はじめての不動産投資

人口密集地は入居率安定ではない!「賃貸管理」の重要性とは

リスクリスクに備えるワンルーム不動産不動産投資

人口密集地は入居率安定ではない!「賃貸管理」の重要性とは

ミドルリスク・ミドルリターンが魅力の不動産投資。

株やFXなどに比べたら安定した資産形成が行えるので、サラリーマンの副業としても注目を集めています。

とはいえ、不動産投資もあくまでも「投資」です。投資である以上リスクはありますし、リスクヘッジも戦略の一つとして組み入れていかなくてはなりません。

当記事では、物件管理にまつわるリスクと、勘違いしやすい「人口密集地」と入居安定率について確認しておきましょう。

入居に関するリスク群

不動産投資で始めやすいのがワンルームマンション投資です。

ワンルームマンション投資などでのそもそものリスクは「入居に関するリスク」でしょう。

空室リスクはもちろん、エリアの価値の低下リスクや家賃下落リスクも考えられます。

入居に関するリスクは物件を購入して管理することまでを想定して戦略を検討しておく必要があります。たとえ不動産投資会社が管理を一任してくれる場合でも、投資の前のプランニングは必ずリスクを考慮して行わなくてはなりません。

入居者の獲得や退去時もリスクやトラブルがつきものです。

あらかじめ広告費はいくらにするのか、家賃滞納など入居者とのトラブルで空室率が高まってしまわないように、定期的にコミュニケーションをとるなど対策を講じておきましょう。

対象期間1~12月のなかで、前年同月比で売り上げが50%以上減少した月があれば申請可能です。

災害などの社会的なリスク

入居に関するリスクはもとより、災害などの社会的リスクも考慮しておきたいところです。

台風や水害などの自然災害はもちろん、此度の新型コロナウイルスによるパンデミックなどは社会全体の景気低迷に繋がり、どうしても避けられないリスクがあります。

これらは「地震保険」や「火災保険」などの保険でカバーしたり、パンデミック時の救済措置や各自治体の政策なども戦略として考えておきましょう。

建物の経年劣化や修繕に対しても同様に運用プランに組み込んでおき、いざという時に慌てずにすむようにしておくと安心です。

人口密集地の物件が必ずしも入居安定率に繋がるとは言えない

不動産投資で勘違いされやすい要素の一つに「人口密集地=入居安定率」だと思われがちなところです。

人口密集地は入居者を獲得しやすいことはしやすいですが、必ずしもそれが入居安定率に繋がるわけではありません

エリア環境の変化や周辺物件との競合関係を考えれば、より望ましい対応を行っている物件に人が集まるのは当然です。

例えば自分が管理を依頼している不動産会社の担当者の対応が悪ければどうでしょう。そして対応が悪い物件というのは空室率が高くなり、収益性も安定しません。

入居者の立場からすれば、「安心」「安全」「トラブル時でも即対応」などの要素が揃っていてようやく、「居心地が良い」「住みやすい」という心理に繋がります

不動産会社の報告を鵜呑みにせず、普段から入居者の声や反応、周り住環境のリサーチは自分自身で行う意識を持っている方がよっぽど「入居安定率」に反映されます。

少しサービス業のような傾向にありますが、住んでいる人の気持ちを考えて対応するほうが、事務的な対応よりもその後の入居安定率や家賃滞納などのリスクも格段に減らせるというものです。

不動産投資を始める前には上述したようなリスクヘッジを行い、そして誠意ある対応を心がけてくれる不動産会社や担当者を選択し、自分でも意識しながら運用をすることをオススメします。

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