不動産の価格は東京を中心に年々上昇しており、住宅ローンは低金利が続いていることから、より不動産投資に注目が集まっています。

不動産投資を始めるにあたって、気になるのは初期費用です。
「初期費用がいくらかかるか分からない」「まとまったお金がないと投資できないのでは？」と、なかなか投資に踏み切れない人も少なくありません。

今回は、不動産投資で必要となる初期費用の内訳や相場、初期費用を抑える方法等について解説していきます。

不動産投資の初期費用とは

不動産投資での初期費用とは、物件自体の価格以外にかかる諸費用のことを差します。
一方で、よく混同されてしまう頭金とは、物件価格の一部を払うための手持ちの資金のことであり、初期費用とは異なります。

以下が初期費用に含まれる主な項目です。

• 不動産会社への仲介手数料
• ローン事務手数料
• ローン保証料
• 火災保険料（地震保険料）
• 登記費用（登録免許税）
• 登記費用（司法書士報酬）
• 印紙税
• 固定資産税
• 都市計画税
• 団体信用生命保険料
• 不動産取得税

初期費用の内訳

初期費用の内訳を表下記にまとめました。

費用		金額
仲介手数料 ※法定上限		200万円以下 物件価格の5%＋消費税
		200万円以上400万円未満 物件価格の4%+2万円+消費税
		400万円以上 物件価格の3%+6万円+消費税
ローン事務手数料		借入金額の1～3%
ローン保証料		借入金額の2%前後
		金利上乗せの場合0.2%程度
火災（地震）保険料 ※火災保険とセットで地震保険に加入できる。		10年間で10万円前後
登記費用	登録免許税	<所有権の移転費用> 【土地】 固定資産評価額の1.5% (2021年3月末まで) 固定資産評価額の2% (2021年4月1日から) 【建物】 固定資産評価額の４%
		<抵当権設定費用>※ローンを組む場合 借入金額の0.4%
	司法書士費用	登記の手続きや抵当権設定などの諸費用 10万円前後
印紙税 ※売買契約書と金銭消費賃貸契約書(ローンの契約書)の2回必要		契約金額	売買契約書	金銭消費賃貸契約書
		100~500万円	500円	1,000円
		500~1,000万円	5,000円	10,000円
		1,000～5,000万円	10,000円	20,000円
		5,000万円～1億円	30,000円	60,000円
固定資産税		固定資産評価額の1.4%
都市計画税 ※地域によって発生する		固定資産評価額の0.3%
団体信用生命保険料 ※ローンで支払う場合		<死亡・高度障害のみ> 基本的に無料
		<3大疾病・8大疾病など特約付き> ローンの金利に0.2程度上乗せされる
不動産取得税		固定資産評価額の4%

 

上記の諸費用はだいたい契約時や購入時に支払いますが、不動産取得税は購入後半年～１年後の支払いです。
その他、入居広告費用もかかる場合があります。時期や空室状況、仲介会社によって広告料に差が出るので、仲介会社に確認しておくとスムーズです。

初期費用で経費にできるもの

初期費用の中にも確定申告時に経費として計上できるものがあります。
初期費用で経費計上できるものとできないものを以下にまとめました。

＜経費計上できるもの＞

ローン事務手数料
ローン保証料
火災保険料（地震保険料）
登記費用（登録免許税）
登記費用（司法書士報酬）
印紙税
固定資産税
都市計画税
不動産取得税

＜経費計上できないもの＞

不動産会社への仲介手数料
団体信用生命保険料

不動産会社への仲介手数料は、経費として計上することはできません。ただ、後に物件価格と合算し、毎年の減価償却費として経費計上することは可能です。

また、団体信用生命保険料は任意加入のため、直接的に必要な経費ではないと判断され経費計上をすることができません。

不動産投資の初期費用にはいくら必要？

不動産投資の初期費用にはいくら必要なのでしょうか？
実際は購入する物件や初期費用内訳、融資の条件などは人により異なるので、一概にこれくらい必要だとはいえません。

ですが、1つの目安として、初期費用は物件価格の6%、頭金は10%あるとよいでしょう。
5,000万円のマンションを買ったとしたら、初期費用は300万円、頭金は500万円となります。

不動産投資の初期費用の相場

初期費用の相場ですが、新築の場合は不動産購入額の2.5～5%、中古の場合は5～8%といわれています。

また、初期費用の相場は物件価格の相場と連動すると考えることもできます。
東京カンテイの「三大都市圏・主要都市別/中古マンション70㎡価格月別推移」によると、2021年6月の東京都における中古マンションの平均価格は5,711万円ですので、初期費用の相場は285万円~457万円ということになります。

初期費用なしの不動産投資はある？

初期費用を捻出することがどうしても難しいという場合は、初期費用なしで不動産投資を始める方法もあります。

それはフルローン、オーバーローンの利用です。
フルローンとは物件価格分をすべて融資してもらうことであり、オーバーローンとは物件価格分に加え、初期費用分もまとめて融資を受けることを意味します。

フルローンもしくはオーバーローンで融資を受けることができれば、自己資金が少ないもしくはほぼない場合でも不動産投資を開始できます。

ただし、フルローンやオーバーローンで融資を受けた場合は、月々の返済額や金利が上がるケースが多く、キャッシュフローがマイナスになるというリスクが高まります。
更に、これらの融資は審査が厳しく誰でも利用できるわけではありません。

不動産投資の初期費用を抑えるには？

できることなら誰でも、初期費用を抑えたいと考えるのは当然です。

ですがここで大事なポイントは、「節約すべき費用」と「多少高額でもきちんと支払っておくべき費用」の区分けをすることです。

節約できる費用と出し惜しみしてはいけない費用を区分けするには、物件の取引内容や契約内容、保険の補償内容を確認するところから始めましょう。

それを考慮して、初期費用を抑える方法を紹介します。

①少額の物件を選ぶ

不動産に関わる諸費用は物件価格が基準になっているものが多いので、そもそもの物件価格を抑えると諸費用が少なくて済みます。高額な融資が通らない人にはメリットが強く、中古物件のワンルームマンションが人気の理由の一つでもあります。

ただし、立地や建築構造など妥協してはいけないポイントもあります。訳あり物件に手を出さないように、正確な物件情報を確認し、物件数も多く見ると判断基準が明確になります。

②フルローンで支払う

とにかく初期費用を抑えたい！という人は、フルローンを検討してみましょう。
フルローンを組むことができれば、手持ち資金を使わなくとも不動産投資を始められます。

手元にまとまったお金を残しておけることがメリットに挙げられます。とはいえ、月々の返済額が増えて審査が厳しくなるというデメリットもあります。収支や今後の見通しをよく考慮して検討する方がよいです。

③司法書士報酬を抑える

不動産を所有すると、登録免許税が必須です。登記は司法書士が請け負います。登録免許税は確実に支払わなくてはなりませんが、司法書士への報酬は減額が可能な部分です。手数料や交通費など各司法書士によって個人差があるので、複数の司法書士事務所に見積依頼を出して選択するといいでしょう。

初期費用を抑える上での注意点

初期費用を抑えたいという思いばかりが、先行してしまうのは危険です。

不動産投資で一番重要なのは「いかに収益率（利回り）を高くするか」です。初期費用を抑えることも重要ですが、入居者を確保し家賃収入を絶やさないことが安定した収入を得るポイントといえます。

立地条件が悪い物件や、木造で築年数が長い物件は安いですが、入居率も良くなく赤字になる可能性も高まります。前述していますが、いくら初期費用を抑えたいからといえって訳アリや収益性の低い物件を購入すれば本末転倒になりかねません。抑えるべき部分は抑えながら、収益性を考えた費用設定が肝心です。

不動産投資の初心者におすすめの物件

不動産投資の初心者にはワンルームマンションへの投資がおすすめです。

ワンルームマンションは他の物件と比べ、価格が安く初期費用も抑えることができるため、始めるに当たってのハードルがさほど高くありません。
また、東京23区ではワンルームマンションの需要がいまだに伸びているため、空室リスクが低いという点からみてもおすすめです。

初めから一棟物件を購入するのもよいですが、失敗した時のリスクが高まるため、初心者はリターンは大きくないですがリスクが低い小規模物件から初めてみることをおすすめします。

まずは都心部に強い不動産会社で情報収集を

マンション経営を始めとした不動産投資は初期費用への不安があったり、物件選びに自信が持てないなどの不安が先行し、敷居が高いと思われがちです。上記で解説したように、期費用を抑えつつも、収益性の高い優良な物件を選べば将来的に有望な資産になるのが不動産投資です。

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