により、現時点で存在するワンルームマンションの価値は下がりにくくなります。ワンルームマンション規制の面からも、投資をする物件としてワンルームマンションは希少価値の向上も見込めるでしょう。(中古ワンルームマンション投資のメリットと、失敗リスクを回避する方法

都心部のワンルームマンション投資は地方の会社員にもオススメ

上記で説明してきた理由などから、地方に住んでいる会社員にも投資物件として都心のワンルームマンションは最適でしょう。

基礎知識はもちろん、物件選びやエリアの特性、情報の取捨選択などに慣れてくれば、自分で利益率などを計算し、地方の物件の良し悪しも判断できるようになってきます。しかし、安定した知識が身につくまでは、リスクが少ないワンルームマンションに投資するほうが安心です。

地方住まいだからといって尻込みをする必要はまったくありません。自分の将来を有望化するためにも、都心部での不動産投資を視野に入れてみましょう。

都心部での不動産投資を始める場合は、都心部に強い不動産会社を選ぶと頼もしいです。優良な不動産会社の情報が得られるメルマガなどであれば、セミナーに参加できなくても優れた鮮度の高い情報が手に入ります。

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