新型コロナウィルスの感染者はますます増え、不動産経営にも深刻な影響を及ぼしています。

東京都心部や地方都市中心部においても、テナントなどの空室が目に見えて増えている状態。

テナントビルだけではなく、居住用賃貸住宅にも、家賃の値下げ交渉や滞納の増加など、じわじわと影響が出始めています。

今日は、コロナ禍で急増する家賃滞納トラブルの実例と、その対応方法をピックアップ！

事例から学び、リスクヘッジを行いましょう。

確実に影響が出ている家賃滞納問題

新型コロナウイルスの影響で、営業自粛や時間短縮など、各テナントに入っている店舗が軒並み固定費である家賃の支払いにあえいでいます。

緊急事態宣言は解除されたものの、客の足並みは以前とは比べ物にならないと嘆く経営者は多い。

にも関わらず家賃の支払いは待ってくれない……また、こういったコロナの影響は何もテナントだけではありません。

テナントに比べて比較的マシと言われていますが、居住用賃貸住宅（レジデンス）にも家賃滞納や値下げ交渉の波が押し寄せてきている/span>傾向にあります。

「コロナで職場の業績が悪化し、給料が大幅ダウンした」

「経営不振により、解雇された（コロナ解雇）」

「副業などがままならなくなり、生活するので精一杯」

「派遣の契約更新がされず、転職活動を余儀なくされている」

会社務めであっても、企業の経営悪化により収入が減少、または途絶えてしまうケースが頻出しているため、家賃滞納や値下げ交渉が増加してきているようです。

とはいえ、不動産オーナーがすべてを承諾していては不動産オーナー自身の運用に影を落とす事態に陥ってしまいます。

家賃滞納リスクの事例とリスクヘッジ方法

このような家賃滞納のリスクにどのように対処すればいいのか、実例を参考にしながらリスクヘッジ方法を考えていきましょう。

家賃滞納リスクの対処方法として、大きく5つの方法が挙げられます。

【持続化給付金】

法人オーナーであれば、持続化給付金の対象となるケースがあります。

申請に当てはまるかどうか確認し、速やかに手続きを行いましょう。

持続化給付金に関しては、【法人不動産投資家】「持続化給付金」の申請は済んだ？以外と簡単にできる申請方法で詳しく紹介しています。

また、テナントに入っている店舗経営者にも持続化給付金の手続きを促すようにしましょう。

【特別家賃支援給付金】

新型コロナの影響で業績や売上が悪化した企業や事業者が対象となる制度です。

事業主から値下げ交渉や家賃滞納を相談された場合などにも、上記の制度は有用です。

持続化給付金と一緒に、情報を共有し、申請手続きを促すように声かけをしていくことが大切です。

特別家賃支援給付金については、不動産オーナー必読！「特別家賃支援給付金」が正式決定で詳しく解説しています。

【サブリース】

一括借り上げによる空室保証のサブリースを利用する方法です。

最大家賃は減ってしまうものの、サブリースを組んでいれば確実に家賃収入を得ることが可能です。

滞納リスクもサブリース会社が請け負ってくれるので、不動産オーナーとしては管理を一任できる強味もあります。

サブリースの空室管理については、不動産投資のサブリース契約とは？空室リスクを解消できるってホント？で分かりやすくまとめています。

【滞納保証会社】

家賃に対して一定額（30～50％等）を支払うことで、2年間の賃貸契約期間中はもし滞納が出た場合でも家賃を保証してもらえる仕組みです。

サブリース同様最大家賃は減ってしまうものの、滞納督促なども保証会社が行ってくれるので、滞納リスクをそのまま任せることができます。

【管理会社】

管理会社によりますが、各管理会社独自の滞納保証システムがあります。

月次管理料に上乗せ（または組み込まれている）したり、上記で紹介した滞納保証会社同様の請求があるなど管理会社によって様々です。

契約時に内容をよく確認し、それらの管理を一任することができますが、契約変更や管理会社を変更するタイミングなどで滞納保証が終了するケースもあるため、注意が必要です。

実際にあった滞納トラブル

家賃滞納トラブルは、基本的に手渡し大家のような場合でない限り、管理会社が表立って対応してくれる場合がほとんどです。

不動産オーナーは管理会社とのやり取りが主になりますが、この管理会社とのトラブルがじわじわ増えてきています。

コロナ禍のようなイレギュラー対応で管理会社も手や目が回らなくなっている現実もあるようですが、悪質な管理会社だと、家賃滞納トラブルもきちんと対応してくれるかどうか分かりません。

ある不動産投資オーナーAさんは、とある管理会社に遠方の物件管理を任せていました。

売買仲介から世話になっている管理会社でしたが、コロナ禍のせいか、次第にやり取りに支障が出るようになってきたと言います。

あるとき、月次送金明細表を見たら〇月分滞納という記載があり、状況を確認したところ適期対応を行うとの返答を得ました。

しかしその後、管理会社からは何の連絡もなく、翌月、更に翌々月の送金明細表には〇月分滞納の記載が続きました。

Aさんは幾度となく管理会社の担当者に確認の連絡を入れましたが、次第に逆切れともとれるような対応に呆れかえったと言います。

結局少額訴訟も視野に保証人に連絡を入れたところ、何とか分割での支払いが決まったそうですが、決着するまでにおよそ7か月程度かかったとのこと。

このように管理会社に一任していても、管理会社自体が機能してくれないケースも増えてきているのです。

管理会社や担当者は信頼のおける営業マンを指名すべき

上記のように、家賃滞納を含む一括管理をお願いしている管理会社に適切な対応を取ってもらえないのであれば、今後の運用にも支障をきたしてしまいます。

よほどの上級者でない限り、不動産投資は管理会社、不動産投資アドバイザー（担当者）と二人三脚になって運用していくものです。

信頼できる管理会社であるのかどうか、その担当者が本当に信頼できるのかどうか、セミナーや個別相談などで契約の前に見極めておく必要があります。

いらぬトラブルを防ぐためにも上記の対応方法を知っておき、普段から管理会社や不動産投資アドバイザーとの連携を強化しておくようにしましょう。