はじめての不動産投資

不動産投資の初期費用は?小額から始められるワンルーム投資とは

不動産投資の初期費用は?小額から始められるワンルーム投資とは

不動産の価格は東京を中心に年々上昇しており、住宅ローンは超低金利が続いていることから、より不動産投資に注目が集まっています。

不動産投資を始めるにあたってやはり気になるのが初期費用ですよね。「初期費用がいくらかかるか分からない」「まとまったお金がないと投資できないのでは?」との考えから、なかなか投資に踏み切れない人も少なくありません。

今回は、不動産投資にかかる初期費用について勉強していきましょう。

不動産投資を始めるにあたって必要な初期費用と相場

実は不動産投資は、数ある投資のなかでも初期費用が安い方だったりします。フルローンで自己資金ゼロから始めることも可能なのが特徴です。まずは不動産投資の初期費用の相場を知り、実際に投資が始められるかどうかを確認しましょう。

まず、不動産投資を始める際には

  • ・不動産会社への手数料
  • ・火災保険料
  • ・ローンを組んだ場合の事務手数料
  • ・保証料

などが必要になります。実際に不動産物件を手に入れたら、固定資産税や登録免許税などの税金も必要です。これらが初期にかかる必要な費用で、不動産の購入価格とは別にかかる費用なことを理解しておきましょう。

初期費用の相場ですが、新築の場合は不動産購入額の2.5~5%、中古の場合は5~8%と言われています。続いて初期費用の内訳を見ていきましょう。

初期費用の内訳と基礎知識

初期費用の内訳を表下記にまとめました。

費用 金額
仲介手数料 200万円以下
物件価格の5%+消費税
200万円以上400万円未満
物件価格の4%+2万円+消費税
400万円以上
物件価格の3%+6万円+消費税
ローン事務手数料 借入金額の1~3%
ローン保証料 借入金額の2%前後
金利上乗せの場合0.2%程度
火災(地震)保険料
※火災保険とセットで地震保険に加入できる。
10年間で10万円前後
登記費用 登録免許税 <所有権の移転費用>
【土地】
固定資産評価額の1.5% (2021年3月末まで)
固定資産評価額の2% (2021年4月1日から)
【建物】
固定資産評価額の4%
<抵当権設定費用>※ローンを組む場合
借入金額の0.4%
司法書士費用 登記の手続きや抵当権設定などの諸費用
10万円前後
印紙税
※売買契約書と金銭消費賃貸契約書(ローンの契約書)の2回必要
契約金額 売買契約書 金銭消費賃貸契約書
100~500万円 500円 1,000円
500~1,000万円 5,000円 10,000円
1,000~5,000万円 10,000円 20,000円
5,000万円~1億円 30,000円 60,000円
固定資産税 固定資産評価額の1.4%
都市計画税
※地域によって発生する
固定資産評価額の0.3%
団体信用生命保険料
※ローンで支払う場合
<死亡・高度障害のみ>
基本的に無料
<3大疾病・8大疾病など特約付き>
ローンの金利に0.2程度上乗せされる
不動産取得税 固定資産評価額の4%

上記の諸費用はだいたい契約時や購入時に支払いますが、不動産取得税は購入後半年~1年後の支払いです。また、ローンの契約者の職業や年収、預貯金額、これまでの不動産運用実績によってどのぐらい融資を受けられるかが変わってくるため、初期費用も人によって異なります。ローンの頭金を支払う場合は、物件価格の20%程度の資金を準備しておきましょう。

その他、入居広告費用も頭に入れておくと◎。時期や空室状況、仲介会社によって広告料に差が出るので、仲介会社に確認しておくとスムーズです。

安いほどいいわけではない!?初期費用を適切に抑えるポイント

ざっと初期費用を確認できましたが、なるべくコストは抑えたいですよね。もちろん初期費用は安いに越したことはないですが、低コストを意識するあまり、「訳アリ」の物件を購入し、家賃収入や売却利益が得られないという事態になってしまっては元も子もありません。 不動産の初期費用で大事なポイントは、「節約すべき費用」と「多少高額でもきちんと支払っておくべき費用」の区分けと言えるでしょう。

不動産物件の売買や取引内容、保険の補償内容を確認しよう

節約できる費用と出し惜しみしてはいけない費用を区分けするには、物件の取引内容や契約内容、保険の補償内容を確認するところから始めましょう。

①少額の物件を選ぶ

不動産に関わる諸費用は物件価格が基準になっているものが多いので、そもそもの物件価格を抑えると諸費用が少なくて済みます。高額な融資が通らない人にはメリットが強く、中古物件のワンルームマンションが人気の理由の一つでもあります。

ただし、立地や建築構造など妥協してはいけないポイントもあります。訳アリに手を出さないように、正確な物件情報を確認し、物件数も多く見ると判断基準が明確になります。

②フルローンで支払う

とにかく初期費用を抑えたい!という人は、フルローンを検討してみましょう。フルローンを組められれば、頭金がゼロでも不動産投資を始められます。手元にまとまったお金を残しておける、収益が大きくなりやすいことがメリットに挙げられます。とはいえ、月々の返済額が増えて審査が厳しくなるというデメリットもあります。収支や今後の見通しをよく考慮して検討したいですね。

③司法書士報酬を抑える

不動産を所有すると、登録免許税が必須です。登記は司法書士が請け負います。登録免許税は確実に支払わなくてはなりませんが、司法書士への報酬は減額(節約)が可能な部分です。手数料や交通費など各司法書士によって個人差があるので、複数の司法書士事務所に見積依頼を出して選択するといいでしょう。

火災・地震・団体信用生命保険を確認する

次に確認しておきたいのが保険内容です。不動産を購入する際は、リスクヘッジのために少なくとも火災保険と地震保険には加入したいです。地震保険は単独加入ができず、火災保険を契約する際付帯する形で加入します。任意ではありますが、近年の地震の多さで火災保険と共に地震保険に加入するケースが増えています

火災保険や地震保険は建物の構造等により保険料が異なります。燃えにくく揺れに強い構造だとリスクが少ないため、保険料は安くなります。また、ローンを組む際は団体信用生命保険(団信)にほぼ強制的に加入することになり、特約が付いている場合ローンの金利に保険料が上乗せされます。この特約も場合によっては付ける必要がなく、節約は可能です。

【火災保険】
①必要のない補償を外しておく

高台にある建物を購入した場合、水災被害の可能性は低くなりますので補償を外せば保険料を抑えられます。また単身者向けのマンションは家具が多くおけないため、家財保険も必須ではない場合も多いです。

建物が新しく、木造よりコンクリート作りの物件であれば保険料は安く設定されます。建築資材によって保険料に差があるのは地震保険と同様ですが、火災保険は構造によっても保険料が異なります。耐火構造のランクが高くなるほど程保険料は安くなるのです。

②保険の割引制度を利用する

たとえば火災保険には、新築物件に対しての新築割引や耐火構造が強い建物に適用される耐火建築物割引などがあります。オール電化住宅にはオール電化割引、太陽光発電などエコ設備を有する場合のエコ設備割引などもあるのでチェックしておきましょう。

最近ではネット割引を行う不動産会社が多いです。イベントやキャンペーン情報なども調べておくとお得な情報を拾いやすいでしょう。

【地震保険】
①地震保険は割引制度が多い

地震保険には「免震建築物割引」「耐震等級割引」「耐震診断割引」「建築年割引」の4種類があります。建物の耐震性能が高ければ高い程割引される仕組みですが、それぞれを併用することはできません免震建築物割引は割引率が50%で、保険料が半額になるなどの特徴があるので、どの割引制度を利用するかよく検討しましょう。

また、保険料は地域によって差があります。たとえば保険料が最も安い地域(栃木、群馬、福井など20県)でコンクリ―ト・鉄骨造の場合年間の地震保険料は7,100円ですが、千葉・東京・神奈川・静岡4県の保険料が最も高い地域であれば25,000円と約3倍の差が生じます。ちなみに、火災保険と地震保険をセットで長期契約をすれば割引になる場合も多いです。

②共済の地震・火災保険に加入する

全労災の保険も保険料を抑える一案です。たとえば、東京のマンションで保険会社を通じて火災保険と地震保険に入った場合、5年間で約75,000円程度が相場となりますが、全労済の共済であれば15,000円程度に抑えられます。

もちろん保険内容や補償内容も差が出るので、両方のメリットデメリットを確認してからそれぞれ加入を検討してみましょう。

③団信(団体信用生命保険)の契約内容を確認する

団信はローンを組む際にほぼ強制的に加入する生命保険で、ローンの契約者に万が一のことがあった場合にローンが弁済される制度です。

団信の中には三大疾病(がん、脳卒中、心筋梗塞)や八大疾病(三大疾病に加え糖尿病、高血圧性疾患、肝硬変、慢性膵炎、慢性腎臓病)の特約が付いている商品がありますが、既に生命保険に入っている場合は内容が重複している可能性があります。生命保険に加入していて上記の疾病がカバーされているのであれば、通常の団信(死亡・高度障害)への加入で十分です。基本的に通常の団信への加入は無料です。利回りに上乗せされることなく、ローンを組むことが可能です。

物件を選ぶ際は収益性を一番に考慮しなくてはいけませんが、似た条件で迷っている場合は、保険料をより抑えられる建物を選ぶといいでしょう。

コストを抑える部分を見誤るな!収益性を考えた初期費用設定を

不動産投資で一番重要なのは「いかに収益率(利回り)を高くするか」です。初期費用を抑えることも重要ですが、入居者を確保し家賃収入を絶やさないことが安定した収入を得るポイントと言えます。

立地条件が悪い物件や、木造で築年数が長い物件は安いですが入居率も良くなく、赤字になる可能性も高まります。前述していますが、いくら費用を抑えたいからと言って訳アリや収益性の低い物件を購入すれば本末転倒になりかねません。抑えるべき部分は抑えながら、収益性を考えた費用設定が肝心です。

物件や利回り、将来性を考えてマンション経営をスタートさせよう

費用設定で大きく変動するのが物件価格ですが、妥協してはいけないポイントの一つに「立地」があります。東京は地価が上がり続けていて、地方からの流入を含め人口は増加傾向にで入居者が埋まりやすいです。

利便性が高いエリアは物件価格は上がりますが、その分安定した収益を生める可能性も高いです。「地方住まいで東京エリアを詳しく知らない」「価格を抑えつつも勝てるエリアに物件を持ちたい」と考えている人は、都市部に強く常に最新の情報を持っている不動産会社で情報収集することがベスト。将来を見据えた地区別の人口分布や推移なども調べてくれる、エリア情報やオススメの物件をこまめに連絡してくれる、経費やローン返済も含めキャッシュフロー計算もしてくれるような不動産投資会社であれば多忙でも知識が得やすいです。

まずは都心部に強い不動産会社で情報収集を

マンション経営を始めとした不動産投資は初期費用への不安があったり、物件選びに自信が持てないなどの不安が先行し、敷居が高いと思われがちです。上記で解説したように、初期費用を抑えつつも、収益性の高い優良な物件を選べば将来的に有望な資産になるのが不動産投資です

アスクルパートナーズでは、需要の高い都市部の人気エリア物件を数多く取り扱っています。不動産投資会社で「お客様満足度第1位」を獲得したアスクルパートナーズが厳選した物件情報メルマガなら、地方住みでも最新かつ自分に合った的確な情報が入手できるので忙しい人にぴったりです。

  • どんな不動産投資会社を選べばいいのか分からない
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ポイント

不動産投資の利回りとは?

不動産投資における利回りとは、投資した金額に対して得られる「見込み収益」「割合」のことです。不動産投資は利回りの計算方法が少し特殊で以下の3種類があります。

①想定利回り 全ての部屋が埋まっている場合に得られる利回り
満室の場合得られると予想されるすべての収入÷物件価格×100

②表面利回り 管理費などの経費を除外して計算した利回り
現在得られている全ての収入÷物件価格×100

③実質利回り 表面利回りから経費を差し引いた利回り
(現在得られている全ての収入ー必要経費)÷物件価格×100

ワンルームの中古マンションの場合、平均の利回りは6%前後で、理想的な利回りは8%程度と言われています。

物件を選ぶ際は実質利回りを参考にしましょう。また、利回りが10%を超える物件は、実は事故物件だったり築年数が30年以上等の瑕疵(かし)が見つかる事も多いです。不動産会社の担当者に詳しく話を聞くか、可能であれば内覧に行ってみましょう!

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