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中古ワンルームマンション投資のメリットと、失敗リスクを回避する方法

中古ワンルームマンション投資のメリットと、失敗リスクを回避する方法

数ある投資のなかでも、不動産投資は比較的安定した投資といわれています。なかでも中古ワンルームマンション投資は以前に増して注目を集めていて、不動産投資を始めたいと思っている若者世代にも「取得価格が安価」などのメリットがあり、ビギナーに人気の投資となりつつあります。

しかし、当然ながらメリットばかりではありません。始めやすいとされている中古ワンルームマンション投資にも、もちろん失敗するリスクが潜んでいます。今回は、中古ワンルームマンション投資の概要やメリット・デメリット、およびリスクへの対策などを詳しく解説していきます。

合わせて読みたい: 新築ワンルームマンション投資は危険?不動産投資のメリットと失敗例

中古ワンルームマンションのメリット・デメリット

まずは、中古ワンルームマンション投資のメリット・デメリットをみていきましょう。ワンルームマンション投資をはじめる上で、メリット・デメリットは必ず知っておきたい要素です。良し悪しを把握、理解するところから始めましょう!

中古ワンルームマンション投資のメリット

中古ワンルームマンション投資のメリットは、大きく3つ挙げられます。

  • ・資金が少なくても始められる
  • ・流動性が高い
  • ・減価償却費による節税効果が高い

●資金が少なくても始められる

中古ワンルームマンション投資は、何と言っても少ない自己資金から始められます。というのもワンルームマンションは比較的、投資にかかる諸経費が安価だからです。物件価格も新築よりも抑えられるため、頭金も少ない資金でスタートできます。不動産を取得するときは、仲介手数料やローン関係費用、登記関係などの諸費用がかかりますが、それらは物件価格と連動するので、物件価格が安価な中古ワンルームマンションは諸費用も少額で済むのです。

また、審査が通ればフルローンでの購入も可能なので、自己資金に関する心配が少ないのは魅力の一つと言えるでしょう。

ポイント

ワンルームマンションの供給数は減少傾向にある!?

都市圏を中心とした自治体では、ワンルームマンションを新築するときに色々な制限を設けていて、現在ワンルームマンションの建築を規制しています。たとえば、東京都豊島区では狭小住戸集合住宅税が設定されており、専有面積が30㎡未満の住戸(狭小住戸)に対して1戸につき50万円が課税されます(豊島区狭小住戸集合住宅税)。

たとえば、豊島区で30戸のマンションを建築するときに、その30戸が全て30㎡未満であれば1,500万円(50万円×30戸)の税金がかかるということです。このようなワンルームに関する条例を設けている自治体は多いので、近年では首都圏でのワンルームマンションの供給数は減少しています。

事実、長谷工総合研究所が国土交通省の「住宅着工統計」よりまとめた資料によると、2018年時点で30㎡未満の住宅着工数は3年連続で前年を下回っています。

●需要が安定している

さらに、都市部ではワンルームマンションのメインターゲットである「単身者」が増加することが見込まれています。国立社会保障・人口問題研究所の資料によると、日本全体の人口は減少していくにも関わらず、単身者世帯はむしろ増加していくと予想されているのです(国立社会保障・人口問題研究所)。

そのため、単身者がメインターゲットであるワンルームマンションの需要は、人口減であっても都市部では一定数、維持していくと考えられます。前項のように、ワンルームマンションの供給数が減少しているなかでも需要は上がっていくので、ワンルームマンションの賃貸需要は今後も強いと言えるでしょう。

●減価償却費による節税効果が高い

ワンルームマンションをはじめとした不動産投資は、節税効果の高い投資といわれています。というのも、不動産投資は建物の取得費用を減価償却費用として計上できるので、「キャッシュフロー的には黒字なものの、会計上は赤字」という状態をつくりやすいからです。

会計上は赤字という状態になれば、給与所得などほかの所得からマイナス分を差し引くことができるので、その分「所得税」の節税につながるのです。

また、減価償却費用は建物の構造によって計上できる期間が変わります。大半のワンルームマンションは鉄筋コンクリート造であり、鉄筋コンクリート造は減価償却費用の計上期間が長い……つまり、比較的長い期間「節税効果が高い」という恩恵を受けられるのです。

中古ワンルームマンション投資のデメリット

一方、中古ワンルームマンション投資には以下のデメリットがあります。

  • ・建物の老朽化による賃料下落と空室リスク
  • ・流動性が低い

詳しく見ていきましょう。

●建物の老朽化による賃料下落と空室リスク

まず、中古ワンルームマンションは文字通り「中古」なので、建物老朽化による賃料下落と空室リスクがあります。これはどの不動産にも共通していることではありますが、「中古」だと新築よりも建物の老朽化に関して不透明な部分が多いです。

当初立てていた修繕計画通りに修繕していなかったり、修繕金が不足してたりするケースがあるからです。事実、国土交通省の資料(平成 30 年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状)を見る限り、半数以上のマンションで現在の積立額が計画に比べて不足していると回答しています。

修繕金が不足しているということは、修繕金が増額するリスク、もしくは修繕されないリスクがあるので要注意です。中古ワンルームマンションを購入する場合には、物件であらかじめ策定されている長期修繕計画や、修繕計画の推移なども確認しておきましょう

●流動性に若干の不安がある

不動産投資全般にいえることですが、不動産は以下の理由で流動性(売りやすさ)が低いです。

  • ・売買時の諸費用が高い
  • ・売買に伴い税金が発生するケースがある
  • ・売却するまでに期間がかかる

ただし、中古ワンルームマンションは不動産投資のなかでは流動性は比較的高いといえます。メリットでも説明したように、中古ワンルームマンションは今後も安定した需要が見込まれるので、買い手が付きやすいと予測できるからです。とはいえ、売却には時間がかかることは事実です。3ヶ月から半年くらい期間に余裕を持って売却することが大切です。

中古ワンルームマンションで失敗する理由と注意点

前項で、中古ワンルームマンション投資のメリット・デメリットが確認できました。次に、中古ワンルームマンション投資の代表的な失敗理由、および注意点を見ていきましょう。どんな失敗例があるのか、どうすればリスクを回避できるのかを知っておくこともかなり重要です。

購入直後に設備の入れ替え費用が発生

1つ目の失敗例は、購入直後に設備入れ替え費用が発生したという例です。設備の故障に関しては、賃借人の故意・過失による故障でない限り、オーナーが修繕や設備入れ替え費用を負担します。

そして、設備の種類にもよりますが、設備の入れ替え費用は10万円単位の高額な費用になることがほとんどです。

●中古ワンルームマンションならでの失敗

中古ワンルームマンションは取得価格が安価であるものの、家賃収入も安価になりやすいです。つまり、大きな支出が発生すれば赤字に転落するリスクがあるので、ワンルームマンション投資はとくに「大きな支出」には注意しなければいけません

●築年数と修繕履歴に注意

このようなリスクへの対策として、築年数と修繕履歴に注意することを忘れないでおきましょう。国土交通省によると、設備関係の交換は築11年目を過ぎたあたりから推奨されています。そのため、とくに築10年を超えている物件に関しては、設備の状態と過去の修繕歴には注意しなければいけません。

また、投資用物件は賃借人が入居している状態で購入することも多く、その場合は室内の確認ができません。そのため室内チェックができない、かつ築古で修繕履歴もない物件を購入する場合は、近々で設備入れ替え費用が発生する前提で収支を組んだ方が無難といえるでしょう。

需要が低い地方で投資してしまった

2つ目の失敗例は、需要が低い地方で投資してしまったという例です。もちろん、地方での中古ワンルームマンション投資が絶対にNGというわけではありません。不動産投資上級者は好んで地方のマンション経営を行っている話もよく見聞きします。しかし前述した「中古ワンルームマンションの需要の高さ」はあくまで都市部の話なので、地方で投資する場合は今後の需要を見極める必要があります。

事実、総務省の人口推移総務省統計局 第2章 人口・世帯 2-2都道府県別人口と人口増減率)を見ると、東京を中心とした都市部では人口流入や単身者の増加が見込まれますが、そのほかの地域では基本的に人口は減少していきます。

そのため、地方で投資する場合は行政のサイトなどを良くチェックし、たとえば渋谷区の今後の人口推移や再開発の予定などをチェックしておきましょう。それらを随時確認して、そのエリアでの需要を予測してから物件の購入を決断する必要があります。

リスクを織り込まずに収支シミュレーションをしてしまった

3つ目の失敗例は、リスクを織り込まずに収支シミュレーションしてしまった例です。ここでいうリスクとは、具体的に以下2つのリスクを指します。

  • ・空室リスク
  • ・家賃下落リスク

ワンルームマンションは比較的高い需要が見込まれるとはいえ、将来的に空室になるリスクや家賃が下落するリスクを見込んでおく必要は必ずあります。

●空室リスク

空室リスクとは、部屋が空室になり一時的に家賃収入がゼロになるリスクのことです。空室リスクを完全に予測することはできませんが、エリア的にどのくらいの空室率を見込んでおけば良いのかを不動産会社にヒアリングして事前に調べておきましょう

仮に、2年で1.5か月ほどの空室を見込んでおくのであれば、年間家賃収入を満室時から6.25%(1.5か月÷24か月)ほど下落させて収支計算しておく必要があります。

●家賃下落リスク

次に、家賃下落リスクも不動産会社へヒアリングしつつ、周辺の賃貸物件の賃料を㎡単価で算出しておきましょう。仮に周辺で賃貸物件が多いのであれば、築年数別に㎡単価を並べてみると、おおよその家賃下落率が分かるでしょう。

もちろん、空室リスクと同じく、完全にリスクを予測することはできません。しかし、これらの情報を元に家賃の年間下落率を算出し、長期的な収支シミュレーションの際に下落率を加味して考える必要があるのです。

中古ワンルームマンション投資で不動産投資を始めるなら、信頼できる不動産投資会社を選ぼう

最後に、中古ワンルームマンション投資で不動産投資を始めるなら、必ず押さえておきたいポイントがあります。それは、確実に信頼できる不動産会社を選ぶということです。

  • 不動産会社が担う役割は大きい
  • 信頼できる不動産会社を見極める方法
  • 情報を取捨選択する必要がある

結論からいうと、質の良い不動産会社を選定し、鮮度の高い情報を得ることが中古ワンルームマンション投資成功に欠かせないポイントになります。

●不動産会社が担う役割は大きい

中古ワンルームマンション投資の失敗例でも少し触れましたが、不動産会社は以下のようにたくさんの役割を担います。

  • ・リスクを加味した収支シミュレーション
  • ・物件の紹介
  • ・物件運用に関するアドバイス
  • ・管理業務や管理会社の紹介
  • ・物件の売却 など

不動産会社は物件を仲介・開発することだけが仕事ではありません。できれば、物件の仲介・開発~管理・運用までワンストップで担ってくれる不動産会社が理想でしょう。いずれにしろ、中古ワンルームマンション投資をするときには、エリアの情報に強く、リスクヘッジやアフターフォロー、何かトラブルが発生した場合でも速やかに最小限の損失で済むようフルサポートしてくれるような信頼できる不動産会社選びが必要不可欠です。

●信頼できる不動産会社を見極める方法

信頼できる不動産会社を見極めるには時間がかかるかもしれませんが、妥協して目先の利益しか考えない営業マンにつかまってしまっては元も子もありません。信頼できる不動産会社を見極めるには、いくつか押さえておくべき部分があります。

  • 不動産会社の実績を調べる
  • 不動産会社の業務範囲を調べる
  • 強いエリアを調べる

まずは、その不動産会社の仲介実績や管理実績などを調べ、業務範囲が仲介・開発だけなのか、管理も行っているのかなどを調べましょう。実績が豊富なほどノウハウが蓄積されているのはもちろん、管理業務まで行っているのであれば様々な顧客対応、クライアント管理が徹底されているからです。

また、不動産会社によって強いエリア・弱いエリアがあります。上述したように、中古ワンルームマンション投資をするなら需要の高い都市部が良いので、都市部に強い不動産会社の方が良いでしょう。

●情報を取捨選択する必要がある

次に、情報を取捨選択する必要がある点も覚えておきましょう。今はネットを中心に情報が溢れかえっており、それは不動産投資や中古ワンルームマンション投資も例外ではありません。何でもかんでもネットを鵜呑みにして、間違った情報を信じてしまっている危険もあります。

しかし、会社員であっても専業主婦であっても日々忙しいので、じっくりと情報収集する時間は取りづらいです。そのため、良質な情報を効率よく得ることが重要になります。良質な情報を効率よく得るために、まずは上述した基準で信頼できる不動産会社を選びましょう。

そして、その不動産会社のメルマガやセミナー、および個別相談を利用して相性の良いアドバイザーを選ぶという流れが、初心者でも安定して選定できるベストな方法と言えます。

まとめ

このように、中古ワンルームマンション投資は、少ない資金ではじめられたり、今後の需要が見込めるというメリットがあります。一方で、支出増によって赤字になりやすいなどのデメリットがあるので注意しましょう。ワンルームマンション投資において最も重要なのは、信頼できる不動産会社を選定して質の良い情報を得ることです

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