不動産投資とは

不動産投資といえば、物件を購入して大家になり、家賃収入や売却益を得ることを想像しますよね。しかし、不動産投資には様々な形があります。

まずは、不動産投資について基本的なことを確認しましょう。

不動産投資には色々ある

不動産投資といっても、投資対象となる不動産や投資の仕方はいろいろあります。

例えば、マンションのワンルームだけに投資することもできますし、一棟丸ごと購入して投資することもできます。

また、不動産投資信託（J-REIT）を利用して1万円からの投資をするのも、不動産投資です。この場合は、投資用ローンを組む必要がありません。

不動産投資の種類やその特徴については、下記の記事にまとめていますので参考にしてください。

（どの不動産投資にする？不動産投資の種類と特徴）

「初心者はやめとけ」と言われる理由

不動産投資では、「初心者は手を出すな。やめとけ」としばしば言われます。なぜでしょうか。

理由は、不動産投資には初心者の知らないリスクが潜んでいるからでしょう。

多額のローン返済や空室リスク、不動産の老朽化など、考えられるリスクはこれ以外にもたくさんあります。悪徳な不動産会社に騙されて物件購入してしまうことだってあるのです。

これらのリスクがあることを知っておくのはもちろん、不動産投資には様々な知識や情報が必要であり、知らないことが多ければ多いほど成功する可能性は下がるといっても過言ではありません。

不動産投資の始め方

不動産投資は、どのようにして始めるとよいのでしょうか。具体的な手順から紹介します。

投資を始めるまでの流れ

不動産投資を始めるまでには、以下のようなステップがあります。

• 投資する金額と目標を決める
• 購入する物件を探す（物件選び）
• 現地確認
• 売主に買付の意思を提出
• 金融機関から融資の審査を受ける
• 物件購入（売買契約締結）
• 管理会社を選ぶ
• 物件の引き渡し完了

初心者におすすめの物件は？

不動産投資の初心者におすすめの物件はズバリ、ワンルームマンションです。

ワンルームマンション投資は、他の不動産種別に比べ需要が高いといわれます。それに加え初期投資額を抑えられるため、投資のハードルが低いといえます。初心者はワンルームマンションで、ローリスク・ローリターンの不動産投資を初めてみるのが良いでしょう。

ただし、一室への投資となるため、入居者がいない期間は家賃収入が完全にゼロになるという、ワンルームマンション投資ならではのデメリットもあります。

初心者向けの少額不動産投資

不動産投資の中には、少額で始められる少額不動産投資という仕組みも存在します。1万円台から投資できるものもあるため、初心者に向いています。

代表的なものは以下の三つです。

• J-REIT
• 不動産小口化商品
• クラウドファンディング

詳しくは以下の記事をご参考にしてください。
（不動産投資は少額からでも始められる？メリットや節税効果とは）

不動産投資の初心者にありがちな失敗

不動産投資の初心者が陥りがちな失敗の一つに、不動産投資の良い面ばかりを見つめ、自分に都合のいい予測を立ててしまうことがあります。

この失敗は、良いことしか言わない営業マンの言葉を鵜呑みにしてしまったり、不動産投資について勉強不足だったりする、初心者に陥りやすいです。

また不動産投資の目的を最初に定めていなかったために、いざ運用し始めてから右往左往してしまうというのも初心者にありがちな失敗です。

不動産投資初心者がしてはいけないこと

不動産投資の初心者がしてはいけないことは大きく分けて2つあります。

1つ目は、不動産投資に関わる判断を、感情に任せて行なってしまうことです。
不動産投資では正確な情報が命です。確かな情報を得て、いかなる状況でも冷静に判断していく力が求められます。感情に身を任せたり、妥協した判断をしていると悪い結果を引き起こしかねません。
また、営業マンを信じすぎるのも危険です。不動産会社の言うことはあくまで一意見です。自分で論理的に考え、最善の選択をしていくことを心がけましょう。

2つ目は、出口戦略をないがしろにしてしまうことです。初心者でも、不動産の購入から運用までは考えることが多いです。しかし、売却まで考えている人は少ないでしょう。売却益（キャピタルゲイン）も立派な不動産投資での利益となり得ますので、常に売却までを視野に入れておきましょう。

不動産投資初心者の心構え

不動産投資初心者の心構えは以下の3つです。

• 投資の目的を明確にする
• 不動産投資の勉強を怠らない
• 長期的な視点で考える

上の3つは初心者の心構えであると同時に、最も初心者に足りていない要素でもあります。不動産投資を始める際は、この3つを特に意識して実行しましょう。

不動産投資の初心者が気をつけること

不動産投資の初心者がとくに気をつけるべきポイントも紹介します。

不動産投資の初心者はプロのパートナーに頼るべき

不動産投資に関する知識・経験・実績ともに少ない初心者が安定した収益を確保するには、信頼できるパートナー（不動産投資アドバイザー）との出会いが必要不可欠です。

もちろん独学での勉強や情報収集をする必要はありますが、それには限界があります。将来どんなリスクが想定されるか、ライフプランと投資計画をどのようにすり合わせていけばよいのかなど、的確に判断できない場合があります。

プロのパートナーは、深い知識や表に出ていない最新の情報を持っているので、どうしても自分で判断がつかないような時は、頼るべきなのです。

投資パートナーの判断基準

不動産投資会社の人間であれば誰でも良いという訳ではありません。どの投資パートナーが自分に合っているかを判断する必要があります。

自分に合った投資パートナーを見つけるために、以下の5つを判断基準にすると良いでしょう。

1.ライフプランに合った投資計画を提案してくれるか

不動産投資のように長期にわたって投資する商品は、ライフプランに合った投資計画を立てるのが基本です。

目先のことだけ考えず、先々のことまでしっかり考え、一人ひとりのライフプランに沿った投資計画を提案してくれる会社（不動産投資アドバイザー）であれば、二人三脚で不動産投資を続けていくことができるでしょう。

2.具体的な収支シミュレーションを行ってくれるか

物件を購入する際、利回りにだけ注目して選ぶ人が意外と多いのですが、一般的に公開されている表面利回りは、単純に想定年間家賃収入を物件購入価格で割ったもので、管理運用費などの支出は計算に入っていません。

そのため、いざ運用してみると想定外の出費がかさみ、利回りとはほど遠い収支になってしまうことがあります。

こうしたリスクも配慮し、より現実に近いリアルな収支シミュレーションを実施してくれる会社であるかどうかは、パートナー選びにおいて重要なポイントとなるでしょう。

3. リスクを説明し向き合う方法を一緒に探してくれるかどうか

不動産投資の良いところやメリットばかりを話すのではなく、デメリットや注意点も含めてしっかり説明してくれるかどうかは大きな判断基準となります。

ただリスクについて説明するだけでなく、どうやって向き合っていくべきなのか、その方法や手段を提案してくれるところであればより良いです。

4. 関係機関や取引先とのネットワークが充実しているか

不動産投資会社は顧客のニーズに合った物件を紹介できるよう、常に各機関へのアンテナを張り巡らせています。

関係機関や取引先とのネットワークが充実しているほど物件の選択肢も増え、顧客毎に最適な物件の紹介を行うことができます。

地域に根ざした企業とつながっていれば、賃貸物件の需要や将来の見通しなどの情報もリアルタイムにキャッチできます。場合によっては、安定収入を得られるニーズの高い物件を紹介してもらうことも可能です。

5. 物件購入後もアフターフォローしてくれるか

不動産投資において、物件選びは長期運用の入口に過ぎません。

物件の紹介だけしておいて、その後のフォローがまったくないという会社では、長く続く不動産投資のパートナーには不向きでしょう。

ライフステージの変化に応じて投資計画の見直しを行うなど、しっかりしたアフターフォローを行ってくれる会社をパートナーに選ぶことが大切です。

これらの5つの判断基準を持っていれば、良い投資パートナーを見極めるのに困らないでしょう。頼れるパートナーが見つかれば、プロからのアドバイスやサポートをもとに、投資初心者でも安定した収入が得られる可能性がグッとあがります。

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